臨近年底，成都新盤正在加速上市。
之前供應偏緊的高新區，在近期，突然迎來了供應的井噴，11月已經連發12張預售，放出約3000套房源。
2018年高新區每月預售房源套數（據搖號助手）
盡管供應量增加了，但對于首改群體而言，並非所有的戶型都合適。
我們首先對價格進行了一個梳理：中大文儒德成爲搖號以來單價最高的項目（戶型面積184-265平米，單價26000元/平米），招商大魔方21000元/平米，朗詩·熙華府也逼近2萬，之前像人居·盛和林語、長冶·南陽禦龍府這樣的超高性價比樓盤，在近期的市場上似乎難覓蹤影。
高新區的房價一貫領跑主城區，價格上行似乎也並不意外，但卻難爲了手握高新房票的首改客群：不僅單價逐漸走高，區域産品也以大戶型爲主，購房門檻擡升明顯。
作爲首改客群而言，訴求也格外清晰：既想留在主城區，出價能力又相對有限，同時還希望所購的房子是具有確切保值增值能力的，以便未來進一步改善時能方便出手，爲自己騰出資金空間。
太高的夠不著，太剛的看不起，盡管近期高新區成爲供應的主戰場，但高新區的首改人群要選到自己特別滿意的房子，卻不太容易。
縱觀高新南樓市版圖，已經發展起來的金融城（如文儒德）和大源（如熙華府）價格目前已經較高，高新有且僅有一個地方——新川，能同時滿足首改價格合理、潛力大、面積可控的要求。
高起點、高規劃、高實現度
新川潛力看得見
首先，我們來看新川的起點。
新川板塊已經不是樓市的新鮮概念，作爲高新南最後一處土地可成片開發的區域，新川也被稱爲“高新向南的收官版圖”，從區域樓盤的價格和銷售情況來看，新川價值已經得到公認。
新川的定位和規劃理念是市場對它感興趣的最大原因。定位科技産業園，園區就占了50%，住宅只占15%，板塊綠地面積比住宅用地面積還大。這決定了新川産業拉動+公園住區的基本面貌。
雖說住宅用地只占15%，但新川卻拿出了大尺度的配置標准，13個幼兒園、7個小學、2個中學，還包括鄰裏中心、養老院、醫院等，這也說明從規劃之初，新川就定位爲高端住區了。
和高新區的成熟板塊相比，新川的諸多配套還需要時間呈現。但在2017-2018兩年時間裏，新川的變化非常明顯，這些積極的變化也給市場更強的信心：主幹道全部通車，地鐵6號線打圍建設（預計2020年通車），縱橫交錯路網基本形成；新川之心中央公園西區已建成並開放，新川濕地公園建成，新川之心公園東區計劃2018年底投用；規劃的22所學校，已有5所在建，其中有3所將在2019年投入使用；此外，園區規劃的6所鄰裏中心、4個運動場也已開建。
在企業引入方面，新川又一嗨項目——新加坡創新中心啓動，將以新川創新科技園內AI創新中心爲載體，建設多個産辦科研中心，爲新加坡企業落戶成都高新區提供空間載體，形成産業聚集效應。
除了這些，新川有一點很值得關注，即非常多入駐企業自己拿地建樓，而非租用建設好的辦公空間。企業敢拿出大量資金購地，這說明它將長期駐紮，也對區域前景很有信心，這和興隆湖的建設模式非常相似。
新川産業定位
對高新區的首改客戶來說，買房就是買預期，買未來：目前高新南如金融城、大源，可開發用地匮乏，只剩新川這一片處女地，高規格高起點之下，未來發展的保證是看得見的。
新川三大項目
哪個才是首改的“菜”？
簡單看過區域以後，我們來分析項目。
目前的泛新川板塊，近期在售和即將預售的包括：融創·香璟台、北大·資源紫境府、宸光和悅以及中建天府公館等，但具體到新川核心區位，能真正享受到新川發展紅利和配套的，更多的是前三個項目。
對于這3個樓盤，首改應該怎麽選呢？
首先需要明確的是新川價值邏輯。公園、地鐵、商務用地是新川的三大賣點，分別對應居住品質、便捷度、産業推動三大關鍵詞。買入新川，最佳的選擇當然是三大賣點都占全。
3盤中就有融創香璟台、北大資源紫境府兩盤，因地處新川腹地，能占全三大賣點。
在標准之下，再控總價，這一點不外乎面積、單價兩個指標。
紫境府主打大戶型，面積段在116—249平米，清水單價預計在1.6-1.7萬/平米（以售樓部最終對外公布的爲准），面積最小的116平米戶型，總價也逼近200萬，戶型中還有兩個房間會被142平米戶型遮擋，實在沒有改善的意義，在整個項目中，屬于結結實實的“陪跑”戶型。（詳見《北大資源紫境府，是真豪宅設計嗎？》）
《買房成功說》之前曾對紫境府戶型做過的分析
另一款適合首改的是紫境府141平米戶型，總價近230萬，戶型設計雖然有小毛病，但總體中規中矩，對房間數有要求，能承受總價的客戶可以考慮。
相比之下，香璟台高層帶裝修（含空調、新風和暖氣）約1.5萬出頭。與北大資源紫境府同等的117㎡戶型相比，不僅可以看南地塊中庭，享受中庭景觀帶，視野好，而且價格也親民多了。
再看宸光和悅，靠近天府大道且臨近地鐵廣都站，相對香璟台和紫境府，目前看位置相對成熟，但對于新川板塊的核心配套如900畝新川公園、學校等則相對較遠。而且其1.8萬/平米的精裝單價，120平米的套三戶型總價已接近230萬，對于首改而言壓力較大。同時項目周邊有安置小區，對居住的純粹性也有一定影響。
宸光和悅夜景效果圖
綜上所述，從位置、資源占有度的綜合情況分析，融創·香璟台是首改客群可以優先關注的項目。（融創香璟台由東苑和西苑兩部分構成，首改購房者可以先考察東苑的産品）。
融創·香璟台效果圖（東苑+西苑）
香璟台東苑：縱享新川核心配置
除了符合首改的價格區間，在産業的發展和區域實現度上，香璟台也不遑多讓：
從直線距離看，東苑南側直線距離約700米即爲 “新川之心”，旁邊就是在建的地鐵6號線新川路站，而南面一路之隔的小公園已經呈現。一個建設大半，“50米見綠，100米見公園”的新川居住理想已經在香璟台提前展現了。
同時，項目周邊的産業用地也全部動了起來，已簽約或提上議程，這裏將是新川率先發展起來的位置。加上周邊在建的地鐵、學校、菜市，等到項目交付時應該已經具備足夠的入住條件。
目前東苑在售的爲117平米的三房雙衛和128平米的四房雙衛戶型，從戶型規劃上，布局合理，動靜分區：
融創·香璟台東苑效果圖，右下方爲在售
戶型推薦
東苑117㎡三房兩廳雙衛
戶型點評：寬敞的橫廳設計，舒適度高，采光面廣。主臥紅色框線部分交付時與臥室打通，形成“L”形轉角窗戶，觀景效果佳。
香璟台西苑：高新區在售唯一7層洋房
融創·香璟台西苑總平圖，在售1#、6#、8#、9#樓
而香璟台西苑在售位置最佳的3#地塊，位于梓州大道與和新通大道的交彙處，新川之心中央公園（西區）旁。南北視線無遮擋，東西最大樓間距可達到約160米。
目前在售121平米、143平米高層及215-245平米觀景洋房，洋房最低7層，南北通透、一梯一戶、局部帶270°觀景陽台，精裝均帶中央空調、地暖和新風系統，但精裝價格約1.7萬，比新川邊緣的二手房還低，性價比很高。
只是洋房面積200平米起跳，總價較高。如果想一咬牙、一跺腳，一步改善到位，買入西苑的洋房也是很好的選擇。
戶型推薦
西苑243㎡四房三廳四衛
戶型點評：南北通透，通風采光好。9.4米超寬客廳，帶270°轉角陽台，營造大氣會客空間與浪漫的觀景平台。主臥套房帶步入式衣帽間、獨立衛生間、陽台，儀式感與舒適度足夠。雙次臥套房設計，給家人更多私密空間。（之前《買房成功說》也曾對香璟台進行過報道，詳見《東苑高層拿證！一周時間香璟台住宅全系産品登場》）
總結
到目前高新區的低價地塊基本已經消化殆盡，從2017年到現在，新川拍出地塊地價普遍過萬，最高的爲高投置業地塊和金隅地塊，分別達到了13900元/平米和12800元/平米，不僅如此，兩個地塊還含有無償移交的部分。具體可以參見下圖：
2017年新川板塊住宅用地出讓一覽表
毫無疑問，在2019年進入新地塊上市的背景之下，新川預計不會再有售價低于10000元/平米的神盤出現，加上房價逐漸看高，對首改來說，抓緊現在的時機以較低門檻，買入潛力巨大的新川是最好的選擇。而由全國TOP4房企——融創打造的新川核心的融創香璟台項目，正是這樣一個恰當時機下可以選擇的品質項目。