2022年，在全球房地産市場因爲疫情原因瀕臨冰點之際，新加坡憑借較低稅率、相對安全的居住環境和可獲得永居權的便捷通道吸引了大量富裕移民湧入，推動房地産大放異彩。#新加坡#
可以說，2022新加坡樓市著實瘋狂了一把！
以下數據足以證明：
私人房産租金指數，2022年全年上漲了29.7%；
私人房地産價格指數，2022年全年上升了8.6%；
辦公室價格和租金指數，2022年租金指數上升11.7%。
先是去年5月底，一名中國福建買家一口氣購買了新加坡市中心豪宅項目康甯河灣（Canninghill Piers）20個單位，總花費超過8500萬新元（約4.23億元）。《聯合早報》
再是今年2月中有一位神秘的中國富豪，撒了2750萬新元（約1.37億），買下位于烏節路的豪華複式閣樓公寓penthouse！而這僅僅是冰山一角而已。
新加坡到底是有何獨特的魅力吸引衆多富豪來此一擲千金？
1．新加坡房地産市場穩定
新加坡自建國以來，近60年的房價一直維持相對平穩、逐步上漲的趨勢。最近十年，雖在2014到2018年呈現過略微下跌，但在2020年後房價快速持續走高，2022年更是達到了近十年的最高點。
相關專家預測，新加坡房地産市場的逆全球經濟趨勢增長可以持續到2030年，具有非常高的投資價值和前景。
2．新加坡租金回報率較高
新加坡房産投資回報率長期穩定在3%-5%，結合新加坡的高房價是一個很高的回報水平。
據專家推測，疫情放開後，會有更多的外國人前來新加坡工作和學習，在低供應和高需求的雙重沖擊下，如果宏觀經濟沒有重大變化，住宅租賃價格接下來的6至12個月將繼續維持上漲。
3．新加坡房産保值力強
新加坡自建國以來，從來都沒有把土地當作財政收入的一部分（與中國不同）。新加坡政府提出了一個非常好的概念：“居者有其屋”。既然政府通過人民的授權獲得了全國80%到90%的土地，那麽政府就有責任有義務給每一個老百姓提供住房，所以新加坡推出了組屋計劃。
新加坡在全球24個主要國家和城市中，房地産泡沫指數僅爲0.45%。與新加坡房價相比，香港、倫敦和紐約黃金地段的房價分別高出115%、65%和43%，然而在這些國際大都會的置業，安全性遠不如新加坡。
4．新加坡免征資本利得稅
新加坡免收資本利得稅，鼓勵外國人在新加坡投資。在新加坡，出售房産獲得的收益算是一種資本收益，無需納稅。
通過以上原因來看，2023可以說新加坡樓市還會繼續瘋狂一波！
自從國內的大門打開，東南亞置業的浪潮又重新掀起，而新加坡作爲東南亞的核心樞紐和唯一的發達國家，吸引了很多富豪的目光！
最近我身邊也越來多國內的朋友開始咨詢的新加坡買房要求，下面這份2023新加坡最全購房攻略送給你！
一、 新加坡買房區域分析
新加坡買房重點區域分析：
1. 富人區(第9、10、11郵區)
第9郵區區有舉世聞名的頂級購物中心烏節路；
第10郵區是鬧中取靜的武吉知馬有地私宅+學區，李連傑，趙薇，海底撈老板，戴森老板，阿裏巴巴老板都爲這個片區背書；
第11郵區（紐頓）是整個東南亞的醫療中心，有著最先進的醫療設備和最專業的醫療團隊。
2. 中央商務區和旅遊休閑勝地（第1、2、4、6郵區）
第1郵區（濱海灣區）名勝世界和濱海灣金沙綜合度假勝地‘
第2郵區（中央商務區）、第6郵區（City hall）屬于中央商務區和金融中心，是世界500強駐紮地。
第4郵區（聖淘沙）新加坡最著名的聖淘沙島，中國投資者最青睐的升濤灣超豪華有地住宅就在聖淘沙島內。
3. 名校聚集地（第5、9、10、11、20郵區）
第5郵區坐擁新加坡國立大學和南洋理工大學等，第20郵區的碧山毗鄰新加坡著名的萊佛士書院、公教中學、愛同小學、國專長老會學校、光洋小學等。
第9、10、11郵區毗鄰名校南洋小學、華僑中學、萊福士女子小學、南洋女子高中和華中初級學院、華中國際學校、義安理工學院、新加坡管理學院和一些國際學校。
4. 東海岸（第15郵區）
東海岸是私人公寓最集中的地區，那裏很多公寓瀕臨海岸，是非常受歡迎的海景房聚集地. 因爲有海景和靠近新加坡東海岸公園，同時多所非常頂尖名校也在附近，去機場和市中心都很方便，所以很多中國買家特別是在來自中國內陸地區很少看到海景的中國買家，很喜歡購買東海岸一帶的房産。
5. 本地傳統成熟居民區
因英女王到訪而被命名的新加坡第一個衛星鎮——位于第3郵區的女皇鎮，到第20郵區的宏茂橋、碧山，都是新加坡本地帶有曆史感的成熟居民區。
新加坡最大的漢傳佛寺光明山普覺禅寺也位于碧山區，碧山還有非常多的有地住宅，和新加坡最成功的EC（執行共管公寓）。
6． 其他區域分析
第8郵區：小印度，是印度裔聚集地，進小印度，就好似來到了真正的印度，就連商店都只賣印度的物品。
第18郵區：淡濱尼區域中心，是首個采用棋盤區塊模式規劃的新城，是東部地區首個建設、且發展最好的商業活動中心。
第22郵區：裕廊區塊，早在12年前，就被新加坡市建局規劃爲第二個CBD。現今裕廊區商業氛圍濃厚。
第25郵區：被新加坡政府作爲第三個規劃開發的新區，其發展目標是，將在未來5到10年，發展成新加坡北部商業聚集區。（引用自新加坡GuocoLand）
部分區域房價分析：
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區域 |
均價（新元） |
均價（人民幣） |
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1區 |
2531新元/平方尺 |
128390元/平方米 |
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2區 |
2706新元/平方尺 |
137269元/平方米 |
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3區 |
2325新元/平方尺 |
117942元/平方米 |
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4區 |
2387新元/平方尺 |
121085元/平方米 |
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5區 |
1771新元/平方尺 |
89839元/平方米 |
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6區 |
2956新元/平方尺 |
149951元/平方米 |
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7區 |
2754新元/平方尺 |
139705元/平方米 |
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9區 |
2786新元/平方尺 |
141327元/平方米 |
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10區 |
2752新元/平方尺 |
139602元/平方米 |
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11區 |
2633新元/平方尺 |
133565元/平方米 |
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15區 |
2363新元/平方尺 |
119869元/平方米 |
二、 外國人可買房産類型
01 新加坡房産類型
a) 政府組屋（HDB）
政府組屋是新加坡的公共住房，由新加坡政府機構建屋發展局（Housing & Development Board，簡稱HDB）在“居者有其屋”的政策下，面向新加坡公民和永久居民進行規劃、興建的一種房屋類型，所以外籍人士不可以購買。
b) 執行共管公寓（EC）
執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱：EC），是新加坡政府推出的一種介于組屋和私人公寓之間的一種房屋類型，房産地契一般是99年，類似于組屋的改善性住房。
c) 私人公寓
私人公寓是新加坡私有化的商品住房，與公共住房的區別在于購買公共住房購買的是“屋契”，不包含“地契”。
私人公寓一般都具有標准的公寓設施，包括遊泳池、健身房、兒童遊樂設施、24小時安保、停車場等配套。
d) 有地住宅
新加坡有地住宅指我們通常所說的別墅、洋房這一住房類型，由于土地資源有限，這類房屋外國人不可以購買（目前新加坡可供外國人購買的有地住宅僅有聖淘沙/Sentosa），永久居民原則上也是無法購買，但是部分對新加坡的發展有卓越貢獻，得到政府審批通過的也是可以購買。
（1）獨棟洋房/別墅（Bungalows/Detached Houses）
一般在400平以上，不超過3層，修建在新加坡特定的規劃的有地住宅區內。
（2）半獨立式別墅/洋房（Semi-Detached Houses）
與其字面意思相近，房子的一側與另一戶相連接的別墅，每棟至少200平以上，不超過3層。
（3）排屋/聯排別墅（Terrace Houses）
至少有3個房屋的多個房屋並聯建造的有地住宅。
02 新加坡房産産權
新加坡常見的地契主要是99年産權、999年産權和永久地契（FREE HOLD）。那麽在買房的時候該如何選擇？
99年和999年産權或永久産權的房子都可以購買，只是購買策略有些不同：
a)購買99年地契的公寓，在建成以後的三到五年內一定要出手，獲利很有可能高于永久地契；
b)打算長期持有的買家，應該選擇999年産權或永久地契的公寓；
c)海外買家考慮到高昂的印花稅，爲了以後不虧錢，盡量選擇999年産權或永久地契的公寓。
03 外國人可購買類型
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外國人 |
a) 私人公寓； b) 10年以上且完全私有化的轉售執行共管公寓（EC）； c) 聖淘沙島的別墅及排屋； |
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新加坡永久居民 （PR） |
a) 私人公寓； b) 已達到5年最低居住年限（MOP）的轉售執行共管公寓（EC）； c) 轉售組屋（HDB）（與另一個新加坡永久居民或新加坡公民一起）； d) 分層有地住宅/聯排別墅（需得到新加坡土地管理局SLA的特別許可）； e) 聖淘沙島的別墅及排屋； f) 有地住宅（需得到新加坡土地管理局的特別許可） |
注明：本地公民和永久居民，購買首套房産，享受優惠額外買家印花稅額度。
另外，美國公民，冰島，挪威，瑞士以及列支敦士登的永久居民和公民，在新加坡購房，享受新加坡公民的稅率，即使是孩子也一樣。原因是新加坡和這些國家簽訂的自由貿易協定中，加入了互惠購房的條款。
三、 新加坡買房費用
01 買方印花稅（BSD）
無論是新加坡公民還是外國人在新加坡都需要繳納買方印花稅（BSD）
自2023年2月15日起最新買房印花稅如下：
如果房價少于100萬新元，你可以用這個公式來計算BSD：
房價X3% 減 $5,400 新元
如果房價100萬新元至少于150萬新元，你可以用這個公式來計算BSD：
房價X4% 減 $15,400 新元
如果房價150萬新元至少或等于300萬新元，你可以用這個公式來計算BSD：
房價X5% 減 $30,400 新元
如果房價300萬新元或以上，你可以用這個公式來計算BSD：
房價X6% 減 $60,400 新元
02 額外買房印花稅（ABSD）
自2021年12月16日起：
印花稅總額=買方印花稅+額外買方印花稅
①如果夫妻雙方有一方是新加坡公民，而且買的是第一套房，那麽按新加坡公民首套房處理，免交額外買方印花稅；
②如果夫妻雙方均爲新加坡永久居民（PR），且購買的是首套房，那麽需要繳納 5% 的額外買方印花稅；
③如果夫妻雙方只有一方是新加坡永久居民（PR），另一方是外國人，且購買的是首套房，則需繳納30%的額外買方印花稅。
03 其他相關費用
a) 律師費
新加坡房産交易一般都通過律師交易，律師可以很好的代表自己客戶利益，確保房産的交易是合法正規，受法律保護，律師費約$3500新元起。
b) 房産稅
· 每年繳納房産稅;
· 新加坡稅務局收取房産稅分兩種，一種是屋主本人實際自住，另外一種是非自住房産/投資房
· 根據新加坡發表的2022年財政預算案，2023年起調高房地産稅：
a) 物業管理費
不同公寓的物業管理費是由公寓的豪華程度，設施，住戶的數量，住戶住宅面積（照份額分攤）等因素決定的；每個月的費用從平均$300新元起；通常中檔新公寓三個房間的單位管理費每月$650新元左右。
四、 新加坡買房流程
01 現房購買流程
02 期房購買流程
03 私人房産按照工程進度分期付款
04 買房到拿鑰匙所需時間
現房：從下訂金到完成買房手續一般需要2-3個月時間
期房：從下訂金直到交房，根據工程進度大約3年時間
五、新加坡買房貸款要求
任何人都可以在新加坡貸款買房（包括外國人），通常有穩定收入或者資金證明的外國人，在新加坡購買第一套房産，最高可以貸到總房價的 75%，貸款年限一般最長爲30年。
新加坡銀行房屋貸款固定利率目前在4％左右。
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房屋貸款額度 |
最低現金首付 |
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第一套房屋貸款 |
75% |
5% |
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第二套房屋貸款 |
45% |
25% |
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第三套房屋貸款 |
35% |
25% |
來源：新加坡金融管理局（MAS）
如果貸款年限超過 30 年，或者申請人貸款結束的時候超過 65 歲，貸款額度和首付比例將如下：
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房款貸款額度 |
最低現金首付 |
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第一套房屋貸款 |
55% |
10% |
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第二套房屋貸款 |
25% |
25 |
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第三套房屋貸款 |
15% |
25% |
來源：新加坡金融管理局
注明：
· 如果已經擁有一個房屋貸款的個人另買第二套房地産，最高貸款限額爲45％，如果已經擁有兩個房屋貸款的個人另買第三套或者以上房地産，最高貸款限額爲35％。
· 每月貸款償債率不能超過收入的55%。如果是用機構或公司的名義購買住宅私人房地産，最高只能向金融管理局管制的金融機構貸款不超過15％的房屋價格。
貸款時需要的文件：
爲辦理貸款手續，銀行通常要求提交下列文件。但在某些情況下，還需提交其它輔助性文件：
1. 身份證或護照正本和副本
2. 收入證明－－顯示前三個月工資收入情況的工資單或銀行存折結算表、非常規受薪員工或個體經營者則需出示過去六個月工資收入的銀行存折結算表
3. 最新所得稅評估
4. 房屋預售合同
5. 購買合同
6. 過去六個月的個人賬單（可選）
7. 住房貸款申請表（填寫完整並簽字）
8. 其它所需文件
*外國人可貸款的新加坡本地銀行有：UOB大華銀行、OCBC大華銀行、DBS星展銀行、HongLeongFinance新加坡豐隆金融公司
*外國人可貸款的新加坡海外銀行有：中國銀行、渣打銀行、花旗銀行、ANZ澳新銀行、Maybank馬來亞銀行、CIMB聯昌國際銀行、RHB馬來西亞興業銀行
六、 新加坡房産轉售
01 賣家印花稅（SSD）
按現有規定，賣家若在購買私人住宅的三年內賣出房産，須支付賣方印花稅，稅率介于4％至12％。
2023年新登私人公寓
預計2023年的私宅整體價格保持堅挺，可能會上漲 5% 至 6%；而只要有華人的地方，房地産投資就一定是個熱門的行業。
本文由“東南亞地産投資指南”原創，歡迎關注，帶你一起長知識！
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