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一、新達信托（Suntec REIT）概況
新達城（Suntec City）是位于新加坡濱海灣（Marina Bay）的中央商業區，是一個標志性的綜合商業開發項目。1992年1月18日開始施工建設，並于1997年7月22日全面竣工開業。新達信托（Suntec REIT）上市初期由一個巨型購物廣場/商場及五幢寫字樓組成，商場部分估值12億新加坡元，現時出租率達99%，商場樓面約83.56萬平方尺，而寫字樓部分估值9.51億新加坡元，總樓面約120萬平方尺。並且上市初期資産中並不包括會議展覽場地。
新達城的改造于2012年6月開始，並于2015年6月完成。2015年10月，當時的社會和家庭發展部長譚傳金先生參加了新達城的官方開幕式，慶祝其盛大開幕。重新煥發活力的新達城現已成爲首屈一指的會議展覽，商業，購物和休閑生活的勝地。
新達信托于2004年12月9日在新加坡交易所證券交易有限公司(“SGX-ST”)主板上市，是新加坡第一個綜合性房地産投資信托基金，擁有用于辦公和零售的、可盈利的房地産。新達信托的投資組合是新加坡新達城的寫字樓和零售物業,包括新達城新加坡會議展覽中心（Suntec Singapore Convention& Exhibition Centre）60.8%的股權、萊佛士碼頭一號(One Raffles Quay)三分之一的股權、濱海灣金融中心1號和2號大樓（Bay Financial Centre Towers 1 and 2）以及濱海灣國際商城(Marina Bay Link Mall)的三分之一股權，以及槟城路9號（9 Penang Road）30.0%的股權，這些寫字樓和物業都位于新加坡中央商務區內的濱海灣和文娛中心的長廊。在澳大利亞，新達信托持有悉尼太平洋公路177號（177 Pacific Highway, Sydney）100.0%的股權，墨爾本索斯蓋特建築群（Southgate Complex, Melbourne）50.0%的股權，以及位于墨爾本柯林斯街477號奧德弗萊的商業建築（commercial building located at Olderfleet, 477 Collins Street, Melbourne）50.0%的股權，該商業建築目前正在裝修中。
表1 房地産投資組合概況
表2 房地産投資組合詳細情況
新達信托由外部經理ARA Trust Management(Suntec)Limited(管理人)管理。該管理人致力于向新達信托份額的持有者提供定期和穩定的利息分配，並實現新達信托資産價值的長期增長，從而爲新達信托的份額持有者提供具有競爭力的投資回報率。
二、新達信托架構及運營模式
圖1 新達信托架構
新達信托的管理人擁有新達信托所有資産的總管理權，其主要職責是以爲單位持有人獲取最佳利益爲目的管理新達信托的資産和負債。管理人的主要職責是制定新達房地産信托的戰略方向，並向受托人提出建議，收購，根據信托契約中規定的投資策略進行收購、轉讓和提升物業資産質量。其他的功能和責任包括：
1.盡最大努力確保新達信托的業務以適當和有效的方式進行和執行，並按照商業條款進行新達信托的所有交易；
2.定期編制房地産報告，其中可能包含淨收入，資本支出，銷售和估值的預測，對先前預測的主要差異的解釋，關鍵問題的書面評論以及關于交易的基本假設，年營業額，占用成本以及任何其他相關假設。這些報告的目的是監控和解釋新達信托資産的表現；
3.確保遵守證券及期貨法（“SFA”），證券及期貨的適用條文（業務許可及行爲）規例（“SF（LCB）R”），新加坡證券交易所有限公司上市手冊（「新加坡證券交易所股票代碼」），集體投資計劃守則（「獨聯體守則」）由MAS發布，包括獨聯體守則，新加坡公司收購及合並守則，信托契約（修訂版），相關MAS通告及指引，新加坡稅務局于2004年6月15日發布的稅法，CMS許可條件和所有其他相關法律或合同；
4.參與信托份額持有人的所有溝通事宜；
5.監督物業管理人員，他們根據各自的物業管理協議提供與新達信托物業有關的物業管理，租賃管理，營銷及營銷協調服務。
管理人根據信達信托于2004年11月1日成立的信托契約獲得委任，該信托契約的第一次補充協議于 2006年1月25日簽署，第二次補充協議于2006年4月20日簽署，第三次補充協議2007年7月30日簽署，第四次補充協議于2007年10月11日的簽署，第5次補充協議于2008年9月29日簽署，第六次補充協議于2010年4月14日簽署。2010年9月7日進行了第一次修訂和重述，2016年4月14日進行了第二次修訂和重述（統稱爲“信托契約”）
三、新達信托重要裏程碑事件
表3 新達信托部分裏程碑事件
從新達信托的裏程碑實踐中我們可以看到，該信托在運行過程中，管理人做了很多的工作，包括收購有價值的商業物業，對部分商業物業在適當時機撤資，升級改造有潛力的商業物業，有著長遠的規劃。考研了REIT管理人的管理能力，也凸顯了管理人的價值。
四、物業組合運營情況
新達信托的投資組合新達城新加坡會議展覽中心60.8%的股權、萊佛士碼頭一號(One Raffles Quay)三分之一的股權、濱海灣金融中心1號和2號大樓以及濱海灣國際商城(Marina Bay Link Mall)的三分之一股權，以及槟城路9號30.0%的股權，這些寫字樓和物業都位于新加坡中央商務區內的濱海灣和文娛中心的長廊。在澳大利亞，新達信托基金新達信托持有悉尼太平洋公路177號（177 Pacific Highway, Sydney）100.0%的股權，墨爾本索斯蓋特建築群（Southgate Complex, Melbourne）50.0%的股權，以及位于墨爾本柯林斯街477號奧德弗萊的商業建築（commercial building located at Older fleet, 477 Collins Street, Melbourne）50.0%的股權，該商業建築目前正在裝修中。這些物業占地約390萬平方尺，總可供出租的面積約爲390萬平方尺，其收入來源于多元化的寫字樓及零售租戶。截至2017年12月31日，新達信托的辦公室和零售投資組合的承諾占有率分別爲99.2%和98.8%。
新達信托的辦公室投資組合租賃業務遍及13個業務部門。2017年12月辦公室總收入的62.5%來自銀行、保險和金融服務以及技術、媒體和電信等主要業務部門。寫字樓投資組合中排名前10位的租戶貢獻了新達信托 2017年12月份總收入的23.5%，並占據了該公司辦公投資組合淨可租面積總額的34.7%。
在零售組合方面，2017年12月份零售總收入的54.6%歸因于食品、飲料和時尚配飾等主要業務部門。零售投資組合中排名前10位的租戶貢獻了新達信托2017年12月份總收入的5.3%，占據了REIT零售投資組合淨可租面積總額的27.0%。
1、新達城（Suntec City）
新達城是一個標志性的綜合商業開發項目，位于新加坡中央商務區內的濱海灣分局內。
新達城是由一群成功的香港商界領袖組成的財團，以“亞洲商業之都”爲目標，是一個具有裏程碑意義的發展項目，包括五座甲級寫字樓、一座世界級的會議展覽中心，以及新加坡最大的商場之一，所有這些都與街道上的廣場和地下行人通道相連。坐落在新達城中心的世界著名的財富之泉，體現了豐富的生活和層出不窮的熙熙攘攘的活動。
1）新達城辦公樓（Suntec City Office）
新達信托在新達城辦公樓擁有約130萬平方英尺的淨可租面積，包括一、二和三塔的地層單元，以及四和五塔的所有地層單元。第一至第四座樓是45層樓高的無柱建築，而第五座樓是一座18層樓高的大樓板，面積高達28，000平方英尺。Suntec城辦事處位于濱海灣天際線的對面，輔之以綜合商城豐富的便利設施，吸引了來自技術、媒體和電信、銀行、保險和金融服務以及航運和貨運等行業的衆多跨國企業。2017年12月，總辦公室收入的28.7%來自科技、媒體和電信部門，其次是銀行、保險和金融服務業以及海運和貨運運輸部門，分別爲21.6%和10.0%。在淨可租面積方面，截至2017年12月31日，Suntec城辦事處淨可租面積中有28.7%屬于技術、媒體和電信部門，其次是銀行、保險和金融服務業以及航運和貨運運輸部門，分別爲22.8%和10.1%。
2）新達城購物中心（Suntec Mall）
新達城購物中心是新加坡最大的購物中心之一，也是一個領先的購物目的地，爲許多人提供了獨特的一站式購物、餐飲、娛樂和娛樂體驗。它滿足來自新達城內五座辦公樓和附近辦公大樓的工作人員的需要，滿足遊客和當地人的日常流動，以及在新達新加坡會議展覽中心召開展覽、研討會和會議的當地和國際代表的龐大網絡。新達城是一個令人興奮的生活方式目的地，提供360多家專業零售店、各種食品和飲料概念以及娛樂選擇。2017年，新上市的20多家品牌或概念店在新達城開業.其中包括AW實驗室、伯爾尼、逗號、達芬奇創新實驗室、杜基、戰鬥機區、四川功夫魚、MST高爾夫、林肯裏士滿、Nya Cafe、OMU、Ramen Nagi、Watch Wonderland和Zero Latency。2017年12月份，零售總收入的53.0%來自食品飲料和時尚配飾部門，其余來自其他不同行業，如服務和其他行業，頭發、美容和健康、休閑、健身和娛樂以及電子和技術。在淨可租面積方面，截至2017年12月31日，新達城零售淨可租面積中有27.5%屬于餐飲部門，其次是時尚配飾部門和休閑、健身和娛樂部門，分別爲16.8%和12.7%。新達城前10名零售租戶占新達城2017年12月份總收入的8.9%，占該商城總收入的28.7%。
3）新達新加坡會議展覽中心（Suntec Singapore Convention & Exhibition Centre）
新達新加坡會議展覽中心，是世界一流的會議展覽場所.該獲獎設施可接待10至10 000人的活動，可直接進入新加坡娛樂和文化景點附近的大約5 800間酒店客房、1 000家零售店、300家餐廳。自1995年以來，新達新加坡主辦了許多重要的值得注意的活動，如1996年世界貿易組織部長級會議、2006年國際貨幣基金組織和世界銀行集團理事會年會和2009年亞太經合組織領導人周。它也是2010年首屆青年奧運會最大的體育場館之一。2011年8月18日，新達信托通過增購40.8%的股權，獲得了新達新加坡的戰略多數股權，將實際持股從20.0%提高到60.8%。在2013年6月資産增強工程完成後，經過改造的新達新加坡會議代表現在享有新的設施，其中包括增強的靈活性、功能和可兌換性。另一個亮點是令人印象深刻的三層高清晰度數字牆，包括664個全高清LED屏幕，它被授予吉尼斯世界紀錄稱號“最大的高清視頻牆”。2017年，新達新加坡主辦了大約1 600次活動。它還獲得了許多國際、區域和地方的榮譽和獎勵，以表彰其優質服務、奉獻精神和熱情的高標准。獲頒授的獎項包括：2017年AFECA獎“最佳場地獎-競技場”、2017年“人力資源管理亞洲讀者選擇獎”、“最佳會議展覽中心-最佳編輯選擇獎”。“亞洲頂級場館”展覽雜志及2017年世界旅遊大獎“亞洲領先會議中心”連續第12屆獲獎。
2、萊佛士碼頭一號（One Raffles Quay）
萊佛士碼頭一號是位于新加坡中央商業區的主要地標性商業開發項目，包括一座50層的辦公樓(“北塔”)、一座29層的辦公樓(“南塔”)、與市中心和萊佛士廣場地鐵站的地下連接線，沿市中心、南北和東西捷運線有良好的連通性和可達性，一個避風港廣場，作爲一個下車點和樞紐停車場，有713個停車場。由國際知名建築公司紐約Kohn Pedersen Fox Associates設計，其最先進的建築服務和管理系統滿足全球金融租戶的需求。萊佛士碼頭一號在2008年FIABCI英才獎評比中被授予辦公室類別的最高獎項，該獎項承認世界上傑出的房地産開發。其中萊佛士碼頭一號擁有一個龐大而多元化的租戶基地，包括五十一名寫字樓租戶及五名零售租戶。主要寫字樓租戶包括荷蘭銀行、德意志銀行、安永銀行、蘇格蘭皇家銀行和瑞銀集團。在與香港土地和凱佩爾REIT平等的夥伴關系下，新達信托擁有萊佛士碼頭一號三分之一的權益。萊佛士碼頭一號是一處具有長期增長潛力的具有聲望的一流A級寫字樓，由于它靠近濱海灣，因此很有可能充分利用濱海灣地區未來的發展。
3、濱海灣金融中心（MBFC Properties）
濱海灣金融中心是一個主要的裏程碑商業發展項目，戰略上位于濱海灣的中心。第一期由紐約著名建築公司Kohn Pedersen Fox Associates設計，包括一座33層高的寫字樓(“第一座”)、一座50層高的辦公樓(“2號樓”)、一棟濱海灣住宅，濱海灣環線商場約有94,906平方尺的新台幣作零售用途，包括第一座、第二座及地面廣場的地面層，以及六百九十七個停車場。它直接連接市中心的捷運站，還有一條從濱海灣環線商場到萊佛士廣場捷運站的地下線路。在2013年東南亞房地産獎上，MBFC地産被評爲東南亞最佳商業開發項目。它在2012年FIABCI國際傑出獎頒獎典禮上獲得了辦公室類別的最高獎項，該獎項表彰了世界上傑出的房地産開發項目。MBFC地産公司還在2011年MIPIM亞洲獎中獲得了混合用途類別金獎和參與者選擇獎。濱海灣金融中心擁有主要的租戶基礎，主要的寫字樓租戶包括巴克萊(Barclays)、必和必拓(BHP Billiton)、麥格理(Macquarie)、野村(Nomura)和渣打銀行（Standard Chartered Bank）。在與香港土地和凱佩爾房地産投資有限公司(Keppel REIT)平等合作的情況下，新達信托公司擁有MBFC地産公司三分之一的權益。MBFC物業包括第一期的辦公室及零售物業，但不包括濱海灣住宅。濱海灣金沙綜合度假村、新加坡飛機場、海灣花園、海濱劇院、國際和精品酒店、住宅公寓和水邊食品和飲料銷售點都近在咫尺。
4、槟城路9號（9 Penang Road）
槟城路9號是一幢新的甲級商業大廈，是與海意控股有限公司、星海藝集團有限公司及新達信托合資興建的，分別擁有35.0%、35.0%及30.0%的權益。新的十層樓由兩個機翼組成，八層樓的淨可租面積約爲352，000平方呎，而第一層的零售面積則爲15，000平方呎。爲配合市區重建委員會的“步行及單車計劃”，該發展計劃將提供一條單車徑及終點站設施。土地的租賃期限也延長到新的99年。該開發項目位于前公園購物中心，作爲其積極的投資組合管理戰略的一部分，管理層于2015年12月將其剝離。有關工程已于2016年9月底收回，槟城道9號的發展工程已于2016年12月1日展開，目前正進行建築工程。截至2017年12月底，建築工程已完成約19%。開發費用估計約爲8億新加坡元，該大樓定于2019年年底完工。
5、太平洋公路177號（177 Pacific Highway）
位于悉尼北部的31層A級商業大廈-太平洋公路177號于2016年8月1日正式完工。這座地標建築由獲獎建築公司貝茨·斯馬特設計，擁有一流的設計和海港景觀。除了2016年收到的5顆星綠星-Office Design v3認證評級外，該建築還在2018年1月獲得5.5星級NABERS能源評級，超過了5星級NABERS能源評級的最初目標。177號太平洋公路主要租戶基地包括世邦魏理仕、CIMIC集團有限公司、思科系統公司、雅各布斯工程集團公司、目標公司、胡椒集團有限公司和沃達豐集團公司。177號太平洋公路位于北悉尼中心商業區最著名的地點之一，位于太平洋公路與貝瑞街的交界處。該物業的主要位置，使它可以直接進入一些主要的周圍道路，並有良好的公共交通服務。
6、索斯蓋特建築群（Southgate Complex）
索斯蓋特建築群是一個永久的，裏程碑式的海濱綜合開發項目，位于澳大利亞墨爾本南岸藝術和休閑區的亞拉河畔。索斯蓋特大廈由兩座A級寫字樓、30層高的“IBM中心”、25層樓高的“先驅周刊時報大廈”、一個3層的零售平台和一個擁有1，026幅車位的停車場組成。2017年財政年度，索斯蓋特綜合體的辦公室提議也得到了加強，完成了九層樓的辦公室翻修工程，其面積約爲113 000平方英尺。索斯蓋特綜合體正對面弗林德斯街火車站，在墨爾本的城市鐵路環路附近。它還被商業、住宅、娛樂和零售設施所包圍。索斯蓋特建築群有一個主要的租戶基地，主要的辦公室租戶包括APT管理服務，墨爾本城市路，澳大利亞政府，IBM澳大利亞和先驅和周刊。2018年5月31日，新達信托公司又完成了對索斯蓋特建築群25.0%的收購。新達信托目前在索斯蓋特建築群擁有50.0%的權益，其余50.0%的權益由PIP Trust持有。
7、柯林斯街477號（Older fleet, 477 Collins Street）
2017年8月8日，新達信托完成了對柯林斯街477號奧德弗萊50%股權的收購，這是一處將從米爾瓦茨集團(Mirvac Group)開發的免費土地和房産，價值4.1417億澳元。Mirvac仍然是該房産的共同所有者，其剩余50%的權益在該房産中。柯林斯街477號位于墨爾本最負盛名的商業地址奧德弗萊，位于中央商業區的西部核心地帶，距離維多利亞主要的大都會和區域交通樞紐-南十字車站也有很短的步行距離。這座40層的頂級高級建築預計總可出租面積爲58，000平方米，其中包括56，000平方米的辦公空間和2，000平方米的零售空間，以及414個停車位。該酒店還將提供市場領先的便利設施，包括商務休息室、健康中心、兒童保育中心和一流的旅行結束設施。該項目是由獲獎的Grimshaw建築師設計的，從柯林斯街的正門，合並了三座在19世紀不同時期建造的三座遺産建築的立面。該物業的目標是實現5星綠星評級，5星NABERS能源評級，以及國際鉑金評級。該房産由領先的專業服務公司澳大利亞德勤公司(Deloitte Australia)承諾，作爲其墨爾本總部，其預付金額爲39.1%。Mirvac將在實際完工後的五年內爲任何未出租的空間提供租金保證。由此産生的加權平均租約到期時間約爲7.74年，年增長率在3.50%至3.75%之間。柯林斯街477號預計將在2020年中期實現實際完工。
五、新達信托 2017年度經營數據
截至2017年底，新達信托管理資産（AUM）爲96億新加坡元。辦公室出租率達到99.2%，零售物業出租率達到98.8%。該信托于2017財年實現總收入3.562億新加坡元，較2016年同期增加7.8%。這主要是由于177太平洋公路的租金貢獻以及新達城市辦事處的貢獻增加，部分被零售收入減少所抵消。其中辦公室收入爲1.757億新加坡元，同比增長19.1%；零售收入爲1.188億新加坡元，較2016財年下降2.4%。2017財年的淨財産收入爲2.445億新加坡元，同比增長8.9%。這同樣是由于177太平洋公路和新達城市政府的貢獻，部分被零售貢獻減少所抵消。2017財年合資企業的收入貢獻爲8970萬新加坡元，與2016財年的8970萬新加坡元相符。新達信托于2017財年實現可分配收入總額2.63億新加坡元，同比增長3.7%。2017財年的DPU達到10.005美分，這意味著全年的年收益率爲4.65%。截至2017財年末，新達信托基金單位持有人的總回報率爲238.5%, 成爲新加坡最具流動性的上市房地産投資信托基金之一。
六、新達信托對國內REITs發展的啓示
目前國內還沒有真正意義上的REITs，都是類REITs産品，因爲國內最大的法律障礙還未解決，主要體現在稅收方面，還存在著雙重征稅障礙，而國外對REITs是單邊收稅。
資産管理在物業培育期間發揮的重要作用，站在投資者的角度，上市的物業需要有穩定的現金流來保證相應REITs有較高的收益率和股息回報率，這就對物業本身的持續運營能力和現金流狀況提出了很高的要求。同時，盡管目前來看中國現有REITs體系尚不成熟，國內類REITs更多是作爲債性的融資工具，但新加坡的REITs稅收、法律體系爲中國未來公募REITs的推出條件提供了很好的借鑒意義。期待在中國，未來萬億存量商業物業通過證券化金融創新的方式在政府、監管機構及其他各方力量的共同推動下釋放出強大的活力，並有更廣闊的發展空間。
另外，新加坡對物業的改造，肯花費三四年來裝修整改，爲每項資産和整體 REITs 制定明確的發展路線。這值得國內管理人深思，只有長期限的REITs産品肯花心思在物業的升級改造上，這對建築物發揮潛力、促進城市繁榮發展、爲人民謀便捷上有深遠意義。
來源：本文主要內容來源于Suntec REIT年報以及Suntec REIT官網）
往期回顧
①新加坡REITs連載之一 | 凱德商用中國信托基金
②新加坡REITs連載之二 | 華聯酒店信托
③新加坡REITs連載之三 | 凱德商務産業信托基金
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融資破局
融資最主要的兩個機制問題：交易成本高、信用風險大，所以解決融資難度問題要瞄准這兩個根本性的問題，區塊鏈在該方面有著天然的優勢。
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精彩分享
一機構入場第一門戶！Bakkt將成爲證券通證資産市場的重大推動力
Bakkt首輪融資1.825億美元，參與首輪投資的投資機構包括波士頓咨詢集團、Galaxy Digital、維港投資、洲際交易所、微軟風險投資部門、Pantera Capital等。借由其強大的背景，Bakkt被視爲推動傳統機構投資者進入證券通證資産世界的第一個便捷門戶。美東時間8月16日，紐交所母公司洲際交易所（ICE）旗下數字資産平台Bakkt正式宣布，將于9月23日推出實物交割BTC期貨合約，已經得到美國金融衍生品最高監管機構商品期貨交易委員會（CFTC）的批准，經過了自我證明流程，開始了用戶驗收測試，最終將在ICE美國期貨市場上市和交易，在ICE美國清算所清算。這是全球首例實物結算的期貨合約。【利好】二
Fundament 已經獲得德國金融監管機構 BaFIN 的批准，發行了第一個可以提供給個人投資者的基于ETH的通證房地産債券化，規模 2.5 億歐元（ 2.8 億美元），通證化債券將對所有零售投資者開放，沒有最低投資限制。
換句話說，其他國家的民衆也可以通過購買以ETH，從而間接投資德國商業地産。一位德國金融監管機構的代表在接受采訪時表示：“我們批准了 Fundament 的招股說明書。【利好】
三
STO代表了傳統資産和加密融資之間的橋梁，允許更多人參與。涉及房地産市場的STO是STO的常見用例。全球房地産市場價值217萬億美元，如果該部門通過繼續采用STO方案來提高效率，那麽更多的巨頭資本流入這一領域。大型傳統玩家已經開始進入該市場。例如：中國交通銀行使用區塊鏈網絡完成了住宅抵押貸款支持證券（RMBSs）的重大發行。
民生銀行與中信銀行合作打造的基于區塊鏈的國內信用證信息傳輸系統一期(Blockchain based Letter of Credit System , 簡稱BCLC)成功上線。2017年7月21日上線首日，系統就完成了首筆一億人民幣的國內信用證業務。
同期：美洲銀行著眼采用以太坊智能合約信用證，聯合微軟加速部署區塊鏈技術
美洲銀行貿易與供應鏈金融主管Ann McCormack展示了一種基于以太坊的新版本應用，演示了如何實現自動化創建備用信用證。【利好】
這個區塊鏈解決方案要解決的問題就是微軟財政（Microsoft Treasury）——這家科技巨頭的一種內部銀行，最近的估值高達1200億美元——擁有超過1000種不同的銀行賬戶，只有這些賬戶的供應商數量要比美洲銀行還要多。此外，美洲銀行向廣泛的潛在供應商提供信用證。
爲了能夠真正利用將這種工作流移動到區塊鏈上所帶來的網絡效應，就需要更多的銀行使用這種服務，以及更多的供應商能夠利用這種技術。
這就是互操作性可以真正發揮作用的地方。
例如，美洲銀行與彙豐銀行合作推出了一種區塊鏈供應鏈項目，該項目使用了Linux領導的超級賬本。然後，微軟成爲了企業以太坊聯盟（EEA）的創始成員之一。
因此，傳統金融業的碎片正在逐漸被反映到區塊鏈上，很有可能會需要每一種解決方案能夠彼此互操作。【利好】
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24；圖解+實操|房地産融資的5大路徑：銀行、私募、信托、券商、保險。
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