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一、新加坡工業房地産市場概述
（一）新加坡經濟概覽
1．新加坡的經濟表現
2018年第一季度，新加坡經濟同比增長4.4%，高于上一季度3.6%的增速。所有主要行業除建築業外均出現增長態勢，建築業較上年同期收縮5.0%。制造業同比增長9.8%，增速高于2017年第四季度的4.8%。該行業的增長具有廣泛基礎，所有制造業集群(不包括生物醫藥制造業集群)都出現了産量增加。
除制造業外，金融保險業強勁的勢頭同比增長9.1%，與制造業共計占2018年第一季度國內生産總值(GDP)增長的68%。
新加坡2017年制造業獲得固定資産投資總額約爲62億新元，比2016年的59億新元高出5.5%。固定資産投資的增長主要歸功于一般制造業和精密工程集群的顯著增長，同比分別增長387.7%和50.0%，分別達到11億新元和6億新元。生物醫藥制造業及化學工業亦分別增長9.1%及4.6%，注冊固定資産投資6億新元及13億新元。電子産業在固定資産投資中所占比重最大，爲21億新元，占固定資産投資總額的34.1%。與此相反，運輸工程和電子産業集群同期分別下降65.4%和5.2%。
2．新加坡2018年經濟展望
2017年經濟表現的改善主要得益于制造業，電子和精密工程集群對制造業增長貢獻最大。預計在全球電子産品需求強勁的背景下，這些産業集群的增長軌迹將繼續下去，盡管從2018年下半年開始，增長速度可能會放緩。
盡管2017年服務業增速落後于制造業，但服務業對整體經濟增長的貢獻率今年有望提高。金融保險、批發貿易、房地産等主要依靠外部需求和外來投資支撐的服務業，預計在2018年將迎來更爲有利的經營環境。
預計2018年全球經濟增長將溫和改善。美國強勁的經濟前景可能會遭遇中國、東盟和歐元區經濟放緩的潛在影響，這些國家構成新加坡一些關鍵的外部需求市場。通脹意外上揚可能導致美國貨幣政策正常化速度快于預期。這種流動性收緊可能損害全球範圍內的企業和消費者信心。此外，對保護主義情緒的擔憂等政治不確定性，預計將影響全球和地區經濟情緒。
盡管存在外部因素，但2018年全球經濟的潛在持續增長，將惠及新加坡以出口爲導向的服務行業，如金融和保險、批發貿易以及運輸和倉儲。在國內方面，在“智慧國家”(Smart Nation)等政府政策和醫療設施擴張的推動下，信息與通信、教育、衛生與社會服務等行業應保持彈性。然而，建築行業在短期內可能仍將保持疲軟，之後才會有所改善，公共和私營部門建築活動預計也會增加。此外，在油價波動以及海上鑽井平台市場産能上升的背景下，預計海洋和海上工程部門將出現溫和增長前景。
根據新加坡工商部(MTI)的數據，鑒于這些因素，新加坡經濟預計在2018年將增長2.5%至3.5%。2017年制造業大幅增長，主要是貿易相關産業在全球需求複蘇推動的結果，由于2017年GDP基數較高，制造業增長可能會放緩。未來幾年，“物聯網”等新興技術趨勢將繼續支撐制造業發展。去年表現不佳的建築項目，應該會從之前幾年授予的價值14億新元的公共部門合同中得到提振，同時也會從之前幾年授予的鐵路相關合同中獲得一連串的進度付款。
此外，2018年外部需求持續增長的前景，也可能推動服務業的增長。隨著服務業逐步升溫、建築業下滑觸底回升，以及制造業增長可能放緩，到2018年，經濟增長引擎應該會得到很好的平衡。
（二）工業地産市場概況
自2018年1月1日起，JTC[1]正式擁有新加坡所有公共部門工業用地和物業的全部所有權，其中包括10700個工業單位和540個工業租約，而這些都是HDB[2]之前擁有的。把所有公營部門的工業用地和物業合並爲一個單一的政府機構，有助政府更好地支援實業家，特別是中小型企業的業務增長。根據JTC的資料，所有HDB租約及租約的條款及條件，在租約或租約期內均維持不變。合並後，約16,300個工業單位及3,640個土地契約(總土地面積8,100公頃，簡稱“公頃”)將納入JTC的管理範圍。
二、項目概況
豐樹産業信托(“MIT”)是一家在新加坡交易所主板上市的房地産投資信托(産品代碼：“SGX-ST”)。其主要投資策略是投資于新加坡國內能産生現金流的工業地産，以及美國的數據中心等資産組合。
MIT的房地産投資組合包括新加坡的85個工業地産和美國的14個數據中心(其中40%的權益通過豐樹投資私人公司獲得)。新加坡的房産包括高科技建築、廠房、園區房産、堆疊/傾斜建築和輕工業建築。截至2018年3月31日，“MIT”管理的總資産爲43億新元。
MIT由豐樹産業信托管理有限公司（管理人）管理，豐樹産業信托管理有限公司是豐樹投資有限公司(發起人)的全資子公司。發起人是一家領先的房地産開發、投資和資本管理公司，總部設在新加坡。
17/18財政年度，在推動高科技樓宇發展策略方面，MIT已取得重大進展。2017年10月，MIT完成了在美國的第一次海外收購，與發起人豐樹投資私人有限公司(發起人)一起以7.5億美元收購了14個數據中心。這些物業主要采用三淨租約[3]模式整體打包出租，租賃和運營風險極小，這將使豐樹更順利進入全球最大的數據中心市場。租戶包括世界500強公司和在紐約證券交易所或和納斯達克上市的公司，租約期較長，這筆收購提高了投資組合的質量和回報的穩定性。
MIT投資組合策略主要分布在新加坡本土和美國，如下圖所示：
圖1：新加坡物業分布
圖2：美國物業分布
（一）實現回報的可持續性
MIT在17/18財年發布了另一組健康的財務業績。17/18財年可分配收入增長5.3%，至2.158億新元。17/18財年11.75新加坡分的DPU比16/17財年11.39新加坡分的DPU高出3.2%。在17/18財年，單位投資者的總回報率約爲20.6%，其中包括14.0%的資本增值和6.6%的發行收益率。
（二）優化投資組合業績
雖然制造業的擴張仍爲新加坡的經濟增長提供支持，但新加坡工業地産市場的全面改善仍有待觀察。加上即將到來的大量工業用地供應，投資組合的平均占用率從16/17財年的92.4%下降到17/18財年的89.6%。新加坡投資組合在17/18財年的入住率也較低，爲89.1%。這在一定程度上歸因于BTS項目第二期在1&1A車廠附近的完工與惠普開始起租之間的時間間隔較短，以及在30AKallang Place的AEI竣工後可租賃面積的增加。在17/18財年，美國的投資組合入住率穩定在97.4%。
爲了緩釋工業地産大量供應帶來的風險，MIT繼續關注續約租戶，以維持可持續的資産組合出租率。通過在租客租約期滿前主動與他們接觸，這些措施使得新加坡投資組合的留存率從16/17財年的71.0%提高到17/18財年的77.2%。
（三）增強財務適應能力
在2017年10月，MIT通過定向增發形式募集成功募集1.557億新元，爲美國的收購提供部分資金。此次定向增發獲得了來自不同投資者群體的大力支持，産品認購倍數超過3倍。
MIT的資産負債表依然穩健，17/18財年的利息覆蓋率爲7.1倍，加權平均融資成本爲2.9%。截至2018年3月31日，MIT約85.1%的債務通過利率互換和固定利率借款進行了對沖。爲了減輕美元利率波動的影響，MIT以美元計價的貸款的99.3%的利率敞口已經進行了對沖。截至2018年3月31日，MIT的總杠杆率爲33.1%，爲投資機會提供了足夠的空間。
MIT將繼續采用適當的對沖策略，以緩釋投資組合受利率及彙率波動的影響。
（四）MIT結構模式
MIT由豐樹産業信托管理有限公司（管理人）管理，豐樹産業信托管理有限公司是豐樹投資私人有限公司(發起人)的全資子公司。發起人是一家領先的房地産開發、投資和資本管理公司，總部設在新加坡。星展銀行作爲托管人，共同合作管理MIT。
圖3：MIT結構模式
三、市場表現
本財政年度，由于市場預期全球經濟將同步增長，新加坡股市出現反彈。隨後，新加坡房地産投資信托基金(REIT)在2018年2月出現價格調整，源于10年期債券收益率大幅上升，以及人們對通脹的擔憂。
新加坡股市在2018年3月中旬之前反彈，原因是美國就業數據較爲正面，以及投資者對通脹、更快加息和關稅戰的擔憂有所緩解。MIT的單價在17/18財年上漲14.0%，收于2.030新元，平均收市價爲1.913新元。在17/18財年，MIT的收盤價達到2.120新元上市以來的最高水平。成交量爲8.779億股，日均成交量爲335萬股。
相應地，富時ST REIT指數和富時海峽時報指數分別上漲了8.3%和8.0%。自2010年10月21日上市以來，MIT的單價上漲了118.3%，單位投資者的總回報率爲199.7%。截至2018年3月31日，其市值已由13.6億新元增至38.3億新元。
表1 ：MIT單價和成交量（數據來源：MIT年報）
圖4：17/18財年的交易業績（數據來源：MIT年報）
表2 ：MIT投資回報（數據來源：MIT年報）
四、MIT部分房地産投資組合概述
（一）高科技建築-新加坡
高新技術建築是爲技術和知識密集型行業租戶提供辦公內容較高的高規格工業建築。通常設有空調升降機大堂及公共地方。MIT的大部分高科技建築都被主力租戶租用，他們從事的是精密工程和數據中心運營等輕工業主營業務。這些租戶包括跨國公司和新加坡上市公司，它們簽署長期租賃合同，租金也在租賃期內不斷上漲。
圖5：租賃行業分類(按租金收入毛額計算)
（二）高科技建築-美國
MIT在美國的高科技建築由數據中心組成，這些數據中心主要以三淨租約形式整體打包出租。他們都是高質量和成熟的租戶，包括世界500強公司和在紐約證券交易所或納斯達克上市的公司。這些租戶承諾長期租約，租金在租約內持續上漲。
圖6 ：租賃行業分類(按租金收入毛額計算)
（三）分層工廠
分層工廠由高層多租戶建築組成。標准單位面積從1000平方英尺到10000平方英尺不等，共用自然通風的走廊和升降機大堂。其他常見設施包括停車場、裝卸貨區及貨物電梯。選定的平房工廠享有位于區域內的便利設施中心。
MIT的許多工廠位于新加坡租屋附件，爲租戶提供現成的勞動力資源，以及便利的商店和服務。這些工廠大多與主幹道、高速公路和大衆捷運系統相連，爲租戶提供了便捷的交通。
圖7：租賃行業分類(按租金收入毛額計算)
（四）商業中心
商業中心多爲高層建築，租戶衆多且景色宜人。每個物業單元均設有帶有空調的電梯、大堂及公共區域，每個物業單元可根據住戶的需要進行改裝。該類型物業的主要客群爲跨國公司的區域總部、研究所、以及知識密集型企業。
商業中心建築位于政府指定的 “商業園區”區域範圍內，可提供餐飲、健身中心、便利店和托兒中心等設施。具有良好的公共交通網絡，並方便連接交通主幹道及高速公路。
圖8 ：租賃行業分類(按租金收入毛額計算)
（五）複合/螺旋式廠房
複合/螺旋式建築廠房是多層建築服務于多種工業生産，主要業務包括精密工程、半導體組裝及制造模具、模具、工具及商品等産品。
六層的建築廠房內的每一個單元都是一個獨立的工廠，有自己的裝載區和停車場。八層的廠房的每一層都像一個典型的扁平工廠的一樓。位于螺旋式建築的每層的單元共享公共裝卸區域。
圖9：租賃行業分類(按租金收入毛額計算)
（六）輕工業廠房
輕工業廠房包括適合工業活動的中高層建築，包括制造業和倉庫。它們戰略性的坐落于已確定的具有高速公路的工業地産區內。輕工業建築可以是單租戶的，也可以一棟樓內有少量租戶。
圖10：租賃行業分類(按租金收入毛額計算)
[1] JTC：裕廊集團（Jurong Town Corporation），新加坡貿工部下屬的官方機構，是新加坡最大的工業地産發展商
[2] HDB：新加坡建屋發展局(Housing Development Board)
[3]三淨租約：除租金之外，租戶負責全部開銷，包括房産稅，保險，日常維護清潔以及房屋維修等。
來源：本文主要內容圖片等來源于MAPLETREE INDUSTRIAL TRUST年報以及其官網。
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