駿利亨德森全球房地産股票團隊的Xin Yan Low，Guy Barnard和Tim Gibson討論了冠狀病毒爆發對當下的沖擊以及它如何在不斷發展的房地産格局中持續施加影響。
重要要點
- 自病毒爆發以來，房地産股票一直具有韌性，表現優于一般股票。
- 毫不奇怪，與零售和旅遊業相關的市場和部門受到的影響最大。
- 間接的影響是對靈活工作空間和改進互聯的需求的增加。
在撰寫本文時，COVID-19冠狀病毒已感染全球75,000多人，使中國及亞洲其他國家幾乎陷入停滯。盡管我們對此沒有特別的了解，但這場沖擊已經通過商業活動和消費者活動，以及全球供應鏈，在需求端造成了嚴重破壞。
這情況很有可能會産生意想不到的後果，而且只有在事後回顧時，這些後果才會顯現出來。我們關注的重點不完全是病毒的嚴重性，同樣是病毒的持續時間：我們認爲，持續時間才是對全球經濟産生的最大的影響。
當下對房地産行業有何影響？
1月中旬，股票市場風向忽轉，COVID-19病毒的爆發削弱了全球宏觀經濟增長恢複的希望。自疫情爆發以來，房地産股票的防禦屬性已幫助該行業在全球和亞洲地區跑贏普通股。由于更接近風暴的中心，亞洲股市落後于大多數其他市場，香港尤爲突出，市場抛售首當其沖。
與零售和旅遊業相關的市場和部門受到了最大的沖擊。下圖突出顯示了中國在貿易和旅遊方面對亞洲鄰國的重要性：
亞太地區：2019年與中國的貿易和旅遊聯系
資料來源：國際基金組織，聯合國商品貿易統計，經合組織-世貿組織TiVA數據庫和CEIC，截至19年12月31日。除泰國（2019年6月）和馬來西亞（2018年12月）以外，所有國家/地區的旅遊收入均爲截至2019年9月的四季度總和。
亞太地區：2019年來自中國的遊客總人數
資料來源：野村證券，截至19年12月31日。注意：對于澳大利亞，數據顯示截至2019年9月的四季度總和；對于印度，顯示的是2018年的數據。
大部分業務來自中國的和/或商務旅客的酒店的入住率和未來預訂量都大幅下降。對于病毒在社區內傳播的國家，人們一直待在家裏，避開人潮擁擠的地方。這導致零售購物中心的人流量減少，而偏向奢侈品消費的零售商的銷售額出現了明顯的下降。一些房東被迫分擔了部分租戶的收入損失，並提供各種形式的租金優惠。
推動對靈活工作空間和改進互聯的需求
除了更明顯和直接的影響外，病毒形勢對房地産業可能還會有一些中長期的影響。在整個亞洲，冠狀病毒的爆發已導致許多公司推出了不同形式的遠程辦公計劃，這凸顯了靈活的工作空間解決方案的可行性，並有可能改變企業未來對物理辦公空間需求的看法。在此期間，人們在家中上班和工作時，在線購物和數據連接的激增也支持了對基礎設施（例如物流空間和數據中心）的持續需求。
考慮到這些影響，我們認爲投資者應繼續關注房地産領域的子行業，這些子行業將從結構性勢頭中受益，例如技術進步和人口結構變化。舉個例子，物流/工業子行業和“非核心”專業子行業，例如數據中心，手機發射塔和人造住房社區，這些領域中可能孕育著機會，意味著投資者在零售和辦公場所領域應該有很大的選擇余地。
評估COVID-19病毒對全球經濟和房地産行業的全面影響將需要時間。政府和中央銀行可能采取的政策上的應對措施可能會使局勢動蕩不定，並有概率進一步造成動蕩。
COVID-19疫情加速了技術進步和生活方式改變（這些同樣改變了房地産的需求和使用），從而給房地産帶來了一些間接後果。由于存在許多不確定性，考慮到房地産的資産類別在曆史上與一般股票和債券的相關性較低，以及相對于一般股票的beta值較低，在平衡投資組合中分配一些給房地産股票可能是有益的。