新加坡公寓價格同比增長快速反彈
新加坡市區重建局(URA)的數據表明,2017年4季度,新加坡公寓房價4年來首次實現同比增長,結束了2014年開始連續15個季度房價同比下跌的記錄。進入2018年,隨著觀望情緒的緩解,低迷多時的新加坡房市似乎突然驚醒過來,新盤受到極大追捧,二手房價也水漲船高。在最新公布的2018年2季度數據中,新加坡私人公寓房價同比增幅超過9%,爲7年來最高水平。
圖1:新加坡私人公寓房價走勢
新加坡房市中的政府調控
全球金融危機之後,隨著經濟複蘇,消費者信心增長,新加坡私人住市場市迅速複蘇,並且增速驚人。從2009年2季度到2013年2季度的四年間,新加坡公寓房價漲幅超過50%,這無疑引發了市場對房價過高與投資行爲的擔憂。其實從2010年開始,新加坡政府就陸續出台多項針對賣家的限制政策,旨在爲房價降溫,擠出泡沫。2011年底與2013年初,新加坡兩次增加外國人與新加坡當地居民購房需繳納的附加印花稅,2013年1月開始,外國人需繳納的附加印花稅上升到15%,永久居民購置首套房也需要繳納5%的附加印花稅,非首套房則需繳納10%。加上3%的基本印花稅,外國人面臨的總印花稅率爲18%,在當時是全球主要地産投資國家中最高的。同時,管理機構也不斷地縮緊最高貸款額度上的限制。
真正爲房市成功降溫的,是第二次附加印花稅的提高與2013年6月總債務償還框架(TotalDebt Servicing Ratio,簡稱TDSR)的實行。根據TDSR,貸款機構在評估房貸時,需考慮到申請人所有房貸類與非房貸類貸款,所有貸款的月還款額不得超過收入的60%。這兩項改變同時打擊了公寓市場上當地與海外的需求,成交量也從2013年開始銳減。伴隨著成交量的萎縮,新加坡公寓房價終于開始朝著政府預期的方向下行。
圖2:新加坡私人公寓價格指數與主要降溫措施
來源:URA