我們通過對100個購物中心進行細分研究,不難發現,新加坡70%的購物中心都做到了高效和多元化,所有的購物中心規劃設計中都沒有浪費任何的商業面積,充分挖掘可利用的商業價值。形式多元化,與綠色元素、文化、藝術元素想結合,迎合不同消費客群的需求。
業態組合上細分了市場,每個商業體細分客群後,針對客群的需求打造業態組合。在開發前期,和更多的金融衍生産品相捆綁,給開發商減少投資壓力,給投資者增加更多的渠道。同時也非常著重商業的細節打造,增加體驗感和人文關懷,使得消費者非常願意留在商業體中。
本文選取有標杆性、特殊標簽、細分市場的商業項目進行解析:
來源: 商業地産雲智庫(ID:sydcxy2014)
商業之城
購物天堂商業與體驗結合
ION Orchard 藝術如何有效提升商業價值
IONOrchard是一個涵蓋零售、生活、娛樂爲一體的頂級購物中心,是一個非常奢華的,打著藝術旗號的購物中心。
設計師從原址爲肉豆蔻種植場及果園的傳統獲得靈感,將其比喻爲一枚掉落在果園裏的種子,在此處生根發芽。入口處如波浪般起伏的天棚,由幾根形似樹根的立柱支撐,設計運用了“表皮,遮陰樹、樹葉、果皮”等圓形比喻元素;外立面運用了三維懸臂式玻璃及金屬外殼,並全部安裝LED照明設施,其中一個大型的種子結構幕牆,爲品牌提供展示空間。
他的藝術元素極大的提升了商業部分的價值。由于極具設計感的建築形態,吸引了很多奢侈品的概念店進入其中。
在IONORCHARD中,藝術品不僅僅是視覺上的展示,更是零售業態的推動力;商場藝術感布局上,L1的藝術展示與L4的藝術禮品零售交相呼應,形成全覆蓋的藝術感官。
L1沿街外立面聚集大量奢侈品牌,基本爲一複二面積較大,主力店LV爲900平方米;餐飲面積較少,但在中庭及次入口分別布置TWG及戶外酒吧,吸引高端消費客群;本層主力店爲Sephora,租賃面積高達1000平方米以上,豐富樓層零售品類。
L2層延續L1層奢侈品布局,爲契合車輛下客區高端消費客群,增加珠寶配飾的比例;通過飛天梯,L2可直達L4的ION ART,同時也將L3與L5以上停車場進行連接。
L3層除時尚精品零售外,還引入了Posi買手店、Tyan集合店等品牌。
L4層以IONART作爲吸引客群的核心,藝術氛圍在本層中進一步升華;從家具家居到各類手工藝品,商場將藝術融入于零售,更提供藝術品維護服務;樓層增大餐飲面積比例,布置各類高端聚會餐飲,定位城市高收入客群。
B2層與地鐵相連帶來大量年輕客群及周邊居民,因此地下商業定位以時尚及生活爲主;爲迎合年輕時尚群體,在硬件及細節處理上采取大量光影動感效果,吸引消費者視線; 項目借助地下縱深,成爲烏節路地下通道樞紐,與周邊詩家董、威士馬等項目串聯。
B3及B4與地上餐飲形成錯位,聚集大量休閑餐飲及小吃甜品,符合年輕人的美食理念;B4布局大量生活業態爲周邊家庭客群服務,同時融入時尚元素不失現代感;樓層扶梯部分特地采取镂空拉升的方式提升層高,並以中庭爲活動廣場提高利用率。
Marina Bay 充分利用每一塊商業面積
MarinaBay是拉斯維加斯集團全球第三個項目,裏面包含購物中心、賭場、會議中心和劇院。在賭場周邊延主介面價值最高的一側排布的是一線奢侈品牌,在會議中心周邊排布輕奢品牌,在所有的金沙都會打造一條室內的水系,在水系的兩側會排布輕奢及一些餐飲的外擺區,給消費者營造精致且輕松的購物環境。對于走廊和通道也沒有放棄利用價值,在賭場的走廊擺滿了高端的珠寶和名表。在購物中心內還做了一個冰場,在冰場的周圍排布了生活配套類和兒童類的業態。他們的商業排布是根據不同的需求去排布不同的商品。
主力業態的價值在于——不同的節點位置,或在垂直動線上,或在平面排布上,決定商業內部的動線,以及其周邊商戶的排布。
商業排布原則——“同類型”聚集效應,“垂直”層面聯動效應,“景觀”帶動“生活方式”,“走廊”創造“商業價值”。
景觀,通道與商業——內部景觀和外部景觀相互呼應,形成多個景觀節點,有助于商業的互動性和連通性。垂直通道,平面通道,不同商業功能間的通道,形成了商業的主動脈,清晰化,豐富化商業動線的體驗感。
Star Vista 藝術如何有效提升商業價值
文化與商業的結合——從“建築”,“空間”,“文化”,“商戶”層層推進,無縫對接。
地下1層,地面2層爲“StarVista”購物中心;地上3-11層爲星宇表演藝術中心。星宇表演藝術中心(TheStarPerformingArtsCentre)擁有超過5000個座位以及兩個包廂,是迄今爲止新加坡最大的同類型場地,能夠上演音樂劇、音樂會及其他大型演出。
戶外空間的利用——文化元素的“戶外化”“共享化”以及景觀優勢的“商業化”。
場所感的打造——“多柱”“半戶外”減少商業可使用面積,卻提高了商業的通透感和趣味性。通過“半開放式的空間”將消費者、商戶這兩大行爲活動主體緊密聯系在了一起。
本地首個采用自然空調的商場,大廳和走廊綴滿了綠色植物,有效提升了空氣質量,並與建築外圍的環境和諧地融爲一體。
購物中心35m高的大廳寬敞明亮並將室內與室外完美相連。通透的室內空間布局增加了空氣流動,減少了空調的使用,同時也爲人們提供了一個可遮風擋雨和享受室外午餐的地方。
店鋪的處理——鋪面個性化,外擺戶外化,空間多樣化,做足“電梯”,“樓梯”,”通道”邊的文章。
人流動線的處理——“公共空間”,“商戶排布”,“細節指引”,決定了人流動線的走向,起到簡易化動線,有效引導消費者,和提升商業價值的作用。
Bugis+ 創新業態的聚集效應
新加坡第一個城市娛樂中心,強調藝術,教育,娛樂,表演和展覽空間的組合。
項目原名Iluma,源于“Illumination”(照明),在2009年3月28日開業;2011年凱德商用收購後在保留外立面的基礎上對內部及業態進行改造;借助空中連廊與Bugis Junction結合,填補Junction在娛樂體驗上的缺陷;致力于打造新加坡首屈一指的年輕娛樂中心,吸引20-30歲年輕客群聚集。
第一第二層商業按照傳統的做法,擺放了時尚服飾、禮品等業態。三層以上充分挖掘了當地年輕消費客群的需要,擺放了網吧、影院等娛樂業態。
創新業態的處理——消費者的特性決定項目功能組團,消費者的需求決定業態選擇。業態的位置決定商業各樓層商業連貫性。
細節與標示的作用——主要層樓的標示,店鋪展示,綠色元素,通道的處理,決定了這一層樓本身的“商鋪組合”“氛圍營造”“消費特性”以及與上下樓層都具有一定的“關聯互動”。
Suntec 風水學在商業的運用
商業中的風水學——五行風水,除了與建築外觀相關,甚至影響到了商業的排布。
設計師參照中國風水理論,項目類似一只平放的左手,象征合資富商們的團結合作。同時各辦公大樓的大堂內,都懸挂著巨大的“仁”、“義”等五常之道,彰顯君子之風。
地鐵作爲新加坡居民出行主要工具,四通八達的地鐵通道,也逐漸成爲了是商業發展的重要載體。地鐵通道主要有三大作用“交通間的連通”“商場間的連通”“商業價值的利用”。
目前地鐵通道根據連接的商場不同,主要客流的不同,消費者的需求,來布局零售,生活服務,餐飲等不同業態,形成真正的與商場,與街道無縫對接,使得消費者在其中行走時,仿佛從未離開商場,卻又很便捷地來到了地鐵,去向另外一個商場。
曆史的保存與複興
曆史與商業互動
克拉碼頭改造
克拉碼頭位于新加坡河畔,曾是用來卸貨的一個小碼頭。經過開發後碼頭今非昔比,成爲了新加坡市區最新的娛樂場所,多元文化在此聚集 。原有60家倉庫和商店發展已成200家商店、餐廳、酒吧和娛樂場所 。
曾經的克拉碼頭是新加坡重要的貿易中心,但隨著1960年代的經濟轉型,碼頭的倉儲功能開始淡化。
1990年代克拉碼頭進行了第一次改造,定位家庭娛樂中心,但由于經營時間和交通限制,商業發展始終不溫不火,開業率不足8成。
2004年凱德啓動爲期兩年的二次改造,在保留舊有建築文化基礎上定位城市社交生活的核心,並增加餐飲娛樂比例,出租率上升至95%。
通過南北人車不同的進入方式以及內外街的轉換,改造後的克拉碼頭克服了交通的限制,帶動城市及旅遊客群再次聚集。
克拉碼頭在改造中保留了大部分的倉儲建築,但在此基礎上運用牆面色彩、遮陽頂棚、LED燈光、內部循環降溫等手段,爲消費者提供視覺、味覺和感官上的多重體驗。
此外在各個活動的節點,配置休閑廣場空間與開放空間,如碼頭邊平台、商店廣場等,並采用人行步道去連接。
牛車水曆史步行街區
牛車水、小印度等曆史步行街區,是新加坡的“唐人街”。在牛車水,至今依舊保留著不少過去的風采。在店屋林立的街道上,人們熙來攘往,傳統與百年曆史習俗薪火相傳。美食、特色禮品、充滿活力的氣息和豐富的文化遺産,購物中心、特色小販、傳統百年老店毗鄰而居,使牛車水成爲新加坡人氣最旺的區域之一。
牛車水街道設計在Chinatown,隨處可見由就是的三層小樓改造的臨街商鋪,每家店前都有臨時攤點,架著雨篷,遊客可以隨意地穿梭在店鋪之間,享受購物的樂趣。
立面豐富,色澤明豔的建築景觀加上新加坡的六大名族以及殖民曆史,使得新加坡的建築充滿多元特色,兼容並蓄,新舊融合,不管是公共建築還是私人建築,都獨具特色。
綠色城市,美麗花園
綠色與商業互融
Westgate 綠色與商業
定位于精品生活方式的購物中心,細分家庭消費客群的需求,進行精致生活方式的場所打造。每一塊綠色,每一個雕塑,都有一段相關的解釋,激發消費者的體驗感和探索感。
Vivo city 景觀與商業
Vivocity坐落于聖淘沙島對面的濱水之地,風景秀美,是一個惬意、有趣的購物中心。三樓設有空中的屋頂、戶外劇院及四個奧林匹克式泳池,空間夠遼闊,看得到海景、山色與纜車。
Vivo City的頂層空中花園不僅是周邊居民傍晚休憩的場所,更是城市旅遊客群飽覽海景的一大選擇。酒吧、咖啡等各類餐飲帶動大量客群聚集,使項目不僅是商場,更具備了景點的功能。
濱海灣花園 風景中的商業
新加坡國家公園局負責建設開發的濱海灣花園,象征新加坡從“花園城市”(garden city)變身爲“城市花園”(a city in the garden)。
設計師——除了呈現自然美景,使都市人也能享有在森林漫步的權利,並希望通過此項建設喚醒更多的環保永續意識。
設計的18棵擎天樹和空中步道的概念來自澳洲西部的巨人谷,相似的案例在加拿大溫哥華的卡布蘭諾吊橋公園也可見。
幹冷溫室花海穹頂,占地1.28公頃,相當于2.5個足球場,主要培育地中海型氣候的植物,白天館內氣溫介于23-25度,舒適涼快。
濕冷溫室雲霧森林,占地0.8公頃,仿造海拔1000至3500米的熱帶山林濕冷氣候,34米高人工小山和瀑布給人置身雨林的感受。
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