在房地産領域，綠色金融會加速綠色地産的發展，反過來提升建築在商業層面的社會和經濟效益。
2018 年以來，外資凶猛，中國房地産大宗交易完成 1977 億元，外資達到 780 億元。2019 年一季度，外資投資超過 300 億元。
通過複盤這些收購背後的交易，會發現這些大宗交易大多以甲級寫字樓、購物中心爲主。通常擁有多個綠色建築認證的商業單位，因具備強大的競爭力，交易背後的賣家競爭則更爲激烈。
從過去買地段，到現在買核心物業，從關心地理位置到關心資産的運營質量、環保質量、資産管理水平，中國的大宗交易市場迎來綠色建築投資時代。
近日，仲量聯行高級董事甘啓善接受了《中國房地産金融》專訪，透視中國房地産資産管理背後的綠色金融，以及剖析綠色建築時代的房地産行業轉型。頂級寫字樓與綠色金融有何種關聯，綠色金融又能對房地産企業及投融資機構帶來什麽影響？
綠色金融與綠色建築
說起綠色金融，不能不提《巴黎協定》。2016年中國加入《巴黎協定》，同年該協定開始生效，這是一份近 200 個締約國一致同意，應對氣候變化的重要約束性協議。明確了2020-2030 年全球氣候治理機制和行動安排。協議各方加強對氣候的管理，把全球平均氣溫較工業化前水平升高控制在2 攝氏度以內，並把升溫控制在 1.5 攝氏度之內，實現本世紀下半葉溫室氣體淨零排放。
中國在《巴黎協定》中提出了自己的承諾，二氧化碳排放 2030 年達到峰值並爭取達到峰值，單位國內生産總值二氧化碳排放比 2005 年下降60%-65%，提出這一承諾的另一側面，中國溫室氣體排放 2005 年已經占到全球排放總量的 30% 左右。
節能減排因此成爲人們生活中避不開的一個詞彙。對于能耗排放而言，三大“能耗大戶（工業能耗、交通能耗能耗、建築能耗）”中，建築能耗占社會總能耗三分之一。中國建築節能協會發布的《中國建築能耗研究報告（2017 年）》顯示，2015 年中國建築能源消費總量爲 8.57 億噸標准煤，占全國能源消費總量的 20%。
世界銀行曾經預測，到 2030 年前全球要實現節能減排的目標，70%的減排潛力在建築節能方面。因此，推行建築節能，大力發展綠色建築成爲中國綠色生態治理重要的一環。
從另一個側面可以看出，生態治理、綠色環境對于當前經濟發展的重要性。從十八大明確生態文明建設戰略決策，到成爲“十三五”規劃發展目標，生態文明建設成爲當前經濟社會發展的頂層設計。
《建築業“十三五”規劃》要求，到 2020 年，中國城鎮新建民用建築全部達到節能標准要求，城鎮綠色建築占新建建築比重達到 50%，新開工全裝修成品住宅面積達到 30%，綠色建材應用比例達到 40%，裝配式建築面積占新建建築面積比例達到 15%。
在“十三五”規劃中，也明確提出了“構建綠色金融體系”的宏偉目標。中國人民銀行副行長陳雨露指出，發展綠色金融是實現綠色發展的重要推動力量。2016 年 8 月，中國人民銀行等七部委發布《關于構建綠色金融體系的指導意見》，中國成爲全球首個由政府推動並發布政策明確支持“綠色金融體系”建設的國家。
在上述意見中，綠色金融是指，爲支持環境改善、應對氣候變化和資源節約高效利用的經濟活動，即對環保、節能、清潔能源、綠色交通、綠色建築等領域的項目投融資、項目運營、風險管理等所提供的金融服務。金融工具涵蓋了綠色信貸、綠色債券、綠色股票指數和相關産品、綠色發展基金、綠色保險、碳金融等。
“單從2018年全球綠色債券市場發行來看，中國位居第二，僅次于美國，是全球綠色債券發行最大的國家之一。”甘啓善說，這一數字在2018 年是 428 億美元水平，同比增長12%，當年的全球市場規模是 1700 億美元左右，未來還會持續遞增。
綠色房地産金融
通常意義上的綠色建築，是指在建築材料、施工工藝、運營管理、水以及室內環境治理層面，采用節能、經濟、環保和資源高效利用的方式，讓建築在全壽命周期裏降低建築對環境的影響，提高建築的經濟效益和環境友好性，注重“健康”、“適用”、“高效”。
爲此，多部委出台多個法律法規，推動和鼓勵利用綠色金融工具在綠色地産項目進行融資試點。2015 年 12 月，中國人民銀行發布《關于在銀行間債券市場發行綠色金融債的公告》和《綠色債券支持項目目錄（2015 年版）》，開啓綠色金融債發行序幕。
2016 年，國家發改委印發《綠色債券發行指引》，明確將綠色建築發展、建築工業化、既有建築節能改造、海綿城市建設、智慧城市建設和低碳省市試點、低碳城（鎮）試點、低碳社區試點、低碳園區試點的低碳能源、低碳工業、低碳交通、低碳建築等低碳基礎設施建設及碳管理平台建設項目列爲重點支持項目。
2017 年，中國證監會發布的《關于支持綠色債券發展的指導意見》中表示，重點支持長期專注于綠色産業的成熟企業；在綠色産業領域具有領先技術或獨特優勢潛力的企業。綠色公司債券申報受理及審核實行“專人對接、專項審核”，適用“即報即審” 政策，並且開通 “綠色通道”制度安排，提升企業發行綠色債券的便利性。
根據銀保監會披露的數據，截至2017 年 6 月，綠色信貸已從 2013年的 5.2 萬億上升至 8.22 億元。2018 年，中國證券投資基金業協會正式發布《中國上市公司 ESG 評價體系研究報告》和《綠色投資指引( 試行 )》， ESG 指的是環境 (Environmental)、社會 (Social) 和企業治理 (Governance)。ESG 投資引導，將推動機構落實綠色主題基金投資，強化注重投資回報，也兼顧投資的社會影響與環境保護。
除了綠色債券、綠色信貸、綠色基金外，還有如綠色保險等金融工具。“從全市場來看，美國、歐洲國家對綠色投資需求非常大。”甘啓善表示，在亞洲市場，新加坡金管局2017 年推出綠色債券津貼計劃，而香港聯交所也在 2018 年初推出綠色債券津貼計劃，以此推動當地綠色債券市場發展。
兩地綠色債券津貼計劃同樣要求發行人需要將發債資金用于推動綠色環境效益或氣候變化效益的項目。在該津貼計劃下，綠色債券發行人爲債券進行獨立評估時，涉及的評估成本可獲得高達 100％津貼。新加坡計劃的津貼金額最高可得新幣 10 萬元，香港計劃方面的津貼金額最高可得港幣 80 萬元。“這一計劃能有效促使發行人將資金用于節能減排相關的項目，並促使獨立評估方後續可以跟蹤、審查和認證。”甘啓善說，這一優惠幫助發行人省去了項目評估成本，也幫助監管機構監督綠色債券的使用用途。
在境內融資偏緊的背景下，綠色債券受到越來越多的上市公司偏好，
房企從鮮有嘗試到發行踴躍，綠色債券成爲低成本融資的一條重要渠道。龍湖集團、當代置業、中國金茂、朗詩綠色集團和華發股份均已成功發行綠色債券。
“對于大部分融資主體來講，發行綠色債券要比發行普通債券利率要低，這對發行人而言非常具有吸引力。”甘啓善說，3A 級資質的房企，發行綠色債券利率要比普通債券低10-20 個 BP（債券利率度量單位，1 個 BP 是 0.01%）。通常情況會促使房企更加注重綠色地産的發展，反過來更容易獲得低成本融資。
綠色金融提升房地産資産管理
“在房地産領域，綠色金融會加速綠色建築的發展，反過來提升建築在商業層面的收益，包括租金提升、資産的保值升值。”甘啓善說。
越來越多的房企在新建寫字樓、商業綜合體中注重項目本身的綠色建築質量。而綠色建築本身的評定和評級成爲識別資産的直接標簽。目前在中國較爲廣泛的有“三星級綠色建築標准”，對場地、材料、能源、水資源、室內環境質量、創新與性能改進六個方面進行評價，是中國綠色建築評價體系中最高級別的綠色建築標准，分爲一星、二星、三星，其中三星是最高級別。適用于評價住宅、辦公、商場、賓館等多種類型的建築。
國際上主流的綠色建築認證體系有：LEED™( 美國 )、BOMA( 美國 )、BlueAngel( 德國、北歐) 等。其中 LEED 認證是世界範圍內被廣泛采用的標准，在中國市場認證項目數量逐年攀升，其中以辦公樓占比最高，城市分布以上海、北京、香港最多。從商業地産投資角度來看，這三個城市真是中國商業地産大宗交易的主力城市。
“綠色認證對于資産管理而言，具有標簽效應，提示這個物業是一個優質産品，也證明資産發行人注重對資産的維護。”甘啓善說，業主希望資産未來以更好的狀態經營下去，從而讓綠色投資更有前景可期。
世界綠色建築委員會發布的報告顯示，綠色建築的一個關鍵優勢是降低運營成本，特別是在能源成本和總生命周期成本方面，一年內降低運營成本8%-9%，五年內降低運營成本 13%-15%。綠色改造項目可以節約13% 的運營成本，而新建綠色建築可以節約 15％的運營成本。
甘啓善說，具備綠色認證的資産，在租金回報上具有一定溢價，通常在10%-15%；而在出租率上，具有認證的資産要比沒有認證的要高6%-8%。
爲什麽會有這樣大的差異？甘啓善解釋，綠色建築認證過的寫字樓，一方面，面向租戶時，更加考慮租戶的使用體驗，會讓租戶滿意度提升，保障出租率；另一方面，從投資角度來講，往往重視用怎樣的工具來判斷資産價值，綠色認證的標准恰好吻合金融化的要求，進而通過金融工具發行債券或者出售，能夠改變資産持有人的收入結構、資産運營結構，讓資産估值得到提升。
“從目前市場情況來看，開發商、業主開始慢慢改變觀念，懂得如何持有資産和維護資産，以及利用綠色金融工具來優化提升資産的估值。”甘啓善認爲，對于持有人而言，綠色金融有兩重概念，第一重是利用綠色金融的融資，進一步提升資産的能耗效率和環保標准，讓資産能夠符合環保和節能減排要求；第二重是通過提升資産的綠色星級，讓運營成本降低、租金提高，從而改善資産的現金流，更爲資産提升市場競爭力。
從全球市場來看，新加坡和中國香港注重在房地産領域發展綠色金融——不動産投資信托基金（REITs）, 強調發行資産的可持續發展、健康、環保、低碳，爲資産創造價值。
領展房地産投資信托基金（0823.HK) 2016年發行5億美元綠色債券，票面利率2.87%，是亞洲第一家發行綠色債券的房地産企業。2019年3月，成功發行香港首只綠色可轉換債券，募資40億元，年息率1.6%，爲五年來亞洲房地産企業發行債券中最低。
領展資産管理有限公司行政總裁王國龍表示：“可持續發展是領展業務模式重要一環。我們致力透過綠色措施提升旗下物業組合的長期價值。作爲負責任投資原則簽署機構和聯合國環境規劃署成員，我們很高興與理念相同的投資者合作，促進和提升企業可持續發展的表現，並建立蓬勃發展的低碳小區。”
甘啓善評價，領展發行綠色債券，可以看到發行人對資産管理非常有信心，使用更爲低成本的資金，來發展綠色地産，能更好地發揮企業資産管理能力，也能更直接地幫助企業投資更多的綠色資産，形成最佳的投資閉環。
“我們預期房企以及資産持有人，未來將會改變粗放式的發展模式，引入資産管理、綠色金融手段，推動房企向綠色地産、可持續發展的目標邁進。”甘啓善說。
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