新加坡的房産價格一直是人們熱議的話題，上個月新加坡連漲31個月的組屋房價結束上漲，但私宅結果卻好像並沒有停止上漲的趨勢。
新加坡的私宅價格的年增長率大約是多少？這點無疑是判斷新加坡私宅是否值得購置和投資的一個很重要的標准。
Kopar at Newton
單論去年（2022 年）一年而已，新加坡私宅的整體價格已上漲 8.6%（數據于今年一月份公布）。
事實上，根據這幾年政府所正式公布的官方數據以及報章媒體的報導，新加坡的私宅價格于過去五年的年增長率列舉如下：
● 2018 年——7.9%
● 2019 年——2.7%（乃因受到新加坡政府出台的房産降溫措施影響，漲幅雖沒有往年大，但還是有增長。）
● 2020 年——2.2%（乃因受到疫情的負面影響，漲幅雖沒有往年大，但還是有增長。）
● 2021 年——10.6%
● 2022 年——8.6%
其實新加坡房地産市場每年的價格漲幅基本上都相當可觀， 而疫情期間（過去兩年）的漲幅尤其驚人。
這背後即反映了新加坡樓市之堅韌、市場根基 market fundamentals 之穩固強勁，而新加坡的房市在疫情期間全球主要城市之房價幾乎全面下跌、市場普遍呈現一片衰弱景象的大環境中，卻是出乎意料地反其道而行之，竟于逆境中直線上升（無論是價格或成交量），一枝獨秀、舉世矚目。
以致新加坡政府不得不在前年和去年房價的年增長率超過或逼近 10%的情況下兩次出台穩定房市的緊急降溫措施！
如果將這五年的漲幅相加累計，足足爲 32%，簡單一算，每年平均增長率整整是 6.4%，若做更精確的計算，按照這五年的複合漲幅來看，則每年的平均複合增長率爲 6.347%，實與先前剛提過的年平均增長率相差甚微，可視爲幾乎一樣。
值得一提的是，根據政府已公布的數據，新加坡的私宅價格指數已從 2003 年的 588 點大幅上升至 2023 年第一季度的 2040 點，整體漲幅竟高達 247%，而據此所實際計算出來的本地私宅價格于過去 20 年的每年複合增長率，恰巧竟然也是 6.4%！
哪怕縮短所考慮的時間範圍，就只關注 2019 年至今年第一季度的價格走勢情況，新加坡整體私宅價格從原本的148.6 點上漲到 194.6 點，據此推算出的新加坡私宅價格在過去連續 17 個季度期間的每年的複合增長率更是高達 6.55%！
前面依據實際的計算而大費周章地講解，目的只在于證明按新加坡房市的真實情況，新加坡私宅價格超過 6% 的年均增長率應該是相當准確可靠，不會有什麽問題的。
而將這樣的年均增長率放在國民收入普遍甚高（亦即房價與人均收入的比例相對來說比較低）、房産泡沫指數極低、政府通過各種調控措施力求讓房價長期維持穩健健康之增長態勢的市場大環境中來看，應該可說是相當可觀的。
倘若將此換算成實際的房價，這又是什麽概念呢？在這裏簡單舉例說明一下。
如果一個買家曾在 2018 年初買了一套售價150 萬新元的新房，單靠過去每年的實際私宅房價普漲率，即使是按較保守的 6%的估計，那套房子的價值截至去年年底已可享有約略超過 50 萬新元的可觀的增值額！
然而，綜觀整個市場的實際情況，有必要強調，上述高額大幅增值的情況其實更多地適用于尚在建造、仍未竣工交房的期房，又或者是屋齡較低且建築設計較受市場歡迎的較新的轉售公寓。
至于屋齡較高的老舊二手公寓，由于其所涉及的因素比較多（主要取決于項目當初推出市場時的開盤價如何以及其處于長期轉售階段的價格走勢情況，而這又關乎樓盤本身的性質與諸多特點，其中包括地段位置、地塊面積、小區規模、園區內及周邊設施與生活配套之完善性、其受買家和租客的歡迎程度，等等）
因此其長遠的價格走勢和增值情況相對于新房來說往往會顯得比較複雜，得視個別樓盤項目的具體情況而定，較難一概而論。
柏皓 Park Nova
話說回來，早在 2017 年 4 月，美國摩根士丹利（Morgan Stanley）已在其一份研究報告中聲稱，新加坡的房價到了 2030 年將會翻倍（報告之撰寫者用的乃肯定而非磋商的語氣）！關于這點，可參看美國 CNBC 的報道（其鏈接爲 ：https://www.cnbc.com/2017/04/13/singapores-property-prices-to-double-by-2030-morgan-stanley.html）。
表面上看，如此大膽的預測似乎讓人覺得有點不可思議，或甚至像是天方夜譚。
然而，對此做過實際的計算，按照13 年（2018 至2030）的時間跨度以及相對來說更爲保守的 5%的每年複合增長率（按：據之前所得的可靠的結論實際上應該是超過 6%，確切地來說，大約介于 6.3% 至 6.5%這個區間）來計算，所得的結果，必須說，所謂新加坡“（私宅）房價翻倍（或近乎翻倍）”之說，真的絕非無稽之談！
（新加坡頂級樓盤柏皓 Park Nova 269至270平方米的4房式客廳）
不過，無論新加坡私宅的價格過去這麽多年已有多少的漲幅，今後還預計會有多少增值的空間，只要一個潛在買家不及時入場，趁早購房，而是選擇繼續從旁觀望，他就只能一直是一個不相關的旁觀者onlooker 而已，無法直接參與其中，並從市場的發展和私宅價格普漲中實際獲利受益，這確是令人深感可惜的事。
大多數買家（無論是新加坡人還是外國來的買家）其實都不是很了解新加坡房市的真實情況，總以爲自己有大把時間可以等，可以繼續觀望下去，以爲或許有可能等到房價降下來的萬衆期待的那一天……但現實畢竟是殘酷的， 實際的情況是，這種等待往往是須要爲此付出代價的。
這是因爲，自 2013 年政府出台了有效限制買家購房能力的重大的“殺手锏”措施——總償債率（Total Debt Servicing Ratio） 以及進一步提高額外買家印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty）以後，新加坡房市漸趨穩定，而整體私宅價格自 2017 年以後便開始穩健上漲（只不過每當有房市新政策出台時會略微下滑一兩個季度而已，隨後又開始攀升），幾乎沒有再出現過 2010 年政府入場幹預以前的那種大起驟降的頗劇烈的價格走勢情況，即使是過去兩三年的疫情期也毫不例外，房價非但不跌，反而猛升。
因此，房價似乎不大可能如許多買家所期盼渴望的那樣有朝一日會突然降下來，說實在的，這樣的夢想不怎麽切合實際。
考慮到新加坡的土地資源終究有限且十分寶貴，同時基于新加坡的私宅價格隨著土地價（無論是政府售地或現有項目集體出售）的不斷攀升而水漲船高的真實情況。
在個人經濟條件許可的情況下，應該爭取趁早入市購房置産，買房的基本策略應該是“buy and wait”（先買進以後再等價格隨著時間漲上去），而不是“wait to buy”（等到錢賺夠了、資金籌夠了、時機抓准了才進場購買），白白浪費寶貴的時間，以致坐失良機，甚爲可惜。須知在房地産投資的世界裏，時間真的是金錢！
（本文作者：姜耀榮，土生土長的新加坡人，前文教工作者，目前在本地從事房地産經紀業務工作。結合個人對房地産的興趣以及長期觀察社會的愛好，喜歡透過房地産來看一個地方的社會文化。）
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