（邁點網訊 王丹丹）回頭看中國長租公寓的這些年經營發展，盡管大家都明白公寓行業是重資源重資本的，但業界普遍還是把它定義爲服務行業，公寓人還是在腳踏實地做運營——咖啡甜品小吃、每個周變著花樣線上線下搞活動等等，熱情很高，但折騰了大半天，租金水平還是上不去，投資回報率還是達不到預期，很多小品牌公寓都掙紮在生死線上。

一句話，“生活你全是淚，沒死就得活受罪，越是折騰越倒黴，越有追求越悲催，垂死掙紮你累不累，不如癱在床上睡。”在首次觀影《哪吒》時，我就私下把“哪吒”跟“公寓人”做了一次鏡像投注，因爲兩者實在太像了。

《大家》采訪前夜，我又熬夜回爐了一遍電影。因爲想再次感受下“一生中能改變命運的機會可不多呀”的焦灼、悲涼與力量；更想在第二天太陽升起的時候，帶著這種矛盾的心情，去跟一個自帶20多年投行經驗的新公寓人、探討那個被不少人視爲不可多得之“改命機會”的金融資本背後的故事。

方隅控股行政總裁、副董事長 陳堅

一個資深投行人眼中的“長租公寓”機會

今天如果去采訪公寓創始人“當初爲啥要幹這行”，可能每個人的答案都會不一樣，譬如，“讓中國的年輕人可以有品質的居住、有尊嚴的打拼”，或者“消化庫存呗”，又或者“這是個風口呀”……但無論何種原始動力，聽起來，似乎都沒有一個投行轉身之人的理由，讓人覺得“幹公寓這件事兒是靠譜的”。

現任方隅控股行政總裁、副董事長的陳堅，擁有超過20年環球投資銀行經驗，曾于瑞銀、彙豐、摩根大通和麥格理工作；加入中駿前在麥格理服務10年，擔任麥格理的高級董事總經理和大中華區與房地産部門的主管，負責相關的投行、企業融資和顧問，和直投業務。20多年來，作爲投行，他的工作任務很簡單——幫企業融資、上市或者合並收購，做完一個項目就拿錢走人，不會再去跟進後續的經營問題，用他自己的話說就是“做投資銀行跟做經營性業務是兩碼事，做投資銀行的人也不懂營運”。決定投身公寓行業則源于前任東家麥格裏在投行中的獨特特質——不是純粹做投資，而是比較擅長去建立不同的基金管理平台。

當年，當麥格理資本決定進入物流地産、組建基金管理公司合夥人(Co-GP)時，陳堅是不太支持的，原因很簡單——麥格理和本來的營運商都是老外，要在中國做Co-Gp，這生意能行嗎？但事實證明，結果是成功的——由麥格理資本組建起來的LOGOS（樂歌），作爲垂直整合産業園區專家，後來的業務遍及澳大利亞、中國、印度、印度尼西亞及新加坡等，目前管理資産總價值逾90億澳元。

“後來，我爲什麽覺得他那麽牛逼呢？因爲我看到了這個平台設立之後的四點好處。”陳堅回憶說，其一，2014年前後由于中國電商行業的發展，對于物流的需求很大，物流行業的基本面很大；其二，當時除了中國以外的，美國、歐洲等其他國家和地區的電商活動都很活躍，這肯定是一個全球性的發展機會；其三，當時除了普洛斯和嘉民之外，大部分的本土運營商尤其是在A級倉儲方面都做得不是很好，物流地産的市場相當分散；其四，投資者興趣很大，當年幾乎每個海外LP都說“如果中國有物流的投資機會，他會願意參加”。

盡管錯了過2014年投資物流地産的機會，但當2017年麥格理資本決定進軍公寓市場的時候，陳堅很快就用同樣的邏輯分析出“長租公寓是個好機會”。從基本面來看，由于政策的支持，長租公寓在中國的發展前景不錯，而且大城市尤其是一線城市的房價貴、流動人口多，這爲租房提供了大量的需求來源；從全球市場來看，歐美國家以及包括日本在內的亞洲市場，長租公寓都已趨成熟了，這是個全球化的趨勢；回歸國內市場，當時整個中國長租公寓可以說是“超級分散”，並沒有做得特別好的企業；而在陳堅與海外投資者的交流中，他看到了這些人對于中國長租公寓市場的希冀。

2017年，麥格裏資本與美國睿星資本(Greystar Capital)決定組建Co-GP平台，當時還是麥格裏資本中國區負責人的陳堅，立馬就帶著這個訊息找到了自己的老朋友黃朝陽——（2010年，麥格裏資本幫助中駿集團在香港成功上市），而當時中駿集團已經開始投資長租公寓項目。

不管是出于對長租公寓發展前景的看好，還是在兩次合作中培養出來的情感，中駿集團創始人、董事局主席黃朝陽向陳堅發出了“創業”的邀請，2018年4月，陳堅加入了方隅。很快，2018年12月17日，中駿集團旗下長租公寓品牌FUNLIVE方隅與基彙資本旗下管理基金（下稱“基彙資本”）正式簽署框架協議、平台合作協議及種子項目的買賣協議，雙方共同成立長租公寓投資平台（下稱“投資平台”），首期規模爲8億美元，用于收購、開發和運營核心城市的長租公寓項目。FUNLIVE方隅成爲投資平台的管理人，負責平台整體的投、融、管、退事項，計劃未來3年平台規模超過人民幣100億元。有了陳堅的紮實投行經驗加持，方隅的長租公寓之路，走得就有些與衆不同——帶著濃濃的“金融資本”味道，很快便發債了，今年又戰略投資了深圳窩潮系社區。

方隅客群活動

長租公寓不是完完全全的toC行業

“錢不是萬能，沒有錢是萬萬不能的。”這就是長租公寓與金融資本的現實關系。

有地産人士指出，長租公寓的未來取決于租金水平和房地産金融的發展程度。很明顯，租金是很容易看到天花板的，就像陳堅點評包租模式的時候所說，“過去兩年包租項目的租金成本大幅上漲，從利潤點的角度來看，我對包租項目的期望值不高”。而房地産金融，不僅能夠爲長租公寓發展提供可持續的資本支持，還能夠通過金融創新來爲企業找到新的增長點。

分析目前市場上長租公寓的商業模式不難發現，大多數公寓運營商所采用的經營手段就是中國房屋租賃市場長期以來所形成的付三押一甚至更長的租金模式，以此來占據較多的資金、形成了自己的資金池。但是由于長租公寓本身就是個資本支出很大的行業，導致其在發展過程中，又不得不去想辦法“找錢”，從而有能力去獲取更多的房源和規模。“高收低租”的畸形商業模式，壓死了一大批公寓運營商，也壓垮了房東、租戶和社會對公寓行業的誠信與信心。這似乎，正是共享單車們給我們上演的血淋淋一幕。

“其實長租公寓不是一個完完全全toC的行業，你不能完全按照toC的邏輯去思考問題。”陳堅指出，一般面向toC的平台的發展模式很相像——每個人都希望盡快拿到的市場占有率，爲此CEO們會不斷地去融資拿錢，想辦法讓自己活下來、做大規模、熬成行業巨頭，甚至上市，然後再去整合自身的産業鏈、把不同的利潤點疊加起來，從而讓這個行業變成“盈利的行業”；在這個模型中，募集資本的能力成爲成功關鍵要素。而其經營結果就是：最後上市的人也變成了一個個千億富翁，所有的投資者也都支持這個想法，而那些融資死掉的人也無所謂——通常這些人的錢不是自己的、而是投資者的錢。

“問題在于，跟其他的toC行業相比，長租公寓是個低頻的需求，沒有那麽大的使用頻次和流量轉化；同時還比其他toC行業的資本支出多得多，舉個例子，滴滴獲客可能就是每一單給司機幾十塊的補貼就行了，但租房子從拿房到經營各個環節都需要付出高額的成本。你要按照一模一樣的toC模式來經營長租公寓，那你花錢的錢就會非常多。”陳堅補充並強調，如果你把自己的顧客定位在C端租客，並投資于包租項目上，那你就只能賺租金差；假如你toB了，那你客戶就可以是機構投資人、業主，你的收入構成就會有基金管理費、開發管理費、運營管理費、超額收益分成和運營管理費等等，收入來源就會多一些。

事實上，美國 EQR 的發展曆程爲國內長租公寓的發展方向提供了很好的借鑒， 它以“資産增值+租金”的輕資産運營模式，經曆了快速擴張到精耕細作兩個階段。第一階段就是快速擴張(1991-2002)，1993 年上市時EQR 僅有 69 處物業2.2 萬套公寓，擴大到2000 年的1104 處物業、23 萬套公寓；同期租金收入和營業利潤也維持大幅增長態勢，營業利潤率維持在高位。第二階段即精簡業務、聚焦核心區域(2002-至今)，在資産端，通過剝離低收益資産的手段聚焦核心市場；在資金方面，利用美國獨特的 REITS 條件進行頻繁的融資行爲。

EQR資料來源：國泰君安證券研究報告

不難看出，方隅關于toB方向的布局，已經在向Greystar、EQR靠攏，和“基彙資本”的合作就是一次很好的嘗試。只不過，國內長租公寓由于起步晚、發展還不夠成熟，當前公寓運營商們的盈利模式還是以租金爲主，並寄希望于依靠精細化和差異化、社區化和平台化等等租後服務來增收。距離國外這種輕資産模式還有相當長的一段距離。正如國泰君安證券所說，長租公寓運營商本質是資産管理平台，金融化和信息化是運營商實現輕資産輸出和提高運營能力的必要保證。這是國內公寓運營商還需要進一步努力的方向。

只能夠做一種融資，那就等于沒有融

方隅團隊

毫無疑問，金融資本帶給長租公寓的絕對不是簡單的輸血，但是融資這個事情也不是所有公寓運營商想學就能學得到的能力。僅靠一種融資方式，最終的結果也可能就會出現資金鏈斷裂甚至爆雷的慘劇。

“首先融資的事情，如果一個做融資的人只能夠做一種融資，那就等于沒有融了。因爲什麽？一家公司肯定要配合不同的融資手段或者不同融資的渠道，把不同的渠道都加起來去優化整個融資組合。這樣以來，不僅會刻意降低整個公司的融資成本，還可以把融資的金額放大最大。“陳堅指出，多年投行經驗教會自己的就是要去看不同的融資工具，要學會用開放的思維去考慮問題；不僅要看國內的融資選擇，還要放眼海外的融資選擇。

以方隅爲例，除了組建基金平台，2019年8月2日，中駿集團成功發行首單長租公寓專項債券，首期發行規模爲5.40億元，債券票面利率爲6.95%，債券期限爲4年期；本期債券募集資金扣除發行費用後，擬全部用于“FUNLIVE方隅”長租公寓業務的發展。據中駿方隅方面推算，達到5萬間長租公寓的目標後，基本可以實現超過20億的租金收入。

然而據資料顯示，在信托産品發行金額占比當中，房地産基本維持在40%到50%。主要的信托的資金去向，接近20萬億（一半左右）流到房地産；還有20%左右流到金融，這部分可能也是進入私募等等，最終也是進入房地産。沈建光博士在博鳌房地産市場論壇指出，“過去幾年房地産企業在海外融美元債的金額是非常高的，每年都有500億美元，今年上半年就達到了500億美元，在海外融資的成本也是很高的，有些達到了10%左右，但是他們還是在大量融資，說明對資金的需求是非常高的”。

種種迹象表明，對于公寓運營商尤其是中小型企業來說，融資需求很大但是融資成本很高、融資很難。

“老實說，普通的或者獨立的平台是很難做的。如果你要一定要問，我會告訴你，地産系肯定有一定的優勢。因爲你有自己的大家長，起碼不用爲資金發愁。”陳堅舉了個接地氣的例子，就好比你是一個CEO，本來有可能你是50%的時間要想錢的，50%時間看經營或是拿項目；但那些人有可能不是，他是80%時間找錢，20%時間來看項目，那他肯定是很累了，甚至到最後有可能他經營這塊就不是很好。

聽著陳堅分析toC行業的“資本故事”，再聯想爆雷的公寓企業，以及會常常聽到創始人們提到的“沒有一個創始人在創業的時候不想把企業做到上市敲鍾、把企業做好”，但是資本或者商業就是如此血腥殘酷。證券時報頭版曾評論稱，在現行長租公寓的運行和監管模式下，運營者一旦成功即可收獲幾何級數放大的果實，但失敗的苦果卻往往轉嫁給房東、租客和社會承擔。“名義上的金融創新，實則變成監管套利”。

在采訪中，我對陳堅描述了自己的一點兒迷茫與焦灼——整個社會尤其是年輕人的創業熱情這麽高，城市青年對于租房的需求又是如此之大，然而資本助推下的商業模式，在某種程度是對房東、租戶、創業者甚至整個社會的誠信與信心來說，是有很大的打擊性。甚至有媒體就指出，這是一個中國版的“次貸”：對租客而言，工作尚不穩定，利用消費貸款正好可以緩解經濟壓力；對房東而言，有平台托管，省時省力，按合同收錢，哪裏來的錢都一樣；對平台而言，賺房租差價太慢、太小、太辛苦，還是“租房子——擴張信貸——講故事——融資——上市”來得迅猛與偉大。在三方看上去很美的“合謀”下，沒有成功者、只有更多輸家。背後的原因值得玩味與深思。

“這其實有點矛盾的。”陳堅表示，無論是包租項目的長租公寓還是其他to C那些業務，現在越來越多的年輕人在幹這些事情，他們大多是從 C端客戶出發。而我們現在要把B端結合起來。這對于一些年輕創業者來說很辛苦，尤其是希望做方隅模式或者這個想法的人更辛苦——因爲傳統的投資者尤其是房地産投資者會更看重經驗和資曆、不一定會把錢投給那些年輕人來做這些事情。

但這也不意味著他們就沒有機會。陳堅認爲合資模式就是很好的模式，中駿方隅與深圳窩潮系社區合作就是個很好的例子。從中駿方隅的角度來說，華南地區一直以來拿項目很困難，而窩潮系社區是當地非常好的運營商和本地資源，雙方共同出資設立合作平台，打造全新的長租公寓品牌體系和社區運營生態，在華南市場密集性布點，跨區域連鎖，快速打造門店群，形成規模效應。

“我們不是單純的買斷哦，我們是成立合資公司，在這個平台上，我出錢，他放一些已經賺錢的項目，然後尋找更多新項目做投資。雖然我是大股、他是小股，但我們平台壯大，他的總值還是增多的。餅子做大了，即使是小股份也能賺更多。這是雙方共贏的概念。”

陳堅特別強調，在這個過程中，自律性非常重要——看重利潤點而不是盲目擴張，包租項目尤其要重視利潤點，“如果拿項目尤其是包租項目，它第一年就已經虧損了，你真的不要期待它會在第二年、第三年回增。因爲它的成本是永遠在加，但租金收入能否上漲時未有保證的，風險太大了。而且老實說，我對行業裏很多最近兩年所簽約的包租項目的利潤點期望值不會太高，反而更多是希望它能對品牌起到帶動左右，我的團隊可以在其中得到很好的鍛煉。如果是賺錢，我更希望在資産管理方面多做一點。”

“做融資最重要的是，你要確保融資的回報，讓跟你一起投資的人有錢賺。如果是他跟你一起投資，經營不好的話，他第二次都不會來了，他也不會介紹其他人過來。“陳堅指出，這個過程其實就跟建樓一樣，不是一天兩天的事情，也不是說搞好就能搞好的，它需要你每天做多一點、多一點這樣長期積累起來的，這樣投資人才會信任你。

君子不器，不合適的人馬上換掉

方隅中駿廣場國際公寓會所

其實，在與陳堅的交流中，明顯能感受到一種思維模式的轉變，那就是多元化思維。這是多年投行生涯讓他養成的思維習慣，也是當下公寓甚至地産行業急待養成的思維模式。就如溫德姆劉晨軍在上期的《大家》所言“酒店行業過去都是近親結婚，這種近親結婚讓大家親情很濃但卻造成了酒店行業相對封閉的自我循環的狀態”。而對于公寓這種尚未完全發展成熟的行業來說，多元化思維就變得尤其是重要。

在采訪中，陳堅坦言，自己上任至今，高管換了一輪了，但同時他極其認真地說“我不是故意換”。因爲在他看來，從公司高速發展的規劃來說，作爲合夥人，他必須要爲方隅未來三五年的發展找到合適的人，不合適就要立馬換。

“就好像你讓開豐田的人去做奔馳寶馬，肯定是不行的，因爲他都沒有開過那麽好的車，做中高端産品的方隅同樣也不能全依賴其他不同定位的品牌的人；過去做服務式公寓的人，通常都是做輸出管理出來的、成本意識可能較弱，但我們現在每個項目都要談利潤、我還沒到可以純粹做輸出管理，請服務式公寓的人過來可能會幫我把服務、品質都做得非常好、但是成本控制可能就有問題了；長期做酒店或者長租公寓的人習慣了做包租項目、不懂多元化的投資方式，你靠這些人來做投資、肯定滿足不了你自己的所有的投資要求了。”基于方隅不同于其他長租公寓的發展模式，陳堅並不希望自己團隊的高管純粹“長期做公寓的人”或者“只是同一類人”，最終可能選定的人甚至有可能原本就沒有做過長租公寓、但是在投資領域或連鎖經營非常有經驗，就像他自己一樣。

“我自己在投行20多年，很多投行的東西，閉著眼睛都懂怎麽做。但是確實我去年4月份開始到現在，我學的東西肯定比我過去五到十年學的東西多了。因爲你接觸的東西不同，還有你要學的要操作的東西不同，範圍也大很多。現在，我不能說自己是專家，但也沒有人能騙我哦。而且我還有很多像麥偉基這樣的高管團隊一起做事兒。”談到一年多來，在公寓行業的經曆，陳堅會心地笑了。他認爲“多元化的人拼在一起才會是一個對的平台”，盡管它可能不是完全正確的，但起碼做完以後，自己感覺它比較能配合方隅自己的發展速度。

鑒于之前對于公司管理和團隊融合的認知，我還是想提醒他“這是個大膽的決定”。陳堅本人卻顯得很放松，“大家有事情可以拿出來談，談通透就好了。”他告訴我，中駿集團一直在倡導“先人後事”的理念，舉個簡單的例子，當公司要發展新業務的時候，你千萬不要馬上就掏錢說要發展了，其實你需要先找一個能夠幫你做這個事情的人；否則，沒有一個對的人幫你做的，你怎麽做都沒用、也是死的，你怎麽掏錢出來也是浪費。

“你說大膽就大膽吧，反正這是個新行業，還沒有人做得特別好、沒有標准，你需要來設定這個標准出來。”陳堅則反向點評了一些用人現象——招人的時候，總覺得這個人“還好但又不太滿意”，就湊合著先用用，因爲有這個心態，導致這個人一直都沒有被換掉，最終的結果就是，高層花了一大堆的時間在幫忙幹下屬應該做的事情、而本該高層去考慮的公司戰略和下一步發展等等問題都沒有時間去做，這是個惡性循環。

如果你只能使用一兩種思維模型，將會扭曲現實，直到它符合你的思維模型，或者至少到你認爲它符合你的模型爲止。這是多元化思維的心理學理論背景。“在手裏拿著鐵錘的人看來，每個問題都像釘子”。或許真的如陳堅所說，長期幹公寓的人是沒有辦法擁有很好的金融思維的，跨行未必就是壞事。就像陳堅之于方隅的變化、方隅之于行業的借鑒意義——這些年，大家都說公寓行業是一個重金融的，大家都想做這一塊，但是很多企業是不具備條件，沒有這方面的基因和人才去做好這件事情，但是方隅在短短的兩年裏，先後嘗試了投資平台、發債券、戰略投資，而且目前看來成績都還不錯。

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Q&A

邁點丹丹：如果我們把整個地産放大去看作比較，酒店、公寓、辦公這三個業態的投資回報怎麽看，中駿這麽多年爲什麽沒有選擇酒店這種非常成熟的模式？

陳堅：首先，本身每一家高星級酒店的經營成本就非常貴；其次，整個酒店行業已經很多人在做了，你要建立自己的一個酒店管理公司是很難；如果你自己不做酒店管理而去請專業的酒管公司來幫忙管理，它們的收費也是很貴的。所以酒店不是中駿集團主要考慮的業務。我們還是希望從沒有完全發展成熟的公寓行業著手，希望做一個成熟的公寓品牌出來——管理自己的項目，也可以幫人家做管理。

從大的層面來看，2017年中駿將總部移師上海、並明確了“千億級”和“FUN+幸福生活”生態圈兩大業務戰略。“FUN+幸福生活”生態圈就是一個經營活兒，它希望這些業務可以跟集團本身的開發業務有連接和協同效應。Mall跟長租公寓的關聯性其實是最強的。

邁點丹丹：難道不是酒店品牌對周邊的帶動更強一些嗎？

陳堅：你應該這樣說， 看什麽業務跟什麽業務的拉動。舉個例子，如果是Mall跟酒店肯定是好玩，爲什麽？酒店本身都是短租，短租不停有人流來，他可以同一時間去你旁邊的Mall消費。但你也可以想一想，如果你已經有一個長租公寓，長期有人住，他也會消費、也不是不行的。沒有什麽好或者不好。

邁點丹丹：你的心裏沒有做過排位是嗎？以前做投行的時候。

陳堅：以前做投行，我就不喜歡投酒店。

邁點丹丹：爲什麽？

陳堅：其實很簡單，高星級酒店第一波動性很大、浮動點比較大，周期性很強。酒店的投資人通常是用循環的概念去做投資——低買高賣，很多人不一定是看現金流的。老實說，每一個存量物業都應該看周期，但是酒店波動會很大。

還有就是它的經營成本太貴了，有一些賺錢是真的很賺錢，比如香港五星級酒店在好的時候，它出租率高，很貴，很賺錢，但內地有些城市的高星級酒店出租率最多可能也就百分之六七十，它的利潤肯定就不太好了。

浮動大、經營成本貴，所以當時我覺得酒店是最沒譜。

邁點丹丹：在金融行業那麽多年，關于資産管理和證券化，能談談你的想法嗎？

陳堅：國內的産品是有的。

一是類REITs，通常産品當中一大部分不是真正的股本、很多都是些要保底的優先回報的産品；優先回報的産品，我不是不能考慮，但是我就看成本合不合算。

一類是CMBS，它其實就等于是貸款。選擇投資者貸款還是銀行貸款，其實很簡單，把兩者的條款拉出來對比一下，哪一個好，就選哪一個。

一類是真的REITs或者說公募REITs，如果有的肯定好了。但是兩點，一點就是說因爲你國內的利息水平都不低，如果投這些REITs的話，你的回報要求通常要高于你的利息水平。等于相對估值低了，你做這個REITs就不一定劃算。它是要算賬了。

邁點丹丹：怎麽看公募REITs的發展？

陳堅：其實公募REITs真的講了很久了，我肯定支持這個事情，但我不能完全依靠這個事情。

還有很重要一點就是，我們做任何融資都很看重一個東西——拿債的時候，你的債一定是清晰的；如果我要做一些股本，我要確保這些是真的股本。因爲只有真正的股本，才是股東一起承擔風險的。如果是做一些假股真債，就等于所有東西都要我兜底，那我還不如做一個真的債。

爲什麽很多時候我們會把選擇基彙資本或者其他一些外資合作，因爲這些外資的合作夥伴是願意跟我真做股本，是真的在項目層面做股本的投資，不是要我兜底的。這樣從整個集團的風險管理或者投資邏輯來說，也更好一些。

邁點丹丹：國內一些資本都是要兜底的？

陳堅：我的意思說，我肯定所有的形式都會考慮，但每一個産品的性質或者是回報的要求，我們也要考慮清清楚楚。如果你讓我選的，除了銀行貸款外，我肯定是希望這是做一個真的股本産品；如果國內做不到股本的産品，我就看海外了。

邁點丹丹：中駿集團這麽多年一直在倡導的FUN享幸福，大家都說長租公寓是美好生活的一個很好的承載。關于“幸福”這個主題，你怎麽理解的？

陳堅：我覺得其實讓幸福觸手可及這個事情。你聽起來挺好聽。但它其實需要灌輸到每一個員工，讓他真的知道這個理念、就會自然做出來，這樣你的客人就會感覺到。

比如說，我們的租戶點了外賣水果，我們管家爲了保鮮，在租戶不在的時間裏，幫他放進冰箱裏，我們客人回來感覺超級開心，擁抱了我們的管家。又比如說，有天我們的管家跟租戶聊天，其實就是聊些非常瑣碎的事情，聊完以後那個人突然間說“多謝你跟我聊天，其實今天是我的生日，你是全天跟我講話最多的一個人”，然後客人就很開心。剛剛過去的七夕節，我們北京王府井店給租戶送玫瑰花，立馬就有女孩子把我們的花曬到朋友圈說“小驚喜”。

今天我就跟他們說，其實你們做一些很小的事情，它也不需要很費你的力量，但是因爲有一些時候你有這個心做出來了，人家記住你了，而且有可能記住很長時間、有可能記一輩子。爲什麽我這樣說？我舉個例子給你，比如說你現在租房子，你有這個經曆，10年以後，你在其他地方租的房子很糟糕、你的業主很差，我肯定你有可能馬上就跟那個人吵架說，“你知道嗎？我10年前開始租房子的時候，那個人是這樣這樣，你學一下人家吧”。明白吧，這些小的東西，其實有可能會讓你會記很久。

邁點丹丹：其實在不同的場景，怎麽能夠令你的客人開心或者是感受好，它不是天生的、需要培養。

陳堅：對的。前提是你要先有幸福這個理念。如果你能夠可以讓我的不同客人體驗到小小的幸福，有些時候不需要多，你也做不了很多。公寓你做得了很多嗎？騙人吧？你也不能，但是就是一些很小的東西，很細節的問題，做到了，我覺得這個是幫人很多。

現在我們每個店我們是店長制，我們是給很多很多獎勵給店長跟他們的團隊。比如，如果他爬坡期提早爬完就可以分利潤。但如果我不做這個事情，他反而沒有那麽上心，沒那麽專注要做這個事情。海底撈一個店長最多賺30萬一個月，你知道嗎？

邁點丹丹：這個不知道。

陳堅：他所有的那些分成的獎金加起來，全國最多的一個人是30萬一個月。我們的意思說，起碼你有這個意識就帶給那個店長。你做得好的，你真的是有這個上升的動力，或者是多一些賺錢的一個機會。反過來，我們對店長的要求現在也提高了一點，他也會珍惜我們給他的這個鼓勵、也希望做好一點。

邁點丹丹：現在做長租公寓的幸福感和成就感，跟之前在投行做的，你自己有什麽不一樣的感覺嗎？

陳堅：比如說，以前做一個交易，幾億美金，做完之後每個人很開心。但公告以後半個月或者是一個星期之後，你的幸福感沒了，或者你開心的感覺沒有。因爲你這做完一個交易就都完成了，之後也不關你事情了。

因爲我以前的背景，我可以邀請到不同的投資者過來可以一起共同投資，這是我對于方隅很大的貢獻。但長租公寓是一個你日常要做的事情，我們這個平台也需要確保經營做得好，這個是慢慢熬出來的。當你做一些事情是慢慢熬出來的，在你看到結果的時候，你的成就感是持續性的，你會一直感覺非常良好。

邁點丹丹：看著像孩子一樣在變化。

陳堅：這個真的是感覺有不同，做一個企業跟做投資銀行是兩回事。我也承認，投資銀行它本身就不懂怎麽運營。但我就學了，這也挺好的。

邁點丹丹：之前做投資看的全是大錢，現在看公寓運營每天要看的可能是一毛錢一毛錢的租金漲幅，你心態怎麽調整？

陳堅：真的要完全改變的，自己要調整。以前我記得頭幾個月，很多時候要批的那些錢，有可能就是幾萬塊。以前每個數字都看幾個億幾個億的，幾萬塊對我來說（不是大錢），我就會說OK，我就簽很快，有時候反過頭來有可能有一些費用提到董事長那裏，他反過頭來說爲什麽這麽多。因爲我們中駿的黃朝陽董事長自己做制造業出身的，制造業非常講究成本控制。其實我真的承認，我有很多東西要學他的，你看他一兩次，你再想一想，確實對的——這個幾萬那個幾萬，加起來就那麽多了。你會發覺到會這樣、自己會領悟了。但是這個確實是有一個適應的過程，尤其是頭兩三個月你都要調整，但現在OK，現在還可以。

邁點丹丹：你現在的焦慮和擔憂會哪來？

陳堅：沒有什麽焦慮了。或者說，不應該是焦慮，而是你永遠是要保持一顆不能太安逸的心。因爲事情或者是整個行業變化得太快、永遠都會變化，你要看不同的情況變化思考你應該要怎麽做。其是你整個公司你要運作的，你要做CEO你肯定要有這個准備。這個事情，我不會恐懼的。

采訪手劄

君子不器，先人後事。是我在陳堅身上看到了難能可貴的一點。作爲投行出身，他真的做到了“正確地配置資本”把蛋糕做大。

正如凱恩斯所說，通過撒大網捕捉更多公司的方法來降低投資風險的想法是錯誤的，因爲你對這些公司知之甚少更無特別信心？人的知識和經驗都是有限的，在某一特定的時間段裏，我本有信心投資的企業也不過二三家。

堅守“利潤點”、在能力圈內投資，保持自律性，應該是所有公寓運營商去考慮的問題。就像深圳窩潮系社區不會主動去拿高價的地，把每個項目都做到“賺錢”，它也等來了中駿方隅的青睐與合作。

作者：王丹丹 | 資深媒體策劃人。觀察分析商業空間運營近10年，專業領域內的IP研究專家。（微信號：meadindandan）

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