今天跟大家深談金邊的寫字樓市場，每個城市的不動産市場都有階段性的發展，有些供需平穩，有些供給過剩..
造成差異的因素有哪些呢？
我們先從5大方向來研討，再逐一由細項說明
1. 城市特性：
資本主義的自由市場經濟, 造就-城市可生不可造,每個城市都有其特性，隨著經濟發展會逐漸改變，但短時間內大方向是不會太大變化。
2. 群聚特性：
物以類聚，人以群分，不論是住宅或寫字樓，相同磁場會相互吸引，當政府劃分出高級住宅區、中央商務區(CBD)、工業區後，群聚效應將會最大化，供應鏈自然形成。
3. 文化特性：
每個國家的文化及生活習慣不同，也影響各自企業文化，像日韓國家的「前輩」制，歐美國家的「責任制」亦不同，在海外工作生活的國人，大多都相互認識且有商務來往。
4. 生活機能：
民生需求中的食、交通、教育、娛樂等住宅區與商業區不盡相同，商業區的物價消費較住宅區高，住宅區消費大多是生活雜貨與餐飲爲主，商業區又多了銀行金融、流行時尚。
5. 時機：
何時是購買不動産的時機? 何時獲利出場?有何軌迹可循。
接下來逐一說明，文中以各主要城市特性與柬埔寨首都金邊比較及觀點
1. 金邊的城市特性
柬埔寨的首都金邊，在紅色高棉的內戰結束後，經聯合國托管于1980年開始使用美金做爲交易貨幣，最早農産及紡織品的販賣，到2006年開放外資投資且無外彙管制，促使金邊成爲商業金融中心，至古以來皆是從商，如同深圳在短短三十七年內，從邊陲農業小鎮化身爲國際都市，這並非偶然，而是國家政策定位了城市特色，從市中心的商業區、住宅區到工業區等等，雖然目前柬埔寨政府沒有實施土地分區制度，但仍有規劃經濟特區及新的衛星城在金邊市的外圍，也將金邊市由原本8個區擴大至14個區，市中心的四個區(桑園、隆邊、馬卡拉、堆谷)依照商業行爲的發展，已形成中央商務區、高級住宅區、文教區，在金邊桑園區的BKK1就如同深圳的福田區，商業活動最頻繁的區域，如法國雅高集團的諾富特酒站也正在此區興建中。
2. 金邊的群聚特性
在金邊指標性的寫字樓分布在二個區域，一個是隆邊區，另一個是桑園區;隆邊區以加華銀行、安達大樓、Exchange Square爲知名，也因金邊早期城市發展由塔仔山發迹，因此三棟寫字樓聚集在一起;而桑園區以獨立紀念碑爲中心，多爲政商名要私人住所與各國大使館，土地取得不易且外國人多，發展較隆邊區晚，從2014起有住宅項目興建，直到2018年才有第一棟寫字樓-「Keystone」與「Oval Tower」落成，接下來「金塔」、「太子」、「Chief Tower」及560米全球最高「雙子世貿中心」，看出桑園區的群聚發展日趨成熟。
很多人問金邊的CBD(中央商務區)在哪裏？
每個城市不會只有一個CBD，如同上海早期的虹橋，到現在陸家嘴、徐家彙、淮海路、人民廣場等等，伴隨城市發展，逐漸形成中央商務區，當然金邊也不例外正處于發展中，嚴格說起來還無真正CBD，在加華、安達外圍，有CBD組成的要素，但缺少了外商聚集（CBD要素：高端寫字樓、銀行金融總部、外商企業），唯獨桑園區的萬景岡1分區(BKK1)擁有上述要素。
3. 金邊的文化特性
近幾十年來，柬埔寨持續歡迎外資投資，韓國及日本是最早進入的投資國家，大多爲基礎建設及服務業，主要在桑園區、堆谷區及外圍工業區; 接著中國、新加坡、香港、台灣等投資分布較廣，但多半仍集中于市中心-桑園區; 然而，柬埔寨早期爲法國殖民，慢活、浪漫的風情，也間接影響本地柬埔寨人，加上信奉小乘佛教，天性善良，深受歐美人士喜愛，而住在皇宮河岸旁long stay，經商則都聚集在桑園區萬景岡1分區(BKK1)，又因許多大使館在此，猶如北京的三裏屯，使館工作的外國人也會帶動外圍國際品牌，在金邊的歐美企業以貿易金融及服務業、營銷産業爲主。
一般外資企業待遇都優于本地公司，若是華人企業中階外派主管住房補貼，大約800-1,000美元，歐美或日商，則在1,500-2,000美元，因此只要是外國人居住的區域，租金非常穩定，外資企業設立海外公司，辦公室與居住地點，大多都在同一區內，降低交通及時間成本，相對寫字樓需求也同步增加。
4. 金邊的生活機能
城市發展，由剛性需求的住宅爲始，金邊也是，自2014年開始，住宅項目如雨後春筍冒出，但多位于外圍區域（如機場周邊、水淨華或衛星城…等），因爲這裏空地多、土地大，能開發大型項目，由于市中心土地取得困難，自2015年起，不論是海內外的開發商或本地有錢人，皆陸續在市區內開發單體式樓盤。
當住宅完工後，依照設計規劃、質量及前面提到的第三點「文化特性」，租客會選擇適合的標的居住，周邊的商鋪、店家逐漸成形，目前華人（中國大陸、新加坡、香港、台灣..）多半聚集桑園區周邊，所以在莫尼旺大路上或NAGA金界娛樂城周邊較多中式餐廳，歐美人聚集于BKK1內，法式、美式、意式餐廳、酒吧林立，日本人多數聚集BKK1及毛澤東大道以南，所以這區域也會看到許多日本料理或居酒屋。
只要有人就有消費，有消費就會有金流
高級寫字樓、銀行、金融産業的進駐，促使商業行爲更加活絡，加上外國人的生活消費習慣，也將時尚精品、潮牌帶入經濟産業，形成商業區。
以商業爲主軸來看，BKK1就猶如20年前的香港尖沙咀，是商業、娛樂、文藝、旅遊及購物活動爲主，緊鄰BKK1的莫尼旺大道爲金邊主要幹道，猶如彌敦道，西哈努克大道擁有廣東道的精品商店林立，諾羅敦大道像皇後大道中，爲政治大使館聚集，造就BKK1爲金邊商業活動最密集地。
金邊住宅曆經了4年的發展，直到2018年中才開始有寫字樓項目，目前全金邊指針性的寫字樓約5棟，必須等到2023年才會再增加約7棟，以商業金融爲主的城市，寫字樓産品才10余棟，確實屬供不應求，寫字樓絕對是金邊投資置産的明日之星。
5. 金邊的投資時機
致勝投資心法，時間是關鍵
很多朋友問金邊投資現在進場是否太遲，何時才是最佳退場時機？房地産投資是階段性的，先從進場時機點來說，城市若有重大建設規劃，必定是最好的進場點，像台北101大樓，自1997年取得開發權後，至2004年底正式啓用，這幾年間帶動周邊房價漲幅，並于對外營業後房價更以倍數增長，在101大樓旁的項目-信義之星，也是知名明星張惠妹之前住所，于2002年推案價每平米約4,000美元，到了2009年實價登錄上以每平米13,000美元成交，短短7年間，足足成長3倍多，驗證重大建設帶動房價。
目前金邊正規劃560米雙子世貿中心，落成後將會是世界第一高雙子樓，現在就是進場的好時機。
另一個是公共建設-地鐵＆電車，這不再多做贅述…
所有的國家在做基礎建設時，都是房價的起漲點，沒有例外，金邊也預計于2023年完成輕軌電車。
退場時機則是結合重大建設跟基礎建設兩大條件
不論是台北101，或是上海東方明珠、馬來西亞雙子星，皆是在落成後的3-5年間，房價是漲幅最快最穩定的階段，這時也是退場的安全期，當然也必須伴隨基礎建設。
投資房地産是階段性的
UC GROUP在柬埔寨已經曆30年時光，最了解金邊當地市場，項目規劃設計最接地氣，符合終端使用者需求