京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已爲超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
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Q:提問:目前西城有個老破小自助，爲了孩子老人居住環境好點，准備再入手石景山天賦和豐台華曦府，問問樓主推薦哪個，想買4居，最初計劃在石景山，但對這個區域實在不了解，擔心房子不保值或者通勤不方便，工作在複興門，可惜天鑽已經賣完了，不然那個也挺好。目前又看了豐台的華曦府，感覺性價比不錯，不過交通好像沒有天賦方便。天賦是不是區域回遷有點多？
A:回答; 您好,感謝信任!總價過高布局石景山和豐台不是一個特別明知的選擇,天賦要比華曦府的優勢更明顯,但石景山本地缺乏核心産業支撐，購買人群全來自海澱西城的外溢人群;石景山的定位雖然是向高端産業轉型,但從實際看更像是一個通勤的衛星城，更多是承接海澱西城的溢出人群.如果未來産業轉型失敗，最終的定位會向門頭溝看齊，整個區的購買力相對較弱,
房價之所以有支撐是因爲處于海澱和西城的主要溢出區域,如果石景山未來不能吸收優質的産業加上樓市普漲的行情越來越少，那麽投資石景山的房産站崗的可能性比較大。天賦的優勢是在整個石景山算是品質的優質盤了,戶型做的也很好,基本沒有任何瑕疵,未來這個盤在整個區域有一定的稀缺性,自住的話很不錯,這個盤的價格不算便宜了,短期存在一定的溢價,石景山成交量最多的一個商圈是魯谷,魯谷成交量大的原因是處于石景山的東大門,緊靠海澱,可以優先承接西城和海澱的剛需購買群體,整個商圈配套比較成熟,魯谷一直在截留整個石景山西部的客群
這個商圈成交量最大的2個樓盤,遠洋山水、京漢旭城;遠洋山水目前的在售均價是68000一平米,京漢旭城在售的均價是64000一平米,魯谷商圈的品質樓盤遠洋沁山水在售均價是91000一平米,未來天賦的行情主要還是來自海澱和西城,一部分客群如果接受不了遠洋沁山水的價格和遠洋山水的品質,可能會犧牲距離選擇次級的品質盤;其次這樣的區域總價如果在1000以上,總價越高流通性越差,房子流通性差金融屬性價值都會打折;祝一切順利!
Q:提問:您好！本人最近剛落戶北京，媳婦名下有一套70平左右的住宅在新源裏星源彙，目前閑置未住人，裝修較好不想出租，全家三口人跟嶽父母一起住。最近准備在大興義和莊未來雲城購入一套三居新房，2024年底交房，准備給自己及自己父母住，偏剛需兼帶投資，
關注點：一是臨近京雄高鐵大興站以及黃村火車站地鐵站，後續還有s6號線規劃，本人後續可能去雄安上班，爲高鐵通勤做准備，即使不去雄安，坐高鐵去西客站通勤上班也看似也方便。二是賭一下大興新城規劃，義和莊一帶應該會發展潛力較大。請教：一是這個時刻買入大興高鐵站的新房是否明智？二是星源彙的住宅如何處理比較好？
A:回答:您好,環京區域和北京幾個邊界區域就是衛星城市的概念,這些區域流入的人口購買力很弱,本地有沒有核心産業支撐,未來上漲空間也很小,大興這條線的漲幅是從最北側西紅門依次輪動高米店、棗園、最後天宮院;西紅門已經屬于通勤居住板塊了;大興新城規劃的再好,最終還要看産業的落地情況,
東邊有亦莊,什麽産業會到西紅門發展;比如互聯網新媒體,什麽産業會到亦莊;比如中金;物以類聚同樣的道理産業也分爲一二三流;前段時間網上曝光的中金工資,這只是被大家看到了極其一小部分,亦莊隨便一家高新企業拉出一個普通員工,年薪過百是很正常的,不過百的證明沒有拼命幹,這種産業性質的購買力和衛星城的購買力有很大差別,
投資不是DB,投資房産是搭乘這座城市、這個區域的經濟增長,得到確定的回報,買入大興高鐵站不是很建議,不確定性太多,或者說大概率會虧損,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到確定豐富的回報,如果有條件當然選確定性更強的板塊,不如看看亦莊核心或者溢出板塊,如舊宮、瀛海;新源裏如果沒有更好的投資品或者資金需求留著即可;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問
Q:提問:您好，現在在通州工作，家在朝陽紅廟老破小，一年後孩子上幼兒園會去通州住，住單位分的宿舍。這個宿舍離單位近，離幼兒園和北京學校近，但就是2居室，不大。所以，想在通州買個大點的房子投資或自住，或者不在通州買也可以，在城區買個投資的房子，但是自己不住。想問一下，在通州買，看了春和景明155的，融禦140的，不知道怎麽選？在城區應該選哪兒;選多大合適？謝謝
A:回答:您好,感謝信任!春和景明和融禦屬于兩個不同性質的板塊,融禦在武夷花園商圈,通州新城的核心板塊,位于政府規劃文件中01組團,這個商圈的東側是行政辦公區，西側是運河CBD，南側是運河風景線，通州重點發展的是新城，新城重點發展的是五河交彙的運河商務中心，武夷花園商圈剛好在市政府西側,這個區域在過去並不是通州要重點發展的區域，因爲市政府搬過去之後，整個通州新城規劃是向北的，所以這個地方就變成了核心區；有運河商務中心輻射，區域品質在整個通州，甚至整個北京也屬于稀缺性的，緊靠大運河風景線，
璐苑商圈和武夷花園商圈只有一條河之隔，房價比武夷花園便宜將近1萬一平米，這個區域的優勢就是距離運河商務中心，價格比較友好，整個區域的界面還是很不錯的，老舊小區比較少;一般買這個區域的多位剛需爲主,武夷花園商圈多位改善爲主,
1000萬的總價如果買璐苑春和景明屬于資源錯配,這兩個盤相比融禦的價值高于春和景明;需要注意的是通州雖然定位較高,但現在依然還在兌現中,投資通州需要做好長持的准備,尤其是偏大的戶型,通州屬于利好長期,兌現周期會長一些,如果想盡快吃到板塊紅利,可以往朝陽東部看看,這些熱點板塊不會大起大落,漲幅比較穩健,金融屬性也有優勢,可以關注下朝青、望京板塊,關于戶型上2-3居都可,盡可能選一些居住體驗較好的樓盤,北京的樓市正在發生結構性變化,一些居住體驗較差的樓盤即便在核心區也會被市場慢慢弱化,建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,祝一切順利!
Q:提問:京總好。最近因爲小孩上學的需要在看西城的房子。預算不多，500左右。因此以西城廣外爲主。請問京總您對廣外二手房的總體趨勢是怎麽看的？看了紅蓮中裏的房子（老破小），單價已經比較高了，從保值（能增值就更好了）的角度是否可以買入？未來幾年是否會有風險？其他有推薦的嗎？另外，亞運村亞運新新家園的平層（三居）是否值得繼續持有，還是應該選擇合適的時間出手？如果出手的話，我們希望去海澱買房。我理解，海澱北部新區尚需時日才能兌現利好，因此並不推薦，對吧？那麽海澱的哪些區域值得考慮呢（假設預算1500左右）？多謝。
A:回答:您好,感謝信任!1、您們的第一個思路應該是以最低總價獲取孩子入學名額,這種邏輯在當下政策下正確,不管是西城還是海澱這種思路風險性都是相對較小的;學區房原本的價值只有10萬,加上學區價格就變成了12萬,房産價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價,
其次廣外這個地方的老舊小區保值性還可;關于老城區的老舊小區未來還有沒有價值,主要還是看城市的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,這是背後的核心邏輯;所以北京這種城市中心的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區也會得到善終。因爲這些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.二三線、能量比較低的市中心老舊小區，
尤其是人口流出比較大的城市和區域,可能會以悲劇收場;這些城市要發展，必須要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就會發生遷移，所有企業全部往新區遷移.企業帶動人口,新區越金貴，市中心的老舊小區就越破敗;而市中心不會大範圍遷移的城市，老舊小區還有價值;廣外本身有麗澤的加持,學區溢價比較低,相對是一個安全的區域;只是老舊小區同比區域內的品質盤漲幅上會有明顯的差距,當下市場的行情都是龍頭區域品質次新漲完喘息的時候輪到一些不錯的老舊社區;
2、亞運村雖然近些年過氣了,但亞運新新家園在市場上具備一定的稀缺性,低密度六層板塊洋房在四環還是比較搶手的,如果您們要把這套出了置換,只能往同等區域更高等級的樓盤上換,或者往更高等級同等樓盤上換,大方向上是這樣的;海澱可以關注清河,橡樹灣、世華龍樾是更高等級區域更高等級樓盤;清河配套成熟,有産業聚集的輻射,這兩個盤在同區域競爭力凸顯,
未來貨幣持續超發的情況下大概率是一直往上走的;海澱北部新區目前的價格已經提前透支了，但這個區域目前並沒有成型，如果投資這個區域兌現周期會比較長，中間存在很大的不確定性;賣掉亞運村買不確定的新區,戰略上是錯誤的,存在一定的風險性;不如考慮廣外方案了;如果出掉亞運村按照我給您們推薦的區域考慮,方向上不會錯;建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,祝一切順利!
Q:提問:京總，您好！最近去看了東壩的京投北熙區，被周邊的生態環境、便利的軌道交通、以及小區的園林公共空間規劃所吸引。顧慮有幾個點：1. 東壩北區的整體規劃讓整個城市界面未來會比較整齊統一，幹淨，沒有老破舊，但周邊的住宅規劃及人群層次不確定都是什麽樣的？回遷房還是商品房，比例多少？2.第四使館區，第二三裏屯，自貿區這個規劃能否落地，以及落地時間預計多久？落地的價值有多大？
3.地鐵上蓋的房子，雖然號稱是5.0版本，無噪音等，但地鐵車庫以及上蓋的設計是否影響人體舒適度及房屋壽命？4.京投的物業品質如何？在市場上有沒有口碑及被認可？物業費銷售說是6.7平。5.目前1期的報價80兩居，110，120三居價格是8.1左右，大戶型150，170，價格8.6，這個價格是否提前透支了未來的空間？大概率會站崗多久？6.和奶西村的望京樾對標的話，如何？想麻煩京總客觀的評價下（潑個冷水）
A:回答:您好;1、東壩中路以東基本全是保障住房+回遷各種福利房;2、先不說這些規劃何時能落地,使館區主要的人群結構一是我們國家的公職,二是老外;這兩種人群的購買能力在市場上都屬于尾部,自貿區利好的價值等于0;3、地鐵只能利好一時,規劃、開工、通車,但對于樓市不會永遠起到利好的作用;
4、新盤的物業前幾年都可,一個物業好不好主要是看入住十年以後,時間越久越能顯現;5、東壩賣7萬到7萬5合適,買城鄉結合部的邏輯主要是買被低估的區域,價格比較便宜還存在套利的空間,因爲核心區一直在發展，老破小的價格基本上接近次新，品質樓盤更是脫離剛需承受範圍，而城鄉結合部的價格只有核心區的一半左右，就會有一部分人群不願意在主城區上車，把方向鎖定稍遠一些的城鄉區域，用犧牲距離換取品質，8萬1顯然沒有可套利的空間,站崗是一定的;這個價格不如奶西;祝一切順利!
Q:提問:京總好！新人一枚，剛剛接觸房市，感謝遇見，已拜讀精華區文章;我的情況：1.去年末有資格的，首套首貸；2.首付准備了400左右，每月收入4萬+； 3.目前上班在海澱北的中關村壹號，未來可能在上地、望京等地（行業跳槽頻繁），因爲行業監管問題，也有可能新加坡，整體來說不確定性很大，我的心態也擁抱變化。
我的需求：1. 畢竟過了房産投資的黃金時代，以穩健跑贏銀行理財就行，沒有過高的期待，所以也不想月供壓力太大；2.自住最好，也接受租出去，自己一直租房住，跟女朋友也溝通好了，因爲目前租在領秀慧谷D2區兩居室，居住體驗也還不錯；3.准備近一兩年結婚
我的想法：1.不想上滿杠杆：在其他領域還有投資機會，所以首付留了一百多，月供只想承受1萬左右，不想“房奴”，同時在其他如股票等領域留有一定機會，是否合理？2.如果按照總價6-700的預算，只能買到次新的一居室，買兩居室就只能買老公房，看了您的觀點，兩居室是最主流占52%，但老公房也是不應該選擇的，這兩個沖突了，如何選擇？
3.在位置上，回龍觀：自認爲回龍觀如金域華府、國風美唐當前8萬左右的價格已經透支未來的漲幅，甚至站崗風險比較大，但只有這塊可以滿足自住需求，但我買的大概率也不如現在租的居住體驗好。CBD附近：前兩年住過建外和雙井，感覺地傑長安憶、美華世紀這種，價格不高，買來租出去好像也挺好的，之前有問答提過這個，您不看好這塊，但是這裏價格便宜些;奧森：我非常認可您說奧森的稀缺性，但在此前的問答中沒完全理解您說的奧森具體指哪塊，前陣子去亞運村小營看了一下，不知道算不算奧森？
4.因爲還沒結婚，現在是不是不用考慮學區問題？一是政策不確定，二是六七年後應該也有實力置換等;5.戶型上，看了幾個塔樓都非常反感，如果自住肯定不想選，但偏偏城裏的次新好多都是塔樓，不通透+使用率低。以上這麽多因素中，您覺得按我的情況和需求，我的想法哪裏需要修正呢？在購房時應該更看重哪個要素呢？因爲各個因素沖突的很多，想法寫的有些混亂，京總請諒解！
A:回答:您好,感謝信任!1、優質房産可以不斷加杠杆,是因爲沒有清盤的風險,只要選籌到位,大方向一定是上漲的,只要保證月供即可,遲早會賺,其他行情不好判斷趨勢,超高的年化收益,更多的是風險投資;絕對不可以亂加杠杆;趨勢以外你我什麽也控制不了;作爲個人投資,股市杠杆和房産杠杆,有本質的區別,
股市、期貨等不能加杠杆,雖然上漲會放大收益,但下跌會面臨爆倉的風險,投資界管叫見外婆,一次失誤,全盤皆輸.而投資房産沒有上述問題,房價上漲時結果都一樣,即能放大收益,因爲大城市優質地段的優質房産房價的波動性很小,沒有強制清盤的風險,波動期間只要有足夠的月供,非常安全,投資房産的虧賺,是投資者判斷對錯的結果,杠杆高低會影響虧賺的效率;在一定的條件下,如果購入的産品、區域確定性較強,加滿杠杆賺錢的效率會更優;
2、兩居室在市場上的流通性較高,並不阻礙其他戶型的漲幅,和其他類産品補發生沖突,買房最重要的是選籌:選籌是一個面不是一個點，宏觀層面是板塊的選擇.微觀層面是對産品的選擇.前者爲重.選對板塊就等于成功了70%,地段決定未來的天花板，樓盤決定未來的成長性.這2個指標加起來才是房子未來能否增值的因素;
優質小區在優質板塊裏才能起到漲幅;如果小區本身很優質,但板塊一般,後期的漲幅也會很差;現在房價漲幅的規律是學區房和熱門區域(核心區)品質次新,第一波上漲,緊跟其後的是同區域內管理較好的老公房社區,第二波仍然是學區+成熟的溢出區域(同樣是品質次新),溢出區域呈現的市場情況是上車次新盤領漲,規律是樓市上行期間,一部分購買群體在核心區上車壓力偏大或資金預算受限,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢出的板塊上車,
第三波依然是學區+熱門核心區域+溢出區域的品質次新+剛需盤;第四波才會輪動到偏冷門的板塊,同樣是品質次新盤、這些冷門板塊一般是存在溢價現象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現時房價輪動的規律;但目前普漲的行情越來越少，預算夠的話盡可能選在核心區位置的品質次新，現階段買房投資一拼的是選籌能力，二拼的是金融財技，能否在有限的資金讓利益最大化,這是現階段投資的原理.配置核心區優質房産一直是我的理念;不是說其他地方不會漲,投資是效率優先原則;有更好的投資條件固然選擇更優質的區域更優質的樓盤,確定性也更高;
3、回龍觀、CBD一帶、奧森;先說回龍觀;回龍觀最大的優勢是向西可以連接西二旗、向東鏈接望京;兩大産業園區，回龍觀在北京幾乎是80%碼農的首選;北京互聯網圈裏有這麽一句話,沒租過回龍觀的房子,沒擠過13號線不足以稱爲碼農;産業帶動就業，就業吸引人口，人口造成供需失衡。
這是一個區域房價上漲的主要邏輯。回天計劃對于回龍觀是加強;加強後的回龍觀，憑借産業的距離將會吸引更多的碼農和更多的需求和更多的人口流入;未來的行情依然會領漲。其次金域華府、國風美唐爲什麽價格會一直飙升,一是本身上述所說回龍觀本身自帶價值,二是回龍觀十幾年沉澱了一批又一批的碼農,這些留京的碼農已經在回龍觀安家;
互聯網行業近些年的發展大家有目共睹,大家收入持續增長,有條件的都會選擇置換一個更大、更好品質的房子,金域華府、國風美唐在整個區域內的競爭優勢很明顯,大家都選這個樓盤,常態化供小于求加自然漲,道理很簡單;所以這兩個盤不存在站崗的現象,未來在貨幣持續超發的情況下大概率會一直上漲,8萬、9萬、10萬只不過是個價格信號,主要是貨幣;回看會員文章08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;
CBD附近;一個區域發展的特征就是房子的價值與公共服務的水平正相關：公共服務越好，基礎設施越完善，房子的價格就越高，同樣的地段不同的配套，對應的是不同的階層，會産生完全相反的效應，這些公共服務如果是對標商業的,那麽這裏的居住感會很差,沒有人願意住在密集的寫字樓的區域裏,人員很雜;國貿的定位是商務中心,寫字樓的租金水平跟高,如果投資商業首選這裏,但並不適合居住,所以市場上的品質盤在這個商圈裏成長性並不突出;
奧森,亞運村小營是前些年興起的商圈,奧運會過後就被奧運村取代了,奧森商圈橫跨北五環,圍繞奧森公園南北兩個園區,東邊到北苑路;西邊到京藏高速,南到科翠路,北到紅軍營南路,發展比較好的西南角,其次東南角,最後北側;亞運村小營和奧森屬于兩個商圈;奧森的房産價值比較穩健,雖然沒有産業區(望京、西二旗)漲幅快,但每年都在往上走,也沒有出現大幅回落的現象;
4、正確,學區房和政策挂鈎,存在很大不確定性,現在沒有學區需要,完全沒有必要這麽早買入學區房,期間變化太多;有孩子後等上學前一年根據需要買入即可;這樣的思路不會被動;
5、如您所說您們的行業屬于工作地不會常年穩定在一個地點,基于這樣的情況可以以投資爲主,以租換租,在京首套配置一套核心區的優質房産吃板塊的紅利不會錯,400的首付+4萬的收入,前面已經告知杠杆的理解,回看會員文章後再做決定,只要找優質區域優質樓盤買入都可,回龍觀、望京、奧森、朝青都是不錯的區域
如果堅持400首付1萬的月供,可以往朝陽的常營看看,常營是一個無學區溢價,其次配套成熟、有購買力支撐還有那麽一點點缺陷的區域,優勢是常營現在向西主要承接國貿一帶的通勤人員,未來向東受通州大運河輻射,算是未兌現的利好;不足是常營的城市界面還稍微有些不足,整體稍亂,這也給未來的增長空間留下了潛力,如果慢慢完成整治,區域的價值會再上一個台階,目前這個區域的價格比較低,蘋果派和北京新天地五期在整個商圈性價比較高,居住體驗很好,從樓盤還有商圈未來的成長空間比較看好;如果改變思路則可以往更高等級的板塊看,祝一切順利!
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