2月份的預購組屋銷售活動推出4428個單位，申購率3.4倍，比去年2月、5月和8月都低許多，而且1萬5234名申購者是2020年2月以來最少。
政府2月14日在財政預算案宣布爲首購族購買轉售組屋提供額外津貼。據市場人士觀察，過去幾周已在轉售市場引起價格拉鋸，不少賣家，尤其剛住滿五年者已擡高要價，這其實也會影響非首購族在轉售市場尋覓理想家居的努力。
這個四房式單位樓層高環境好，就算後來入籍了，我最初也完全沒有申請預購組屋、享受公民權利的念頭。直到孩子會跑會跳了，才覺得房子空間略嫌不足，考量良久後才申購了附近預購組屋項目賣剩的五房式單位，地點、樓層和環境稍遜，但面積和空間效率都好得多。
人們一生之中會因爲各種各樣的原因需要搬遷，媒體新聞較常見的“組屋提升者”只是其中一部分，還有不少人是從組屋換組屋，再換組屋。
我結婚時還不是新加坡公民，第一套房子買的是轉售組屋。對我來說，組屋跟私宅一樣，就是一個住宅房地産選項，按市價交易，不存在政府津貼的問題。
所幸的是，這股焦慮近來顯現有望緩解的迹象。
更進一步，當整體供應恢複充足時，預購組屋政策甚至可以考慮開放一小部分供應，如成熟區的大單位，以無政府津貼的市價售賣給不符合收入頂限的國人。轉售組屋可以市價買賣，沒有政府津貼，預購組屋何嘗不能？有伸縮性地擴大需求方的基本盤，應該有助應付規劃和興建組屋時最害怕的供過于求風險。
如果只考慮預購組屋申購者，尤其年輕首購族的負擔能力，Ulu Pandan Glades不建五房式無可厚非。只不過，當它在10年居住期滿後投入轉售市場，需求來源就包括各個不同年齡階段和收入階層的買家了，當中肯定有人想要在那一帶找到心目中理想、屋齡還輕的五房式單位。
今年內，建屋發展局還會推出近2萬個預購組屋單位，供需情況料可進一步達致平衡；建築工程逐步恢複到疫情前的水平，預購組屋的等候時間縮短，也有助首購族恢複信心，將部分轉售組屋的需求引回預購組屋，讓轉售價格進一步趨穩。
當這股因年輕首購族負擔能力造成的廣泛焦慮顯著緩解後，我們應該檢視目前專注于幫助他們“上車”的優先政策，在衡量組屋的長期供應與需求時，把更多關注放到不同人生階段國人的住房需求。
新加坡八成的人口居住在組屋，組屋是我們最重要的住房選項，而組屋的生命周期最長可達99年，在不同時期可以滿足不同人的需求，不只是推出預購後的那五年或10年。
成熟區可建造面積有限 須考慮買家負擔能力
譬如2月份推出的項目，位于烏魯班丹的Ulu Pandan Glades和小印度一帶的Farrer Park Fields這兩個PLH項目都沒有五房式單位。再進一步看，Ulu Pandan Glades的四房式單位面積是89平方公尺，比一般四房式單位的92平方公尺小。
長久以來，我國居者有其屋的政策都以幫助首購族上車爲優先，在非常時期也理應加大援助力度。當市場回歸平常，焦躁的情緒褪去，“所有人”的利益，也應該回到地平線上。
這除了因爲成熟區的可建造面積有限，每個項目須有不同收入階層的居民，因此也須考慮各階層申購者的負擔能力。Ulu Pandan Glades的四房式單位價格從54萬1000元起跳，比同期推出的登加新鎮項目Brickland Weave的五房式還貴三成多。如果建五房式，負擔得起的申購者恐怕極少。
我很幸運，這個單位如今的市值高過津貼後的售價不少。事實上，只要願意等，不挑剔，買預購組屋的人多數都能獲得一定的資産增值，部分來自政府津貼。多數時候，大部分人都以此爲傲。
只不過，近幾年因爲疫情造成建築工程拖延、外來需求高于預期等因素，整體住宅市場供不應求，組屋的供需和價格走勢在民間引起焦慮。
在各個地區不論成熟、非成熟或黃金地段都盡量提供最充足的住房類型、面積和屋齡選項，是計算組屋長期供應時應該考慮在內的政策目標。
在大數據時代，制定公共政策和計算公共産品的供需，應該有能力更細膩地考慮到多數群體以外，數量無可否認較爲細微的其他需求。這些群體不需要政府金錢上的補貼，要的是公共産品填補私人市場滿足不到的部分。
我認爲，當這股因年輕首購族負擔能力造成的廣泛焦慮顯著緩解後，我們應該檢視目前專注于幫助他們“上車”的優先政策，在衡量組屋的長期供應與需求時，把更多關注放到不同人生階段國人的住房需求。
另一方面，組屋轉售價在2月份環比持平，結束連續31個月上漲的勢頭，交易量減少28.2％至1849個，是2020年5月冠病阻斷措施以來最少。
建屋局在網站的自我介紹開宗明義就說：“我們規劃和發展新加坡的住宅區，爲所有人打造家園及更新市鎮，以創造優質的居住環境”。居住在組屋的人口多達80％，“所有人”的涵意應該是這80％的人在不同人生階段的需求，不單只是年輕時第一次買房。
去年底伴隨上一輪房地産降溫措施推出的脫售私宅購買轉售組屋須等待15個月的規定，同樣也是爲了優先照顧年輕買家的利益。
舉個例子，建屋局近年來在位置優越的地區幾乎不再建五房式組屋，在黃金地段組屋模式（Prime Location Public Housing，簡稱PLH）下推出的項目更不用說。
可是沒錯啊，所有人不論老少都能買組屋，符合條件的人可二次申購預購組屋，不符合條件的人可到轉售市場，怎麽能說組屋政策還可以更顧及各個人生階段的住房需求？