新加坡REITs市場規模位居亞洲第二，僅次于日本 當前亞洲前三大REITs市場，新加坡以約合人民幣5456億元的市場規模位居第二，僅次于日本；而在溢價率方面，新加坡同樣以7.2%的整體溢價位居第二，日本則以20%遙遙領先，位居第三的香港，目前處于折價狀態。
醫療業態溢價最高，工業/物流其次
從全市場持有資産業態表現來看，醫療類REITs目前溢價最高，達到36%；工業/物流、綜合類REITs溢價表現優秀。受全球需求放緩影響，酒店類REITs 目前處于折價狀態。其中，持有大量內地資産的新加坡工業/物流類REITs、商業類REITs分別溢價17%和2%。 配置內地資産的共9只，4只爲100%內地資産REITs
作爲亞洲第二大的REITs市場，新加坡總計擁有42只REITs，市場總規模超5400億元人民幣（2019年11月25日）。有9只新加坡REITs配置了內地資産，占總數的21%，其中，4只爲100%內地資産REITs。
配置內地資産的REITs主要投資方向爲物流、商業領域
當前新加坡REITs持有的內地資産主要集中在物流與商業領域，內地資産估值合計規模約爲589億人民幣，約占新加坡REITs市場管理資産總規模的11%。 新加坡REITs投資者究竟如何看待內地資産？與同業態REITs相比中國資産的表現如何？
新加坡REITs中國內地資産情況解析
內地物流資産REITs市場表現不一
4只物流REITs 五成配置內地物流資産
新加坡市場共有4只物流相關REITs，其中，布局內地的有兩只，分別是運通網城房地産信托、豐樹物流信托；前者爲100%內地資産出海新加坡上市的中國REITs，後者則配置多國資産，其中在內地擁有20個物流資産，估值總規模超40億元人民幣，約占其管理資産規模的10%。
無論從REITs價格表現還是折溢價情況來看，豐樹物流信托爲目前市場表現最爲優秀的物流相關REITs。運通網城房地産信托今年至今REITs價格雖上揚6%，但整體仍處于折價狀態。
REITs高溢價 整體運營效率是關鍵
REITs的溢價率已不再僅僅取決于營業收入的增長情況，反應整體經營能力和效率的NPI被越來越重視。
從REITs整體資産表現來看，豐樹物流信托19年至今不但營業收入同比增長13.9%，其NPI比率也有3%的提升；而運通網城房地産信托今年營業收入雖保持增長態勢，但NPI比率下降2%，豐樹物流信托在營業收入和運營效率上的提升，換來了REITs的高溢價，也反映了投資者對豐樹物流信托表現的肯定。
新加坡成熟REITs管理人表現受市場認可
除了營業收入和NPI的直接增長會成爲投資者的關注點外，成熟REITs管理人也是資本市場重要的評價標准。從新加坡各只物流REITs市場及資産表現來看，豐樹、星獅等擁有多只不同業態REITs的成熟REITs管理人更受市場青睐，豐樹物流信托較同樣持有內地資産的運通網城房地産信托整體資産表現更好同時也獲得了更多的市場溢價。
內地商業資産相關REITs有所分化
配置內地商業資産REITs呈均處折價狀態
新加坡市場共有11只REITs擁有商業資産，其中6只持有內地商業資産，3只爲100%內地商業資産。6只持有內地商業資産的REITs目前都處于折價狀態，與之形成鮮明對比的是，持有其他區域商業的REITs則處于溢價狀態，溢價最高的達到44%。
而在持有內地商業資産的6只REITs中，價值的漲跌呈現出了一定的分化，其中，5只在2019年基本呈現上漲態勢，其中砂之船房地産投資信托漲幅接近30%；而北京華聯商業信托是唯一一只在19年價值進一步下滑的REITs，該産品100%投資內地商業資産。
凱德商用表現最佳 運營效率大幅提升支撐市場表現
在配置內地商業的6只REITs裏，凱德商用中國信托的折價率最小，相對價值價高；其主要在內地布局一二線城市購物中心，今年8月又購入2個哈爾濱、1個長沙的購物中心。2019年收入同比增長2.2%，NPI率則較上年增長9.6%，表現不錯。
而價值漲幅最大的砂之船房地産投資信托，今年收入同比增長7.8%，NPI比率保持不變，主要布局的是中國內地的奧特萊斯項目。
另一方面，折價較大的數只REITs，內地資産的權重占比都相對較小。例如，豐樹大中華商業信托，受占其資産估值65%、收入62%的香港商業資産的影響，今年雖然收入同比增長5.7%仍折價約20%，這正是REITs資産價格發現功能的體現。
商業類REITs 新加坡與澳洲資産表現更好當前新加坡市場表現最好的商業相關REITs持有的資産主要爲分布在新加坡、澳洲等地的購物中心，和物流相關REITs類似豐樹、星獅、凱德等擁有多只不同業態REITs的成熟管理人旗下REITs收入增長穩健、整體運營效率保持在高位獲得了更好市場溢價。
9只擁有內地資産配置的新加坡REITs折溢價排行情況
42只新加坡REITs中，配置中國內地資産的有9只，其中僅2只處于溢價，豐樹物流信托溢價最高，超40%；其余7只呈現不同程度的折價，其中華聯商業房地産投資信托折價幅度最大，達23%。隨著中國宏觀經濟增長的放緩，對僅在內地布局資産的REITs來說，面臨的挑戰會越來越大。
從REITs價值漲跌幅來看，8只處于增長態勢，其中漲幅最大的仍是物流REITs豐樹物流信托；砂之船房地産投資信托表現亦搶眼，漲幅接近29%，該REITs是100%內地商業資産的REITs；北京華聯商業信托價值進一步下滑。
總結
綜上分析，新加坡REITs相對更青睐中國內地的物流和商業物業，運營效率以及成熟REITs管理人成爲投資者關注的重點，在這方面有良好表現的REITs也將得到更高的溢價和增幅。
盡管目前商業基本處于折價狀態，但從部分新加坡REITs持續買入中國國內商業資産的動作來看，新加坡成熟REITs管理人對內地商業資産未來發展仍具備一定的信心。
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文章來源:地新引力