這次新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，預計確診人數很快超過100萬。原本已經得到基本控制的國內疫情形勢由于輸入性感染人數的激增又變得嚴峻起來。由此看來，今年的國內經濟形勢將面臨長期影響，下行壓力非常大。這種形勢下，中國房地産將呈現怎樣的走勢和動向？本文從全年走勢、住房需求趨勢和對房企的建議三個方面做出分析。
疫情沖擊下的全年中國房地産走勢分析
1、目前全球疫情形勢對國內房地産複工複産的影響不大。
本來一季度國內疫情已經得到基本控制，但國外疫情爆發，國內也相應強化了對輸入性疫情的防控，以及增加了對國內“複陽”情況的監控，使得疫情將在二季度形成可能的二次高峰的潛在壓力，防控形勢比預計的要呈現偏緊態勢。從全國複工複産形勢看，由于進出口受到較大影響，連帶相關制造業、高科技産業也受影響較大，但房地産作爲本土性産業，其複工複産形勢相對正常，國外疫情的影響不會很大，預計四月份行業複工複産可恢複到80%以上，五月之後基本可以做到全面恢複。
2、房地産在今年的中國經濟發展中將扮演非常重要的穩定器作用。
由于國際疫情大爆發，尤其是歐美疫情泛濫，導致國際經濟和金融危機發生的可能性明顯增大。油價暴跌，美國股市四次熔斷、美聯儲大幅降息，無限度量化寬松，世界最大的央行變成了最大的商業銀行，瘋狂印鈔撒錢。美國政府提出2.2萬億美元的曆史上最大規模的財政刺激計劃，但這些都無法阻止美國乃至全球經濟急速下滑的態勢，大面積零增長負增長幾成定局。
國際經濟形勢對中國經濟的恢複將造成重大牽制，出口會大幅受阻，消費也將受到嚴重制約，制造業投資和複産形勢嚴峻，預計今年一季度全國經濟將出現負增長，全年中國經濟增長將比去年有較大幅度的下滑。
面對嚴峻的疫情，國家罕見地采取了財政、貨幣政策同時發力的強政策扶持，實施了較大力度的稅負減免，加大了財政赤字，實施了更加靈活適度的貨幣政策，全力穩定國民經濟。我們看到，既往經濟增長所主要依賴的所謂三駕馬車：出口、投資和消費，都不同程度出現了增長乏力的現象，其中進出口、制造業投資和消費等方面的負面影響較大，總體貢獻率會有不同程度降低，而有希望對經濟産生更多貢獻的，一個是五年期50萬億新基建（含傳統基建）投資的拉動，另一個就是房地産的拉動。盡管有人對新基建以及房地産拉動不以爲然，但從現實看，筆者仍然相信這兩個板塊的價值，投資拉動這駕馬車目前還不能過早地說要被消費拉動這駕後起之秀的馬車替代或超越，遇到特殊情況，如這次疫情，投資仍然是最容易扮演支撐角色的那駕馬車。
3、預後全年房地産政策將呈現“穩字當頭，靈活寬松”的格局。
疫情發生後，國內各地出現一些起起伏伏的樓市松綁政策，反映了政策面的困惑。如2月21日駐馬店首付由30%降爲20%，3月3日廣州48條舉措，放松公寓限購，3月3日寶雞降首付、上調公積金額度，等等，都是當天發布，當天撤除。
但中央顯然深切感受到當前中國經濟急切需要寬松政策的支持，3月27日的政治局會議指出，積極的財政政策要更加積極有爲，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，適當提高財政赤字率，發行特別國債，增加地方政府債券規模，引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕。
3月30日，央行將7天逆回購利率由2.4%下調到2.2%，進一步充實市場流動性。預計四月份的LPR（貸款市場報價利率）也將有一定基點的下行空間，這將成爲當前房地産重要的扶持性貨幣政策。
從近期各地房地産政策投放情況看，因城施策的特征更加明顯，已經有武漢、長春、深圳、上海、西安、杭州、南京、鄭州、濟南、蘇州等多地出台措施應對疫情，協助房企，穩定樓市。各地措施有：分期繳納土地出讓款、允許變更出讓價款繳納期限、順延土地評估和規劃條件有效期、調整履約監管方式、容缺辦理相關規劃許可手續、解凍預售資金、幫助企業貸款、放松預售監管、降低預售標准等等。
總之，房地産政策松綁是當前的特殊需要，是維護各地經濟穩定發展的穩壓器。預計今年的房地産政策在堅持“房住不炒”和三穩的前提下，會適度強化積極成分，在土地、開發和樓市三個層面的表現分別如下：
第一，維持土地市場平穩，具體舉措包括：加大優質土地供應，適度放寬出讓土地條件；降低土地競買保證金比例；調整土地價款繳付方式或期限，允許延期或分期支付；
第二，創造條件合理降低房企負債壓力；通過利率調整適當保障房企的合理信貸要求；爲房企的複工複産提供全面的財政和産業扶持；營造相對寬松的行業和市場條件以提高房企的開工、建設、竣工和銷售的效率；
第三，適當調整房地産短期調控措施，支持合理的購房需求，具體舉措包括：繼續下調LPR利率；首套房認定以購房時有無未結清貸款爲准；提高公積金貸款額度，加快按揭貸款資金發放，並在利率方面給予一定優惠；精裝修交房設置與毛坯房不同的限價標准；縮短限售時限直至逐步取消，確保居民可自由換房改善，等等。
4、預後全年房地産將呈現“強-穩-強”的“弱U型”基本走勢。
二季度政策面比較寬松，房地産將在總體上呈現反彈行情，房地産快速回暖，特別是一線以及大部分二線城市土地及樓市都將呈現不同程度的趨熱態勢。地方政府對土地財政的依賴會加強，土地出讓總量和地價都會上升。熱點城市剛需和避險資金同時發力，導致一二手房成交活躍，量價均有所上升。熱點城市的剛需和避險投資資金會積極進場，但缺乏投資價值的低線城市，其市場的整體表現將明顯錯過本輪機會。
二季度到三季度，隨著宏觀經濟面的加快修複和房地産在一二線爲主導的城市的趨熱形勢，爲避免失控，政策面可能會出現適度收緊態勢，房住不炒和三穩的政策導向又會加強。
四季度靠後，年底前，基于經濟沖刺的現實需要，房地産及樓市又會出現一定程度的政策寬松局面。
概括講，全年房地産表現是：將出現市場面趨強、政策面維穩的“強-穩-強”的三步走流程，呈現“弱U型”的基本走勢。
當然，全年的房地産走勢仍然面臨一定的不確定性，如果國際疫情失控狀態延續得時間較長，其對中國經濟複蘇的鉗制就更明顯，可能影響中國房地産複蘇的動能，在這種情況下，房地産業及樓市不排除出現趨冷態勢及一定程度的下滑，因此，需要密切觀察國際疫情走勢及其對中國經濟和房地産的影響。
疫情沖擊後中國住房需求的新趨勢分析
需要引起房地産供需雙方高度關注的是，一場疫情對人們的居住需求帶來了非常明顯的改變。開發商需要認真理解並落實到住宅開發中去。
1、大量的無房者或租客將積極尋求買房。
疫情期間很多城市提出了“在本市有房産證者方可進入城市”的規定，把無房者擋在了城市之外，這必然刺激相當一部分尚未買房的租客們在未來加速買房，以獲得城市身份的認同，同時解決城市生活的穩定性和安全感。
2、改善型住房需求大幅增加。
這次疫情中，長達兩個月時間待在家中，很多人家深感住房太小帶來的擁擠和不便，萬一家人中有需要暫時居家隔離的需要，都很難有足夠的房屋來應對。未來人們希望居家生活更寬敞、舒適、安全，這必然刺激目前居住在偏小戶型的人在未來尋求置換較大的改善型住房。
3、對低密度、高通風透光度的住房需求會明顯增加。
疫情讓大家對居住的容積率和通風透光等基礎條件有了更高的要求，未來的住房建築設計須更加關注這些問題，以迎合市場需求的改變。
4、更加強調住房的公共服務配套，特別是醫療服務的配套。
爲了避免日常消費出行的不便，未來購房者更加關注住宅小區周邊的公共服務配套布局，學區房地位將進一步升級，大中型商業設施配套需求也將更加剛性化。未來將特別強化對周邊醫療服務設施的關注，以應對可能出現的家庭防病治病的現實需要。
5、對住宅小區的環境、園林、綠化水平提出更高要求。
這次疫情中，大家除了待在家中外，也有很多人爲了呼吸新鮮空氣而在環境綠化良好的小區內或前往外面的公園散步，顯然未來購房者對住宅小區的環境、園林設計和綠化水平將更加關注，會提出更高的要求。
6、對住宅小區的物業管理服務水平有更高的要求。
這次疫情表明，一個住宅小區的物業管理和服務至關重要。物業服務能否做到全方位、細致性、人性化、創新性，差別非常大。
7、一部分人開始考慮在城郊地帶購買休閑度假物業。
疫情將促進“5+2”的生活方式在居住格局上呈現加速裂變，從家庭住房布局看，就是一套城內第一居所，一套郊外第二居所，這將成爲未來高品質家庭生活的標配。越來越多的人可能選擇周末到郊居房度過周末，如有疫情等公共衛生事件，更願意到郊居房居住，以便享受更好的環境、綠化、空氣和陽光。
疫情沖擊後房地産開發商的投資操作策略
1、用足用好政策以求解困。
目前國家及地方政府有很多扶持性政策，且就是疫情期間的過渡性政策，例如租金、負債的減、免、緩，特殊的産業扶持政策，等等。房企要及時、充分利用這些政策來解決當下面臨的諸多困難和問題，盡量避免出現政策過期、困局尚在的現象。
2、抓緊充實土地儲備。
充分利用目前各地土地出讓方面的寬松氛圍政策，積極介入，以相對偏低的成本充實土地儲備，不要由于過分保守導致錯失良機。
3、堅持理性精選項目。
寬松政策環境下要避免頭腦發熱而盲目拿項目，仍然要堅持精選地區和項目，精算爲上，不當地王，避免出現騎虎難下的局面。
4、提升住房設計水平。
應總結疫情教訓，在住房戶型、環境、小區設計、物業服務等方面進行深度改革性設計，力求更加適應市場的新需求。
5、鞏固提升線上線下融合業務操作能力。
這次疫情，讓房企充分感受到線上開展業務的便利性和實用性。應積極拓展線上業務模式，同時建立線上線下高密融合的會議辦公、投融資、開發、營銷、物業服務等全流程業務平台。
6、改善投融資條件。
利用當前寬松財政貨幣政策環境，積極尋求降低房地産融資及信貸成本，合理調控企業債務規模和有效降低負債率水平。制定相應的房企投資開發的主動積極應對策略，有效降低資金循環周期，提高資金使用效率，爲房企未來更好的發展創造良好的投融資基礎條件。
文章來源：宋丁視點
特色地産諸葛亮-飙馬中國，20余年專業、專心、專注爲地市縣房地産企業轉型特色小鎮、商業地産&産業地産項目提供全程保姆化菜單式服務：
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