新冠肺炎沖擊下，房地産市場在交易、房企融資和經營、購房需求等多方面面臨困境，近期市場對于房地産調控政策放松的呼聲日盛。應對這些呼聲，房地産調控會如何走？今天我們結合近期的政策變化和未來市場演變邏輯，做一個預測。
預測未來房地産調控政策的調整，我們認爲需要回答以下兩個問題：
（1）長期中是否應該？
（2）短期內是否必要？
對于這兩個問題，中央和地方、決策層和市場、監管機構和房企都有著不同的回答。
調控政策曆史演變
2016年以來，房地産調控大致經曆了 “因城施策”（2016年）、 “棚改貨幣化”（2015年-2018年）、 “房住不炒”（2017年至今）、 “不短刺激”（2019年至今）等4個主要階段，從趨勢上看，調控政策不斷加碼，力度不斷加強。
但進入2019年，經濟下行壓力加大，投資需求增長乏力，房地産調控面臨了更大的不確定性。彼時，基礎設施和制造業投資增速由2018年的10%左右下降到2019年的不到5%。市場對房地産的適當放松預期開始提升。而事實上，2019年的房地産投資在較強的市場韌性下仍然保持著10%的增長，這背後隱約存在著房地産調控放松的預期。
中央層面調控的微妙變化
2月20日，5年期的LPR下降了5個BP至4.75%。下降的背後是房地産調控的政策博弈。首先需要強調的是，“房住不炒”仍然是當前房地産調控政策的主導方向，系統性放松的可能性微乎其微。
不過，房地産調控政策可能在貨幣政策層面發生微妙變化，即未來短期內的貨幣政策放松不再像以往那樣對房地産融資進行嚴格限制，而有可能進行適度的放寬。5年期基准利率的下降，對房地産長期融資也是個利好。
此外，中央層面針對房地産和建築企業的及時複工，也提出了諸多措施（參見下表）。
總體而言，中央仍然堅持“房住不炒”和“不短刺激”，即保證房地産金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地産長效管理機制，促進市場平穩運行。
這就回答了上面的問題（1）：長期不會明顯放松房地産調控，中國經濟不能被房地産再次“綁架”。
同時值得注意的是，央行領導在近期接受采訪時再次強調了5年期LPR的下降不會改變房貸利率，商業銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。
地方調控更積極
在中央堅持“房住不炒”時，地方政府更強調“因城施策”和“一城一策”。這是疫情影響下房地産調控的第二個微妙變化，即地方政府對房地産的調控政策及時地做了調整，並且這種調整是同時強調了供給端和需求端。
這也回答了上面的問題（2）：部分城市在短期內有必要在邊際上放松房地産市場，以保證當地房地産市場不出現異常波動。
盡管這種調整並未涉及大幅度放寬限購、限售等政策，但其他層面的調整正在密集出台。春節以來，已經有上海、天津、杭州、蘇州、西安、南昌、合肥、福州、沈陽、廣州南沙開發區、重慶江津區、無錫、嘉興、中山、承德等地調整了房地産調控政策。
具體而言，這些政策可分爲三類：
（1）行政審批層面，各城市通過加強線上審批、加快運轉效率等相關方式鼓勵房企複工，維持市場供給穩定。
（2）融資層面，很多地方政府要求銀行不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解房企資金壓力，不至于發生現金流危機。
（3）土地供給層面，上海、浙江、西安、無錫等地均提出土地出讓金可以延期、分期繳納，通過合理的土地市場政策調整，推動土地增量供應，盤活存量，有效緩解土地資源的空缺。
下表列出了部分城市的代表性調整：
值得一提的是，浙商銀行在近期調整了首套房首付比例——即對非“限購”城市，根據當地“限購”、“限貸”和監管政策情況，首套個人住房的首付貸款比例從原來的三成調降至二成。
這說明一部分金融機構開始出現了需求端融資政策松動。預計未來，來自金融機構的房貸放松條款還會陸續出現。
這些政策一方面是爲了在供給端緩解房企的資金壓力，另一方面也爲了在需求端減少房企拿地顧慮，降低拿地成本，活躍當地土地市場。而這背後是地方政府土地出讓金的增長乏力。2019年以來地方政府土地出讓金收入增長率大幅下滑，並在上半年連續出現負增長（參見下圖）。
但土地出讓金增速又在下半年略微有所回升，這還是源自于2019年開始的房地産調控政策調整：面對經濟下行和土地市場的壓力，自2019年10月起，多地已經對限購等需求端調控進行邊際放松。例如南京、天津、三亞等城市以人才落戶的名義針對性放松房地産限購政策。
而在此之前，已有青島、濱海新區、杭州、珠海、上海臨港等多地以人才落戶方式或者直接對限購政策進行調整。
房價壓力驅動調控持續
通過上面的分析，我們回答了文章開頭的兩個問題。我們預測，這兩個問題的回答將在未來中短期內繼續有效，背後的一個重要原因是經濟仍處于較長的恢複期，房地産市場也不能例外。
從房價看，進入2020年的房地産市場繼續呈現下滑趨勢。今年1月份，無論是新房還是二手房，銷售價格環比上漲的城市數量均有所下降。具體來說，新房銷售價格環比上漲的城市有47個，較去年12月份減少3個城市；二手房銷售價格環比上漲的城市有33個，較去年12月份減少了5個城市。
現在看來，2月份的房價很可能繼續下降。若這種趨勢持續下去，房地産在邊際上的放松趨勢也將更爲明確。
來源：蘇甯財富資訊，作者：陶金