Reits是商業地産人的終極夢想之一。
沒有這玩意兒的時候，負責商業項目就是整天沒日沒夜幹活，還掙不到幾個錢。你說商業地産從業者不牛吧，畢竟每天和國際一線品牌和租戶談笑風生；你說商業地産牛吧，牛你們一個辦公樓購物中心一年的租金收入也就仨瓜倆棗，實在是讓地産公司做開發的同事和資本市場的同事：
畢竟人家玩的是幾個億、幾十個億的大生意，商業地産每年的租金收入實在不夠看。
按照體量來說全世界總共有三大類型資産：股權、債券、地産。在美國這三大類資産也分別擁有成熟的二級市場標的：股票、債券、地産公司+Reits。而在中國，商業地産一直以來就是開發的陪襯，也許過去幾年有一些CMBS的案例，但是你知道百萬億級別的存量資産，這點證券化産品，實在不值得資本市場的大鳄們雇上幾個分析師單獨cover。
所以Reits這種類似股票屬性的投資標的實在是讓商業地産從業者趨之若鹜，特別是當你去過新加坡交易所的敲鍾儀式，你就能感受到了這種資本市場的黃袍加身帶來的，往好話說是“對職業生涯高光時刻的希望”、往壞了說是“對人生巅峰的幻覺”。
提起新加坡市場的Reits，所有人的第一反應絕對是凱德，中國企業在新加坡上市Reits雖然已經達到了4支，卻在流動性與市值上，無論如何唯CRCT（凱德商用中國信托）馬首是瞻。8月23號上午我有幸來到凱德總部參觀學習，終于了解到爲什麽是凱德，能夠把Reits在短短十幾年間做到今天的體量。
1.爲投資人提供uncorrelated投資標的。金融學101，資産配置的重要原則之一就是投資標的相關性分析。Reits作爲追蹤地産行業的投資標的，與債券（受到流動性與宏觀政策影響）、股票（受到行業與風險溢價影響）的相關性很小。
Reits的投資人以長周期策略爲主，與5+2或3+2的地産私募基金不同，其主要回報需求以持續的分紅爲主，Reits架構的搭設，爲這種投資需求：長周期，分散債權、股權風險提供了優質的投資選擇。所以我們在看待Reits的時候，會有這樣的疑問：爲什麽Reits不輕易對升值資産進行處置？爲什麽Reits架構中需要保留信托發起人一定比例的股權？爲什麽Reits對于經營權如此重視？
歸根結底Reits的設計思路是永續的，以保證持續分紅的現金流爲目的。資産包一旦失去position，那麽即使獲得了短期利益，也將與Reits投資人的需求背道而馳。有人說爲什麽資産升值，Reits不選擇賣出，我想這個時候Reits管理人們心裏一定是：
現代金融理論，如果投資人是理性的，那麽選擇資産大類就應該找專長資産配置的機構來協助完成。如果他們希望通過買進——改造——賣出，短周期獲利，或許凱雷、KKR是更好的投資選擇，而不是Reits。
2.超低的融資成本。新加坡的債權融資成本，可以低到3%，這種超低利率足以讓左右一起參觀的大佬們：
而股權融資的要求回報率：7%左右，也並不誇張。
嗯，金融102，V=D/WACC。新加坡Reits限制杠杆率45%，這樣算下來0.45*3%+0.55*7%約等于5.2%。給CAPEX和後台一些費用，我們在5.2%基礎上加一些spread，似乎6%左右回報的單個資産，就能夠走入Reits的法眼。
這裏面有一個問題今天問到凱德高管，還是很有意思的，爲什麽在WACC5.3%的時候，還要去購買一個Cap Rate不到4%的項目呢？
Hmm……
NOI/Cap Rate，那是成熟期項目的估值方法，對于改造類型的項目，當然是因爲對未來NOI有很好的預期增長，才會進行買入決策。比如說，10個億，目前3千萬的年NOI，3%cap rate。別說國內機構，除了領展這樣用2%+的WACC能hold住，連新加坡的Reits都沒辦法Hold住這麽高的項目。但是呢？如果通過買家的改造升級優化，NOI在未來三年後能夠提高到6千萬，你看是不是Forward Cap Rate就變成6%了！~？
Amazing。
所以Cap Rate這個事兒吧，還是得謹慎使用。股權投資做多了都知道，前幾年的收入增長必須結合手拍：
畢竟投資行爲，就是以資本的手段去優化、去改進現有的經營狀態。要是3%的Cap Rate進去，5個億、10個億，過幾年還是3%，我只能說從投資人到管理團隊：
隱藏
我個人的觀點，Cap Rate視角看一個交易如果不work，那麽在NOI上面，成熟機構一定有自己的預測和考量。
3.靈活高效的機制。大家都知道，新加坡是怎麽個制度，誰說了算。所以下定了決心做國際金融中心、下定了決心做Reits，在這裏就一定能行……
總之凱德相當于新加坡國企中的國企，所以新加坡要交易所要推出Reits，你說凱德還能是第二選擇麽？當然企業，再是國企也要吃飯，所以無論從上市條件還是審批，都得和監管部門商量著來。
畢竟也就是一個地級市的規模，所以新交所的Reits從審批速度、到發行條件，都是和凱德這樣的國企商量著來，這不最近又開始討論杠杆率是否要突破45%的問題了麽。相比較我們猶抱琵琶半遮面說了快十年的Reits，新加坡的效率實在驚人。
對于一個貿易立國、國際視野的城市型國家，新加坡無論從稅收政策、專業服務機構，還是從金融機構都相比我們國內的機制要靈活很多。也許我們算算總賬，抵押率、回購這些條款，最後cash out出來的資金和Reits也沒有量級上的差別，但是作爲一個上市平台，我們得說新交所的Reits，夠意思了。
凱德作爲國企，給後續的企業趟了一條路出來，當然在場的大佬們雖然摩拳擦掌，但是還有幾個問題需要在出海新加坡前先行解決：
- 架構梳理，畢竟我們太多同一法人主體下會擁有多個資産；
- 稅收考量，我們有很多業務以避稅爲目的，不以上市爲目的，你知道咱們的IRS絲毫不比美國IRS遜色。割肉，誰都疼；
- 可投資的資産。再好的架構也禁不住沒有可投資的標的不是，6%雖然說起來輕松愉快，目前國內能做要6%回報的資産實在鳳毛麟角。N線城市也許有投資機會，可是……..主流資金誰敢去呢？那裏的Volatility可不是鬧著玩的。
所以ALL IN ALL，新加坡的Reits能夠在短短不到20年發展到如此規模，有地緣經濟政策和市場的特殊性。好在凱德、Maple Tree這樣的新加坡本土企業和交易所還有…那誰，一起爲我們吃了螃蟹。以這種成熟資本化的架構去盤活國內的資産，有著廣闊的空間。
最後….目前凱德的Dividend Yield相比Risk Free和Index的spread，真心很有吸引力。
以前都是從財報觀察，今天身臨其境，更堅定了我對CRCT這只Reits的信心，萬事俱備，除了……
沒錢…