除了推動現有項目的租金收入，寶澤也在考慮收購位于澳洲悉尼和布裏斯班的四個工業項目。可是寶澤目前在新加坡的項目價值占整體的64.1%，而澳洲的項目價值占整體的35.9%，若在當地收購更多項目，這個比率可能會出現較大變化，澳洲的項目可能成爲寶澤的核心業務。
“我們在澳洲的三處房地産，主要出租給Woolworths和澳都斯（Optus）等實力雄厚的當地公司，剩余租賃期在八年至10年。與擁有租賃房地産的本地房地産行業相比，澳洲房地産是永久地契項目，因此收益率通常較低。”
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寶澤的保薦公司寶澤金融集團（AIMS Financial Group）在中國已建立市場網絡，所以接下來到中國開拓業務是自然不過的事。
整體租用率98%曆來最高
他認爲，不應該偏重于澳洲或新加坡的業務，而是要在兩地業務之間取得平衡。他預測，兩地的業務比重可能會演變成40%對60%，但至于哪一個市場的占比會較大，則要視當地的房地産素質而定。
“電子商務領域的客戶預料仍將是我們房地産組合的一部分，但就空間或收入貢獻而言只占很小的比例。因此網購下滑對我們的影響非常小。”
寶澤的最新業績表現不俗，截至3月底的全年每單位派息增加5.1%至9.944分；可派發收入增加6.5％至7162萬元；淨房地産收入增加18.7%至1億2251萬元。第四季每單位派息上揚2.5%至2.654分。
他說，新加坡政府積極招商引資，而且經商生態系統良好，還有許多優秀人才，吸引不少大型外國企業投資。“我認爲，新加坡在高增值領域定位非常好，成功吸引了生命科學、先進制造業、制藥和醫療保健領域等跨國企業。它在這方面取得的成功主要因專業技能人才和跨行業、技術基礎設施和學術界建立的生態系統。”
黃家楊還說，每個領域都會經曆上行和下行周期，而現在工業和物流蓬勃發展對寶澤有利，至于接下來的發展則難以預料。不過，以目前來看，租金已經回升，利率漲勢趨緩，是時候探討重新發展一些項目。
在澳洲的這三個房地産項目，租戶都簽署長期租約，因此租金收入非常穩定。在新加坡的項目主要在進行包括資産提升、租戶續約，以及租金調升。
寶澤在6月初以每單位1.214元的價格私下配售5770萬個新單位，另外也以每單位1.189元發行2540萬個不可棄權優先獻售單位，兩個發行價都處于預估價格範圍的低位。發行新單位是爲了籌集1億元，用來提升資産、重新發展項目和收購計劃。
今年42歲的黃家楊是出生于馬來西亞的澳大利亞公民，同時是新加坡永久居民。他在2021年出任寶澤亞太房地産投資信托管理公司總裁之前，曾擔任寶澤投資部總監。
寶澤亞太房地産投資信托管理公司總裁黃家楊接受《聯合早報》訪問時認爲，新加坡的優良經商環境能吸引更多國際企業投資，接下來兩年的工業房地産前景預料會保持良好。
寶澤對部分房地産展開了資産提升計劃，爲建築增值。
冠病疫情期間，網絡購物盛行，電子商務業者的物流需求很高，工業房地産投資信托成了投資者的最愛。如今安全措施已解除，消費者重回實體店購物，網購生意大不如前，業者對貨倉的需求也明顯下滑。
寶澤也受到些許影響。黃家楊透露，一小部分的租戶租用貨倉囤積生活必需品，而這方面的租賃需求稍微放緩，但他不認爲會完全消失。
值得注意的是，寶澤房地産組合的整體租用率高達98%，爲曆來最高水平。
寶澤的租戶來自不同領域，包括電信業、數據中心、生命科學和先進制造業。其中，生命科學業者和先進制造業者對廠房的面積需求有所上升，而這些業者需要貨倉存放産品，這樣一來，寶澤的工業房地産和貨倉業務都能獲益。
黃家楊說，寶澤會爲一個項目進行提升並重新定位，希望能吸引一家《財富》世界500強的企業長期租用。另外還有一個屋齡約10年至15年的項目，將在兩三年內逐步提升以提高租金。
寶澤在新加坡有26個房地産項目，在澳洲有三個項目，截至今年底的總價值達22億元，加權平均租約爲4.4年。
解封後網購生意不如前 但貨倉空間占業務很小比例
展開資産提升計劃爲建築增值
黃家楊說：“新加坡的經商環境穩定，收益率基本上穩定。目前，由于地緣政治緊張局勢使到全球供應鏈重組和新加坡當前的供需失衡，現代物流和高規格工業房地産的租賃情況大致上正面。澳洲的土地面積較大，有時候需要較長時間才能租出去，但租金每年都有上漲空間。
經濟前景不明朗可能導致一些租戶暫停擴大業務計劃，甚至可能縮小貨倉或廠房面積，但房地産業主依然能通過提升設施爲建築增值，從而提高租金收入。
對任何房地産業主來說，租戶就就是最大的客戶，而維持一個能抵禦經濟不景氣的租戶組合，是保障公司安然渡過艱難時期的關鍵。
物流業展望良好，目前是迅速擴充物流房地産的最佳時機，但黃家楊認爲，應該按部就班，穩步擴展生意，原因是以寶澤目前的規模來看，不宜同時進軍多個市場。澳洲和新加坡處處是商機，足以讓寶澤取得增長，因此應該在新加坡和澳洲紮穩根基，然後在適當時候擴展到中國、日本等市場。
本地制造業陷入萎縮可能影響工業房地産的需求，但以工業房地産業務爲主的寶澤亞太房地産投資信托（AIMS APAC REIT）受到的影響似乎不大。
黃家楊說，現有單位持有人和新的單位持有人都參與認購。這項集資活動將加強寶澤的資産負債表，肯定能爲確定的資産提升計劃、未來可能進行的資産提升計劃、發展項目和收購項目提供資金。
我們確定的其中一個項目，根據附近其他競爭者的工業項目，目標是在完成建築升級工程後獲得30%的租金漲幅。”