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房産經紀介紹
在
新加坡，如果要成爲一名房産經紀，必須是年滿21歲的新加坡永久居民或公民，無嚴重的詐欺紀錄，也不能是未脫離窮籍的破産者。永久居民需要在新加坡居住滿10年，如果少于10年，就必須出示在居住國的無犯罪記錄證明。
至少擁有劍橋普通水准4科考試及格，非新加坡文憑需要通過隸屬于國家發展部的法定機構 — 房地産代理理事會(CEA)的評估。
接下來就是修讀CEA規定的房産經紀課程，課程涵蓋工業，商業，辦公樓，酒店和住宅等方面的知識，以及和房産相關的法律政策條規。
課程結束後要通過CEA舉辦的認證考試，才可以獲得房産經紀執照。目前認證考試的通過率低于20%。CEA每年都要審核每位房産經紀的執照，確定沒有違規違法違紀之後，才批准延期多1年。
CEA有權調查消費者對經紀的投訴，並可在投訴成立時警告、罰款、暫時或永久撤銷經紀的執業資格。
CEA
規定，無論是出租還是買賣，房産經紀都只能代表其中的一方，如果同時代表雙方就有利益沖突，可能被吊銷經紀執照。
晚上十點以後，經紀不允許打電話或發送短信給客戶，以免幹擾客戶休息。
經紀在從事房産相關的工作時，必須佩帶證明自己身份的牌照。牌照上有經紀的照片，所屬經紀行的名字和執照號碼，以及經紀本身的名字、執照號碼和有效期限。
CEA和經紀行都沒有明文規定，客戶必須支付的傭金數額或比例。
市場行情是，私人房産交易，賣家支付1—2％的傭金，買家不需要支付任何的傭金；政府組屋交易，買家支付1％的傭金給他們的經紀，賣家支付2％的傭金給他們的經紀。出租方面，一年的租約，屋主支付相等于半個月租金的傭金，兩年租約則支付相等于一個月租金的傭金。
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租房需要房産經紀幫忙嗎？
如果
租金$3000或更高，又是2年的租約，租客就可以要求免付傭金，租客經紀就和屋主經紀平分傭金。
如果租金少于$3000，或者是1年的租約，租客可以在網絡上直接找屋主的經紀租房，優點就是節省了租房傭金。缺點就是自己的利益不一定可以得到有效的保障，因爲屋主經紀保護的是屋主的利益。他們盡可能提高租金，或拒絕租客的對家具電器等的要求。
租客如果找經紀代表自己找房，經紀可以按照租客的要求，尋找盡可能多的適合的房源，並駕車帶租客去看房。然後對租客有興趣的房源進行分析比較，鎖定性價比高又符合要求的單位。
經紀熟悉市場的租金行情，又懂得該如何同屋主的經紀談判租金，就有可能幫租客把租金壓到最低，有時候被壓低的那部分款項，接近甚至超過租客支付的傭金。
例如租客已經同意租金$3100，經過經紀的盡力爭取之後，最後確定租金$3000，如果是1年的合同，租客就少支付$1200，和$1500的傭金只是相差$300。
租房合同通常是由屋主經紀准備，總共有6至9頁不等，租客不一定清楚合同的每個條款的具體內容，即使有陷阱也可能在合同上簽名。
如果租客有代表自己的經紀，租客經紀就會審查租房合同的每個條款，要求刪除或修改對租客不利或不公平的條款。租客經紀也會幫忙租客申請開通水電煤氣，繳納租房印花稅等。
在屋主交接房子給租客的時候，租客經紀和屋主經紀一起，校對清單的每件物品，並對整個出租單位進行拍照記錄，特別是有損壞或肮髒的地方，將來把房子交還給屋主的時候，就有證據證明不是租客造成的問題。
合同期間發生的任何問題，例如空調不冷，漏水，電器故障，出現白蟻，發生糾紛等，租客經紀都可以和屋主或屋主經紀交涉處理。
特別是退房時候的交接，屋主或屋主經紀經常以各種理由扣壓租客的押金，租客經紀這時候就會在場據理力爭，盡可能保護租客的利益。
如果租客因爲不可抗拒的原因必須毀約，租客經紀會幫忙尋找替代的租客繼續合同，然後取回押金，避免造成更大的損失。
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買房有必要找經紀幫忙嗎？
除了
政府組屋，在新加坡購買任何房産，包括工商業和住宅的現房或期房，買家都無需支付任何的傭金。
經紀會根據買家的具體要求，如區域，地鐵站，房齡，房契，樓層，朝向，陽台，飄窗，房型，面積，房間數，預算，海景，湖景，綠樹，遊泳池，無遮擋，無噪音，入住時間，期房或現房，自住或投資等，幫忙買家從網上，報章，公司內部或合作夥伴那裏尋找符合要求的全部房源。
然後和屋主經紀或屋主安排時間看房，駕車帶買家逐一看房，了解不同公寓的周邊環境，公寓設施的大小，種類和新舊等。現場體驗不同單位的通風，光線，格局和舒適度等，了解賣家的家庭狀況和賣房原因，以及左鄰右舍的情況。然後和買家一起深入分析對比看過的房源的優缺點，幫忙買家定位其中的1個或2個公寓。
經紀會查詢該公寓到學校，菜市場，地鐵站，工作地點或購物中心的距離，查詢公寓周圍將來是否有其他發展計劃，如建造地鐵站，購物中心，醫院，住宅或學校等。這些都會影響將來房子的租金回報率和房産增值。
經紀會帶買家看這個公寓的全部符合要求的待售房源，用公司內部資源去查詢該公寓或附近公寓的最近成交價，包括單位號碼，面積，成交時間，成交價，尺價等。
經紀會列表分析選中單位的優點和缺點，在買家鎖定其中的1個或2個單位之後，經紀就會打探賣家的抛售意圖，可能的原因包括，提升居住環境或居住面積，套現，分家産，資金周轉，離婚，移民，換學校或換工作，屋主年紀大或疾病等。
最重要是了解賣家是否急著抛售，賣家越是著急脫手，那麽就越容易把價格談到最低。
通常買了組屋之後，就要在6個月之內把公寓出售。如果法庭宣判離婚，也是必須在規定的期限售賣婚産。
經紀也會打探賣家的預期售價，了解最近是否有已經被賣家拒絕的報價。再以最新的成交價做參考，接下來的市場趨勢做權衡，制定一個合理的價格，和買家商量確認，最後才向賣家報價。
談判價格的過程考驗經紀的實力和耐力。需要時間，經驗和技巧，我曾經代表買家購買公寓THE WARREN，談判持續到午夜2點，屋主最後同意簽名成交，但是殘忍地把傭金折半，也就是0.25%，雖然少了$2400的傭金，但是爲買家節省了幾萬新幣。我覺得很值得！
2016年8月份，我代表買家以$108萬的價格買下的IVORY HEIGHTS的一個單位，該單位的開價是$128萬，最後的成交價和開價差別整$20萬，在這之後的第二個月，樓下的一樣面積的單位，以$127萬成交。這個公寓接下來的成交價都遠超過$108萬。如下圖所示。
有經驗的經紀都明白，賣家口頭接受買家的報價之後，隨時可能反悔。作爲專業的經紀人，只有拿到了賣家簽名的買房意向書，才最後大功告成！
經紀和各大銀行的貸款專員長期合作，這些貸款專員比較專業，服務意識強。
經紀會把經過篩選的貸款專員介紹給買家。在取得賣家簽名的買房意向書之後，經紀就提供不同銀行的最新貸款配套給買家。
貸款配套不只是看利息，也是要看鎖定期限和附加條款等。有些允許免除購買房屋保險，或允許提前1個月通知銀行，就可以提前部分還款。有些提供多次的免費的貸款配套更換。更換配套的收費是$500-$800不等。
經紀會帶買家去他們熟悉的律師樓簽署貸款法律文件和買房意向書或購房合同。在交易完成之後，如果買家授權，經紀也可以代表買家交接房子。
如果是期房，經紀可以協助買家檢查新房的缺陷，安排開發商返工。
有些買家在買房之後，因爲各種原因長期離開新加坡，經紀就協助買家把房子出租，並且把通信地址更換到經紀的地址，這樣就可以及時收到來自稅務局，物業或銀行的信件，然後掃描給屋主。
如果屋主沒有及時收到租金，經紀就會找租客交涉。如果房子有任何問題，包括各種電器問題，水管漏水，下水道堵塞等，經紀都會協助處理，免除屋主的後顧之憂！
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如何選擇房産經紀？
擁有
500多萬人口的新加坡，竟然有3萬名左右的房産經紀。盡管房産經紀數量衆多，而且都經過嚴格的考核，但實際能力和服務水平仍然參差不齊，因此需要認真選擇代表自己的房産經紀。
建議選擇有心有力型的房産經紀。有心就是願意站在客戶的立場，以自己買房或租房的心態幫忙客戶找房。
有力就是具備紮實的房産專業知識，有能力幫忙客戶分析比較備選單位，選擇最理想的單位，有能力以最低的價格成交。
1. 口碑佳的經紀，請朋友，同事，同學或親戚介紹具備專業道德和能力的房産經紀。盡可能避開口碑差的經紀。
2. 在確定經紀人選之前，應該和經紀有幾次接觸，接觸的方式可以通過見面，電話，微信或WHATSAPP等。有接觸才有了解。盡可能避開爲了做生意而做生意的經紀，就是那種不顧客戶利益而急于成交的經紀。
3. 談判能力強的經紀。賣家總是要盡可能賣得高一些，爲了達到目的，賣家或賣家經紀就可能使用一些手段，例如給買家看其他買家的報價短信或定金支票，要求買家支付更高的價格。但是那些短信或支票未必是真實，也有可能是很早以前的報價。也有賣家或經紀和現在的租客簽訂一份無效的合同，合同上面的租金遠高于市場租金，以此吸引買家。
4. 熱情友善的經紀。經紀如果能把客戶當成朋友，即使是在完成交易之後，還樂意提供盡可能的協助。
例如幫忙客戶介紹口碑好的裝修商，修理工。免費幫忙客戶把多余的空房出租，協助客戶重新更換貸款配套，協助客戶申請按照自住而不是出租的稅率繳納房産稅。
自住和出租的稅率差別6個百分點（每年的差別可能是好幾百甚至超過$2000）。有些客戶買房之後，完全是自己居住，但是稅務局一直都是按照出租的稅率征稅，
大家可以根據以下2張房産稅稅單，和自己的稅單作比較，就清楚稅務局是按照自住還是出租的稅率征收房産稅。
5. 提供額外增值服務的經紀。例如經紀可以建議客戶以哪種聯名方式買房。不同的聯名方式的權益截然不同，未來可能對屋主産生深遠的影響。
聯名買房有兩種不同的方式，就是聯權共有(Joint Tenancy)和分權共有(Tenancy in common)。其中聯權共有(Joint Tenancy)是夫妻買房的普遍選擇，無論丈夫和妻子各自支付多少的首付和貸款，雙方對房産的擁有權是對等的。必須經過雙方的同意才可以出售房産。
如果一方不幸逝世，另一方自動得到所有的産權。聯權共有的權益保護優先于遺囑。不管逝世的一方是否有分配該房産的遺囑，另一位聯權共有人還是會得到全部的産權。
分權共有(Tenancy in Common)適合幾位朋友或親戚一起投資買房，每位屋主都需要選擇産權比例。可以是三七開，或者四六分。其中的一位屋主可以隨時決定賣掉屬于自己的那部分産權，但是無權代表其他屋主出售整個單位。
如果其中一位屋主不幸逝世，其他的屋主不會自動得到逝世者的産權。屬于逝世者的那部分産權會按照他的遺囑分配。
6. 有些經紀會發布一些不存在的單位的虛假，或者的價格比市價低很多來引誘買家，然後欺騙買家說該單位已經成交，再讓自己代表買家去買其他的單位。
新加坡房産交易公開透明，可以查詢到到所有單位的成交記錄，謊言遲早會被揭穿。盡可能避開這種不誠實的經紀。
本人目前在新加坡最大的房地産咨詢公司 – ERA擔任高級營銷董事，曾經在新加坡房地産咨詢行業屢獲殊榮，注重個人信譽和口碑。堅持以自己買房的心態幫忙客戶選房，負責任地協助客戶完成置産大事。
我們可以找到新加坡市場上正在出售或出租的全部房源，然後根據客戶自住或投資的不同意願在新加坡全島範圍選擇最適合的房産，並提供專業的意見和建議。盡可能爲客戶物色具備增值潛能，交通，生活便利，租金回報率高，居住環境佳的獨特房産。介紹專業友善的銀行貸款專員和律師，協助客戶順利完成房産交易。
新加坡所有的新樓盤，都是通過房産經紀代理交易。我們公司代理新加坡絕大多數的新樓盤。買家自己去樣板房購買的價格，和我們帶買家去購買的價格是一樣的，我們還有可能爭取內部的折扣價。如果是二手房，我們會盡最大可能地拉低售價，爭取最高性價比。
我們承諾對客戶的個人信息資料嚴格保密，絕不泄露。除了政府組屋，買家購買任何房地産都不需要支付中介費。
歡迎客戶隨時咨詢，我們都會盡快回複！