城市發展馬太效應趨勢下，內卷化的三四線城市如何突破招商困局？
——適用GNP邏輯依托城市更新基金打造地方政府對接
一線城市流量的“反向飛地”策略分析
作者：韓雨，張國梁 ，甯遠
特別感謝：陳雪穎
前言
不可忽視的一個事實，2000年後中國經濟高速增長已經偃旗息鼓，從2007年度最高的GDP增速14.23%，到2019年的6.11%，增速放緩成爲常態，按照安信證券首席經濟學家高善文的說法，“2020-2030年中國平均經濟增速不會超過5%，需要擔心的是，能否保持在4%以上，即保四爭五，這一目標需要比較大的努力。”經濟發展三駕馬車中投資、出口和消費的增長均面臨壓力。在出口方面，入世進入世界貿易分工體系後的增長下滑同時疊加中美貿易戰對抗沖擊；在投資方面，城市化進程拉動固定資産投資的高速增長進入尾聲（2020年城鎮化率爲60.6%，未來十年預計達到70%，城鎮化逐步進入後半場）疊加地方政府債務驅動的固定資産投資面臨去杠杆的巨大壓力。在消費層面，多年來寬松的貨幣政策在推高房價的同時也將經濟推向滯漲的邊緣，目前更疊加人口紅利消失和老齡化的壓制，網絡上流傳的00後比90後少了4700萬的說法並非危言聳聽，這個殘酷的數據反映出中國人口在2026或2027年達到高峰，而人口紅利在2030後將消失。
作爲20年來具有中國特色經濟發展發動機的房地産行業，截止2019年城鎮存量住宅面積已達340 億平方米，城鎮人均住房面積40.1平方米，已超韓國，和日本歐洲發達國家接近。城鎮居民家庭的住房擁有率爲96.0%，戶均擁有1.5套住房，和發達國家處于同一水平，房地産行業全局性的供需缺口已經基本消失，其在投資端和消費端的拉動作用將減弱。
與此同時，從債務驅動經濟角度，過去企業部門（09年）、政府部門（12年）、居民部門（15年）都加過了一輪杠杆，杠杆率居高不下。小微和民營企業部門由于地産和地方政府融資這兩塊剛兌資産的存在疊加融資的所有制歧視；政府部門在則面臨來自中央嚴厲的消化存量債務和嚴控增量債務任務；居民則面臨購買力透支的現實問題，杠杆率在三個部門都再難上也不能再上新高度。
綜上所述，毋庸多言，當前中國經濟已進入增速換擋階段，存量經濟時代悄然到來。在此新態勢下，一如過去三十年曾經發生在美國、日本、韓國等國的故事，人口、資金和資源向國內一線城市彙集是一種普遍規律。中國城市格局已經從2012年後出現拐點，從主動分散的中小城鎮化轉變爲被動集中的大城市化，部分城市甚至出現收縮態勢。特別是在高鐵八縱八橫網絡初具雛形的最近五年，傳統強勢的長三角、京津冀、粵港澳等三大發達經濟圈，和新興的成渝、武漢、鄭州等區域節點城市集群，紛紛憑借交通、就業、戶籍政策、教育、醫療等優勢資源，不斷加碼自身吸引力，其人才、技術、資本的集聚效應顯著。部分三四城市越來越缺乏留住優秀人才的籌碼，而這些地區經濟總量較小、産業結構偏重、高端人才匮乏的同時還在流失，招商壓力下加重地方政府隱形債務交換企業落地，賭博式押寶企業未來的財稅收入可覆蓋債務支出。兩極分化的馬太效應在城市發展態勢上反映的淋漓盡致。
“縣域競爭”，又稱“地方政府競爭”，是著名經濟學家張五常教授提出的，他認爲縣與縣之間在土地的利用上展開的競爭是中國經濟高速增長的根本原因，他多次重申對于中國人口密度這麽高、資源這麽缺乏的地方，這個制度是他所知道的最有增長效率的制度。然而在增速換擋的存量經濟時代，中國城市間的競爭將如過往三十年制造業的發展史，強者愈強、弱者愈弱，很有可能某些城市還會面臨“供給側改革”而從此消亡，而某些大城市則因馬太效應形成實質性資源壟斷而消滅縣域競爭。
《老子》第七十七章所謂：“天之道，損有余而補不足；人之道，損不足而益有余。”當下競爭態勢的形成更多是“人之道”（人的自我選擇和流動）而形成，換言之運用“天之道”的邏輯，仍然可以爲三四線城市的招商找出一條新路。
傳統的地方政府招商模式過度依賴土地、財政、政策補貼，內陸城市主要以政策優惠扶持爲核心抓手，通過駐京/駐滬辦、線上推廣、實地宣講團等渠道開展招商引資，各地政策同質化內卷化嚴重。此外，對于高新技術産業的招商，中西部地區提供不了其所需的産業鏈、資金鏈、人才鏈，缺乏培育其成長的沃土，因此很難吸引項目落地。面對當前的招商困局，中西部地區必須突破傳統招商模式，東海建議三四線城市應該選擇在人才、資源、項目集聚的一線城市設立“反向飛地”，用以創新孵化高新技術産業。例如而位于飛地的高新技術企業再將生産基地設立在中西部地區，最終實現“研發在外、生産在內”的新型模式。“反向飛地”除了承載總部和研發基地功能外，也可以成爲中西部地區引入一線城市流量資源的示範空間載體。這將是突破當下招商困局的重要利器。
東海投資倡導的東西聯動産業飛地基金旨在與中西部地方政府合作，資金用于收購甚至租賃上海存量物業並加以升級，打造具備流量截取、私域拓展、雙向互動、效益平衡四大功能優勢的集約型園區空間，成爲中西部城市在上海的“反向飛地”，同時對園區內主體進行股權投資，收獲股權收益同時，亦能拉動對地方的招商引資功能。基金投資收益可用于補貼政府招商支出，緩解相關財政壓力，實現招商引資社會效益與國有資産保值增值經濟效益的雙平衡。
01
存量經濟時代背景簡述和內卷化的形成
1.1 人口和資源向一線城市聚集是存量時代的普遍規律
當前中國經濟進入增速換擋階段，類似70-80年代的美國，舊經濟在收縮，新的技術革命和新經濟模式仍在孕育中，體量和質量都不足以推動下一輪經濟革命性快速增長。GDP增速換擋後波動率下降，經濟進入存量時代。在存量時代背景下，人口向大城市聚集是全球普遍的規律。以美國和日本爲例，美國從1950年代以來，5萬-25萬人的都會區人口占全國人口比重基本穩定；而100萬以上人口的都會區人口占全國人口的比重則從26%激增至56%；1960年至2010年，日本人口集中地區的人口比重從43%上升至67%，人口向三大都市圈集聚的效應非常明顯。進一步拆分三大都市圈人口，如圖3可以發現，1973年後日本人口從向“三極”集中轉爲向東京圈“一極”集中。
根據資料，2019年我國東部省份人口淨流入規模超過150萬。若按照秦嶺-淮河一線來劃分南北方的話，則2019年南方省份人口淨流入達到167萬。而當前中國經濟增速不斷放緩，投資回報率持續下降，這就要求勞動力、資本、技術和土地這些生産要素進一步集聚，才能節省成本，同時提高勞動生産率。因此，未來一線和新一線的人口集中度還將繼續提升，尤其是中高端人才在一線城市的集中度或許會超乎想象。
人口是城市發展的核心資源。2010年前中國多數城市享受著城市化進程的紅利，之後，人口開始向大城市和特大城市加速流動，與之相應中小城市的流入相對放緩。面對城市化向都市化轉變，中小城市發展壓力巨大。
聖經《新約·馬太福音》: “凡有的，還要加倍給他叫他多余;沒有的，連他所有的也要奪過來”。中國城市兩極分化的馬太效應在在人口的流入和流出上成爲了最顯性的指標之一。表面看起來”馬太效應”與”平衡之道”相悖，與”二八定則”類似，但是實則它只不過是”平衡之道”的一極。因爲資源的集中的確可以帶來效率的提升，機會的增加，在沒有新的技術革命前提下，資本、人口和資源在城市間的流動都是在通過“流動”這個帕累托改進狀態去追求自身的帕累托最優。
爲此“搶人”成爲近幾年中小城市發展的媒體關鍵詞，一方面放寬落戶政策，另一方面廣發購房紅利，吸引優秀人才爲城市輸入新鮮血液。過去幾年，特大城市、大城市把門檻拉得很高，總體處于“隔岸觀火”狀態，甚至嚴格控制人口流入，最典型的就是上海。可近期，上海發布新政，變相放寬人才落戶，正式投入“搶人大戰”。2020年9月23日，《2020年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍評分辦法》明確提出，將之前“以北京大學、清華大學爲試點，探索建立對本科階段爲國內高水平大學的應屆畢業生，符合基本申報條件可直接落戶”的政策，範圍擴大至在滬“世界一流大學建設高校”。此政策進一步放寬在滬“名校”的落戶，口子開得更大。上海從嚴格控制人口流入，到如今開放特別通道，爲三四線城市的搶人大戰增加難度。
1.2 中國城市化格局出現拐點，部分城市收縮態勢已然顯現
國家發改委發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中，對部分中小城市第一次提出了“收縮型城市”，對大城市第一次提出超大城市“大幅增加落戶規模”，有可能徹底改變中國的城市格局。
【如是金融研究院】分析，中國的城市格局已經處于時代的拐點，總體將從主動分散的中小城鎮化轉變爲被動集中的大城市化，人口向大都市圈聚集、各能級城市發展分化將成爲常態。
據如是金融研究院統計，2014-2017年間共有26個城市出現持續的人口淨流出，成爲收縮型城市。相關城市主要可分爲四類：資源枯竭型、産業變遷型、地理偏遠型以及被動虹吸型。
過去乃至今天，由于激勵機制的原因，城市主政政府的發展思路基本都是擴張再擴張，總體上沒有認識到“小而美”的必然性和重要性，分收縮型城市在人口流出的同時，其面積卻在持續擴張，從而導致城市資源錯配。比如大慶，與90年代相比，2015年的人口密度下降了32%左右。再比如吉林市，2010-2017年戶籍人口減少了19萬，建成區面積卻增加了23平方公裏，導致人口密度下降了4.3%。這種情況這意味著，人口和公用設施的資源錯配，土地資源配置效率降低，特別是原有的公共服務（例如教育）本來就無法獲得更優質的資源，現在利用率更加低下，其服務水平出現惡性循環。而爲了提升公用設施和土地資源的利用率和坪效，地方政府將招商引資作爲更重要的指標來推動，而自身的公共服務在招商引資，招商引智層面確實不具備吸引力。
當下中國城市需要步入、也正在步入土地資源高效利用和城市精致發展階段。城市發展需要更加緊湊，這也是提出中小城市容許收縮，瘦身強體的一個重要原因。如是金融研究院指出，中小城市需要找到自己的經濟特色，找到符合産業結構升級的方向，爭取擺脫城市收縮的命運。從國際經驗來看，一個方向是通過尋找城市新的經濟增長點，重塑城市形象；另一個方向是接受城市收縮的現狀，盡量讓城市各部分健康協調運行。避免城市的收縮比實現城市的擴張更加困難，對于那些即將收縮的城市，凸顯鮮明的城市特色、培育突出的優勢産業是擺脫消亡宿命的制勝法寶。
相對而言，國民生産總值(Gross National Product)是一個國民概念，國內生産總值（Gross Domestic Product)是一個屬地概念，用網上流行的針對日本海外投資的說法，2019年日本的GDP 爲5.08萬億美元，GNP爲5.26萬億美元，GNP要比GDP高0.18萬億美元，看上去不多，但是過去三十年日本GNP相對GDP最好的年份是2013年，當年的GDP是5.16萬億美元，GNP是6.15萬億美元，GNP比GDP高1萬億美元，相當于GDP的19%。相對而言，從2000年以來，GDP都是要高于GNP的，直到2016年第一次出現GNP高于GDP的情況，然後在2017年和2018年GDP又高于GNP，到了2019年再次出現GNP高于GDP的情況，這說明日本的資本輸出的確強度很大，然後中國資本輸出和“域外飛地”也達到了一定強度，一方面中國吸引了巨量的外資FDI，另一方面我們中國的資本也在走出去增加巨量的QDI。
那麽中國和日本兩個國家級別的GNP和GDP分析究竟對地方政府的發展有什麽啓示意義呢？基于如是的部分觀點，東海更加認同的是“是接受城市收縮的現狀，盡量讓城市各部分健康協調運行。”與此同時，適用GNP邏輯，抛棄唯GDP論，爲城市發展找到一條新路：即城市的發展不限于本地的地理空間，不將城市輸出的資本，城市本來的企業等“居民”局限于本鄉本土，要更“無界”的著眼于資本輸出和更多“飛地”帶來的生産總值，從而在更廣闊的天空中爲三四線城市的發展找到新動能。
1.3存量時代下傳統的産業承接模式面臨多重困境
産業轉移是生産力空間轉移的一種重要方式,是欠發達地區實現跨越式發展的強大外力。産業轉移利于承接地産業結構優化升級,是提升産業承接地綜合經濟實力,隨著區域經濟的發展和産業分工的深化,區域産業早己呈現出從東向西梯度轉移的態勢。過去中西部地區招商主要依賴于承接東部的産業轉移。東部地區經濟快速增長，勞動力、土地等要素成本大幅提升，對勞動密集型企業不再具有吸引力。勞動密集型型企業開始從東部地區轉移，繼而中西部地區開始承接東部地區的産業轉移，政府打造各大産業園區，利用固定資産投資推動經濟。
然而，以上的産業梯度轉移背後的動力是2000年後中國經濟高速增長，在全球供應鏈層面，加入WTO進入世界貿易分工體系後出口的快速增長；在固定資産投資層面，中國城市化和城鎮化過程中帶動固定資産投資高速增長。2012年後隨著出口和投資不斷降速實體經濟缺乏新增長點中國GDP增速趨勢性下滑，寬松的貨幣政策帶來的“過剩的資本”繼續推動著産業的繁榮和不斷的向中西部城市溢出。
隨著上述幾個“舊動能”的逐漸衰減，新增綠地投資和新本地新産能投資自本就不足，疊加當前國際形勢日趨動蕩，跨國公司更傾向于將人力密集型産業優先向東南亞、印度等地區轉移，中西部地區單純的土地、稅收招商政策不再具備吸引力。而先進制造業、資金密集型制造業，對人才、産業配套要求極高，由于優質的人才、技術、客戶資源集聚于一線及少數龍頭二線城市，面對傳統的長三角、京津冀和大灣區，以及新興的成渝、武漢、鄭州城市集群，部分三、四線城市競爭力極弱，在供應鏈層面配套補足，同時在承接産業梯度轉移和招商引資層面出現同質化競爭，進而進入所謂“內卷化”階段。
網絡熱詞內卷化（Involution），指一種社會或文化模式在某一發展階段達到一種確定的形式後，便停滯不前或無法轉化爲另一種高級模式的現象。內卷本身是個艱難晦澀的社會學專用名詞，今天之所以能成爲熱搜，都是因爲今天內卷是很多人特別是年輕人可以親身感受到的社會現象。在國內改革紅利逐步消退、技術紅利用盡、經濟增長放緩、房價高居不下、居民債務負債率攀升、收入增加困難，特別是同齡人競爭激烈的多重壓力，是當今年輕人感到內卷化的根本原因。而GDP增速下滑，新舊動能轉化不易，居民政府企業杠杆水平居高不下，優秀人才流失，特別是同質化招商引資困難也是很多三四線城市的走向內卷化的必然。
1.4 原招商引資形式面臨挑戰，內卷化競爭亟需實現創新突破
現階段三四線城市主要以政策優惠扶持爲核心抓手，通過駐京/駐滬辦、線上推廣、實地宣講團等渠道開展招商引資，難以深入長期化接觸潛在招商對象，各地政策同質化嚴重，同類城市的競爭出現內卷化，原有招商引資、招商引智模式效率日漸低下，亟需探索招商模式創新。在當下政府財政支出壓力日益上升的趨勢下，舊模式的預算亦日益捉襟見肘。
多數三四線城市的産業園區尚處在要素聚集的同質化階段，原有的招商引資形式面臨的主要問題如下：
一、優惠政策以稅收返還爲主，輔以實物、廠房、土地、資金補貼，各地同質化嚴重；
二、地理距離因素導致政府對招商對象企業了解有限，騙取扶持、補貼的現象屢有發生，加劇地方政府潛在的財政、合規及聲譽風險；
三、地方政府因財政、人才等方面限制，難以維持大規模的專業化團隊，駐京/駐滬辦僅能實現基本接待聯絡服務，主動的專業化招商團隊維護成本極高；
四、線上推廣活動難以形成獨特壁壘，且依賴于外部合作方的流量導入；
五、線下活動覆蓋面相對狹窄，易淪爲流于表面的論壇活動和會後吃喝社交、旅遊接待；
六、各項招商活動自身無法直接産生經濟收益，相關部門團隊淪爲純粹的成本中心，活動規模與扶持力度受到政府財政資源的限制，財政緊繃更導致招商預算日益趨緊，拓展活動頻度和力度邊際減弱。
基于以上因素，對于很多招商人員而言，由于各地要素基本接近，“現在招商引資的內卷更多地表達一種消耗精力的死循環”,不能不消耗資源去招商，然後資金精力和資源更多消耗在過程中，反而最終掘金路上的得益人是“賣鐵鍬的人”。
當我們回到內卷化這個概念，它指不能從外部渠道獲取資源，沒有産生整體的增量（例如，新增投資），只能在存量分配（梯度轉移）上做文章，往往損害內部一部分甚至絕大多數群體利益來補償少數群體的利益，最終整體利益沒有增加，持續性內耗的一種狀態。
從定義分析，新的招商引資模式必須調出原有的思維窠臼，從Involution 走向Evolution, 從內卷化走向外卷化，從不動化走向進化。重複上面說過的話，即城市招商不應限于本地地理空間，應“無界”的著眼于資本輸出和“飛地”帶來的生産總值和財稅，從外部卷入資源。因此，東海建議地方政府在上海等核心都市圈內以城市更新基金並購並設立展示區域産業經濟風貌的“反向飛地”，成爲內陸地區引入一線城市流量資源的示範空間載體，進而實現對于傳統招商引資模式的創新破局。
02
依托城市更新基金打造地方政府 “反向飛地”策略和操作
2.1 飛地招商將成爲下一時期政府招商轉型的重要方向
鑒于上文論述的原因，結合近期趨勢和資本招商邊際效用遞減的現狀，結合上文的分析，東海認爲地方政府應該在一線城市核心區獲取物業，作爲招商引資橋頭堡。東海預測“飛地招商”理念將成爲下一時期的招商模式轉型的重要方向。
其實，飛地方式並非新鮮産物，爲促進德國對外産業合作而建立的張江德國中心，爲進駐中國的德國企業提供從咨詢、翻譯、展覽到辦公、居住用房的全面支持，被譽爲設在中國的“德國之家”， 同時張江德國中心，本身也是一個集約型小型綜合體，它規模中小，但業態組合豐富，除了核心區域爲3萬平方米的商辦空間，還包含46套酒店公寓，完善的會務設施，一站式生活服務配合和定期舉辦的文化娛樂商務活動。作爲一個不動産物業，它已實現對空間的商住辦綜合集約，其坪效本身就很高；更重要的是，張江德國中心本身自帶流量和粘性，可以項目自身、入駐企業以及優質內容使不同業態相互賦能，成爲招商的重要節點。
這樣一個優秀的、東西聯動的飛地空間本身會具備四大核心優勢：
一、流量截取，飛地可以截取上海所彙集的全國乃至全球級別的人流、物流、資金流，相當于在迪斯尼門口賣常州中華恐龍園的門票。
二、私域開放，傳統的駐滬辦爲政府自用的私域，將其升級成爲展現城市風貌，具備公域屬性的都市綜合體， 而運營良好的物業，自身也會帶來流量和粘性，強化其流量截取的功能。
三、雙向互動，除導入上海資源外，亦可成爲中西部城市當地企業拓展市場進入一線城市的“橋頭堡”。就如張江德國中心一樣，一批德國企業抱團入駐後，因其物理空間的緊密性，信息的傳遞無縫高頻且准確，共享和協調資源開拓中國市場，用集體的力量平攤的開拓的成本， 這一點對地方企業集體開拓一線市場資源具有相當的借鑒作用。
四、效益平衡，上海存量物業具備高度投資價值，有助于招商引資與國有資産保值增值的經濟社會效益平衡。更重要的是，一個運營良好的商業綜合體，自身的租金回報也完全有可能超過5%，即可以高于地方政府的發債成本。而這些租金收益和投資收益可以回補招商活動。
地方政府可借鑒“德國中心”的成功經驗，實踐的“反向飛地”招商理念，在一線城市的飛地空間上導入地方城市風貌展示、扶持政策宣講、異地行政服務、市場拓展顧問等産業招商要素，在上海塑造具備 “飛地空間載體”，市場化收益同時收獲流量價值。特別是經過調研，我們發現很多地方政府已經在低調的踐行這個理念，相對于張江德國中心，這些飛地雖然在區位選擇，空間布局，功能組合上還有很多欠缺，已然在新招商模式上邁出堅實一步。
案例借鑒1：中國鹽城（上海）國際科創中心
2016年以來，鹽城政府通過其下屬投資平台東方集團在上海市內環內核心區收購了三處寫字樓資産，以此設立中國鹽城（上海）國際科創中心，構建駐滬招商、飛地研發的新模式，吸引力包含了一系列500強企業在內的産業龍頭落地鹽城，同時相關物業資産累計增值達20%，在促進招商引資的同時實現了國有資産的保值增值。
2016年，鹽城政府下屬的鹽城東方集團，錨定上海內環內的高端寫字樓，購進位于保利綠地廣場、金融街靜安中心、中信廣場等3處共6.7萬平方米優質資産；集團依托保利綠地廣場設立中國鹽城（上海）國際科創中心，打造“上海研發基地+鹽城産業化基地”的“雙基地”聯動的新型經濟結構，構建駐滬招商、“飛地”研發的新模式；基地承擔了爲鹽城經開區招商引資搭建“橋頭堡”的重要任務，吸引了東風悅達、華人運通、建信人壽、德國西諾德等一系列知名企業落戶，並計劃在更大範圍內推廣；
上述物業穩步已增值20%以上、爲資産證券化等金融創新提供重要保障，出租率76%以上，保證了穩定收入和現金流。爲此設立的燕舞東方實業（上海）公司已成爲靜安區億元骨幹企業。
案例借鑒2：烏鎮上海融創中心
爲積極響應融入長三角一體化首位戰略，2019年8月，桐鄉市人民政府在上海設立烏鎮上海創新中心。烏鎮上海創新中心集成上海智力密集、人才荟萃、資本豐富和桐鄉市政策優惠、人文深厚、配套完善的優勢，爲來自長三角地區和歐美發達國家的高端人才和優質項目提供多元化的專業服務。烏鎮上海創新中心致力于成爲長三角地區領先的異地孵化前沿陣地，並成爲持續向桐鄉市輸送高端人才和優質項目的發展引擎。
烏鎮上海融創中心承擔桐鄉市人民政府在上海對外交流、宣傳、合作的部分職能，積極宣傳推介桐鄉，提高桐鄉知名度。充分利用上海紫旌信息科技有限公司海內外商業合作資源和創新創業人脈資源，承擔桐鄉市引進長三角地區及歐美發達國家的高端人才、優質産業項目、高科技項目與成果等職能。爲注冊在桐鄉、孵化在上海的企業提供創業場地、政策咨詢 與協助、人才服務、融資支持、企業管理、商業資源對接等多方位的專業支持和服務，提高孵化項目的成功率和成長性。
案例借鑒3：徐州·上海科創中心
11月1日，徐州·上海科創中心啓動儀式在上海虹橋國際會展中心舉行，上海、徐州兩地高新科技上市企業家代表出席活動。徐州·上海科創中心的啓動，充分體現了徐州企業家群體服務國家戰略的意識和決心。相信徐州將以此爲新的起點，爲發展科技創新和培育新的業態創造基礎條件，集聚創新要素，整合多方優質資源，成爲淮海區域內具有重要影響力的科技創新和人才聚集地，爲推動長三角産業一體化融合發展作出新的貢獻。
• 7月以來，習近平總書記親自主持召開企業家座談會和紮實推進長三角一體化發展座談會，強調要保護和激發市場主體活力，要深刻認識長三角區域在國家經濟社會發展中的地位和作用。
•長三角企業家圓桌會議也成功在滬召開，李強書記出席並寄語企業家努力成爲暢通經濟循環的主力軍、科技和産業創新的突擊隊、推動高水平開放的先行者。
•此次，徐州·上海科創中心位于徐州市祥和路與徐雲新河路交會處，地處九龍湖商圈。規劃有科創中心、創客基地及主題街區三大産業空間，建成後全方位對接長三角區域科創資源，打造集總部經濟、科技研發、人工智能、智慧城市爲一體的“科創中心”。
案例借鑒4：東方美谷·虹橋中心
在上海虹橋商務區有一座名爲“東方美谷·虹橋中心”的大樓，可租賃面積爲20000多平方米。在上海，這樣的樓宇並不鮮見，它的特別之處在于這棟樓是上海奉賢區南橋鎮的沈陸、曙光等五個村集體聯合共同購買下來的。買下這棟樓，一方面瞄准樓市升值空間，來實現村集體資産的增值。更重要的是用來招商引資，吸引大型企業、上市公司建立總部基地，以此來將高科技研發、生産加工基地引入奉賢區南橋鎮。通俗地講，這棟樓就是南橋鎮在上海虹橋設立的“招商辦”，形成一種招商引資的“反向飛地”模式。
•這種“反向飛地”招商模式，大大提升了南橋鎮五個村的招商引資水平，同時也爲村集體資産增值注入了驅動力。
•如今，“東方美谷·虹橋中心”樓宇價值高達11億元，僅此一項，五個村的集體資産增值6000多萬，村裏獲得了利息分紅，村民得到了大實惠。
•業內專家認爲，反向飛地不僅打通欠發達地區對創新資源的迫切需求和發達地區高端資源充沛供給的通道，實現人才需求鏈與供給鏈的有效對接，而且將打通人才項目在大城市孵化和本土産業化聯動發展的通道，實現區域創新資源與産業結構的優勢互補。
案例借鑒5：浙江衢州綠海飛地（深圳）産業園
位于浙江省西部的衢州，屬內陸地區，與省內其他地方相比，經濟總量較小、産業結構偏重、高端人才匮乏，一度制約著地區發展。用浙江省衢州市政協副主席、衢州綠色産業集聚區黨工委書記祝曉農的話說，通過“主動投懷送抱”，與深圳全力對接，衢州在深圳前海的桂灣金融先導區建立了浙江衢州綠海飛地（深圳）産業園，深圳也迎來了區域內的第一個“反向飛地”。
•浙江衢州綠海飛地（深圳）産業園的建立，可以打通衢州與深圳前海的産業鏈、資金鏈、人才鏈，推動産業轉型升級，全面助推衢州跨越發展。
•而深圳則可以通過利用“反向飛地”單一優勢集聚的優勢，利用人才、資金優勢來形成自己的産業優勢，並促進珠三角和長三角的産業深度合作，爲粵港澳大灣區建設提供經典樣本。
海外案例借鑒1：新加坡海外地産投資
新加坡是東南亞唯一的發達國家，亦是亞洲最發達的國家之一。作爲國際重要的金融、航運、服務中心，新加坡的崛起與其毗鄰馬六甲海峽南口，扼守全球重要航道的地理位置密不可分，換言之，新加坡的立國之本，即來自于對國際航運的“流量截取”。
曆經數十年的發展，盡管新加坡已成爲全球經濟發展水平位居前列的發達國家，但其本土面積僅有約724平方公裏，人口則高達570萬，人口密度常年維持在7000人/平米以上，國內土地早已呈現“過載”狀態。因此，從二十世紀九十年代開始，新加坡政府即啓動了“區域化2000”計劃，力求建設一系列海外“飛地”，以期爲新加坡的持續發展拓展外部空間。一方面，新加坡通過旗下的經濟發展局、勝科工業集團、JTC Corporation等政府機構與政聯公司在中國、越南、印尼、印度等地建設一系列海外園區，其中在國內最知名、最具有代表性的就是中新合作的蘇州工業園區，園區行政總面積288平方公裏，中新合作區面積80平方公裏，相當于新加坡10%以上的本土面積。
另一方面，新加坡政府通過其下屬的淡馬錫、GIC（新加坡政府投資公司）等投資平台在全球範圍內收購了一系列知名城市的地標性物業，在獲取投資收益的同時，有力的提升了新加坡的對外形象。以GIC爲例，其在全球範圍內管理的投資組合總規模達1000億美元以上，其中約8%左右爲房地産資産。在中國，GIC近年來最知名的投資案例即爲其在2020年初疫情高峰期間逆市以80億人民幣收購了LG北京雙子座大廈；2018年末，GIC與凱德聯手收購了上海北外灘星外灘雙子塔項目，亦是當年最具影響力的大宗地産交易項目之一。在海外，GIC的地産資産組合更爲多元化，除了布裏斯班Santos Place、巴黎Tour Ariane、東京MAYNDS大廈等辦公物業外，其還收購了東京灣喜來登酒店、印度四季酒店等酒店物業，甚至是全球最大的學生宿舍物業投資方，旗下物業遍及英國、美國、澳大利亞等多國。
海外案例借鑒2：阿聯酋主權基金的海外地産投資
阿聯酋是全世界石油和天然氣資源最爲豐富的國家之一，經濟傳統以石油生産和石油化工工業爲主。然而，爲了避免石油等不可再生資源的枯竭風險，阿聯酋及其下屬的各個酋長國持續擴大海外投資，利用石油出口收入進行投資運作，未雨綢缪的保障中遠期的經濟轉型。
以阿布紮比投資局（ADIA）爲例，ADIA是阿聯酋七個酋長國中最大的阿布紮比酋長國下屬的主權投資基金，資産管理總規模達到7000億美元以上，在全球各大主權投資基金中位居第三（第一爲挪威養老基金，第二爲中國中投公司）；根據其長期的投資組合目標，有5%-10%的資産應投資于房地産領域。
近年來，ADIA完成了對于紐約地標克萊斯勒大廈的收購，亦參與了對倫敦梅伯恩酒店下屬的三家頂級酒店的收購競標。除此以外，來自于迪拜、阿布紮比等地的多個財團，亦完成了對于紐約通用汽車大廈、倫敦蘇格蘭場大廈（倫敦警署總部大樓）的收購。
2.2 核心地段“房東招商”模式，有效提升企業資源導入效率
自2002年來，地方政府的招商模式已經從以土地、財政、政策補貼爲核心的傳統模式逐步演進升級，總體經曆了傳統招商，産業鏈招商與金融資本招商三大階段；東海結合近期趨勢和資本招商邊際效用遞減的現狀，首次提出地方政府招商的“四個階段理論”，並大膽預測地方政府正在步入飛地招商的新階段。東海預測“房東招商”理念將成爲下一個五年的最重要實踐。然後上述五個案例中，東海認爲只有鹽城深谙“飛地模式”下“房東招商”精髓。
目前地方政府購置上海物業的主要地段爲虹橋片區，而只有鹽城購置的物業均在上海內環以內，屬于傳統的人口稠密區。雖然虹橋片區交通方便，然而由于遠離市區，本身屬于新區，其自身的粘性和流量有限，不能起到流量截取的作用。反而，由于虹橋片區供應量巨大，要麽辦公招商困難，要麽淪爲地方企業自娛自樂的純粹飛地，未能有效對接上海商圈甚至國際商圈。
“飛地模式”下“房東招商”特別需要布局在上海的傳統核心地段，例如淮海路、靜安寺、南京西路、陸家嘴、人民廣場以及新熱點北外灘，科技高點張江紫竹等片區。這些地段自身比較成熟，已經入駐大量企業，特別一些新設企業也願意選在此類地段租賃辦公樓，成爲飛地的天然流量。
然後這些飛地的入駐企業可直接成爲政府的招商對象，吸引其在當地設立子公司、母公司、關聯公司、生産基地、後台運營中心等各類下屬機構；同時，核心地段的飛地亦將有效支持當地政府在滬的拓展，提升傳統線下招商活動的覆蓋面。例如，從租客的天然粘性開始拓展圈層和市場。
同時地方政府可以在飛地中一站式的企業招商落地服務平台，並授牌園區成爲官方認證的特色産業基地；符合當地招商導向，並願意與地方政府探討合作的入駐企業，可直接享受租金減免等優惠政策；通過爲企業提供現時可見的收益，激勵其合作意願。同時通過飛地，政府與企業建立持續、深層的接觸，從房東角度了解企業經營實際狀況，有針對性的提供優惠支持，降低財政資金被套取的風險。
特別是部分面積提供給政府自身各部門之外，可以提供本地有意拓展一線市場的企業，用于其在滬推廣、業務活動，將傳統的政府駐滬辦升級成爲“商務領事館”，可有效提升各類宣講會、對接會等傳統線下活動的頻次，擴大覆蓋面。
• 飛地中可以長期進行扶持政策宣講：常態化的定期召開關于當地招商政策、投資環境的宣講會、交流會，擴大推廣覆蓋面
• 飛地中可以提供異地行政服務：方便企業遠程異地辦理各項工商、稅務、市場手續的，減少差旅成本，提升投資效率
• 飛地中可以提供落戶咨詢顧問：爲企業在當地的經營提供采購、技術、法律等領域專業咨詢，消除企業顧慮，降低投資門檻
2.3適當引入輕資産園區運營模式，杠杆最大化流量獲取效率
然而，限于地方政府財力，更因不動産投資屬于房地産的大範疇，並非每個地方都有能力和有魄力在一線城市購置整棟或者整層物業。爲提升地方政府流量獲取規模，最大化資金利用效率，東海投資首次提出可以借鑒錦和商業、德必文化等上市公司的成功經驗，采用輕資産包租模式運營相關産業園區來拓展飛地；東海投資可以通過組建基金方式將提供一系列專業運營商資源。
參考市場數據，正常情況下，企業平均的工位面積爲10平米/人，即每1萬平米的辦公空間，將會擁有1000名常駐員工，考慮到企業客戶、供應商等相關方的往來，估計一個1萬平米的辦公園區每年輻射的人流量規模在2-3萬人。
上海市核心區的物業收購及裝修成本通常不低于6萬元/平米，假定購入物業需要6億元，假定采用包租模式，3000萬元投資即可獲得，在十年周期內，同樣每年3萬人的流量，即單位人/年流量的獲取成本爲2000元；如采用包租模式，即單位人/年流量的獲取成本爲100元.相對于收購模式，流量獲取效率可提升20倍以上。換言之，每1億元可撬動3-4萬平方物業的流量資源。考慮到地方政府的任期等因素，其實在上海采取租賃模式進行飛地的拓展可能更爲經濟。
上市公司案例借鑒：
德必文化（創業板過會）
上海德必文化創意産業發展（集團）股份有限公司是中國領先的、專業致力于文創、科創企業發展的服務商。公司目前已在上海及長三角地區、北京以及意大利成功開發45個創意園區，園區面積約60萬平方米。2020年9月，德必文化通過了創業板上市委員會審核，即將創業板發行上市。
錦和商業（603682.SH）
上海錦和商業經營管理股份有限公司專業面向城市更新領域，致力于成爲中國領先的商用物業全價值鏈集成服務商。截止2019年6月，公司共開發項目28個，運營園區面積合計53萬平方米。2020年4月，錦和商業正式于上交所主板上市，上市市值達到53.82億元。
2.4酒店、商業等非辦公空間宣傳和流量獲取作用不可忽視
自2010年上海世博會之後，國家館的概念爲國人所熟知，一批永久場館也保留了下來。特別自上海自貿區成立來，澳大利亞、意大利等國家陸續在上海設立一系列“國家館”，以商品直銷、文創展覽等商業功能爲抓手，推進兩國在經濟、文化、科技、藝術等領域的綜合性雙向合作。
例如澳大利亞國家館，主要爲促進澳中兩國之間的經濟、文化、科技、藝術交流和合作爲主題的綜合性雙向平台。在經濟全球化和市場國際化的大背景下，澳大利亞國家館首創“國家館”概念，聚合澳中優質資源，打造澳中之間經貿交往的全新模式。
以及意大利中心，由原世博會意大利館改造而成，不僅展示意大利的文化、藝術、設計和美食，還將舉辦意大利名品發布、經貿洽談等商貿活動。從傳統和現代兩個視角，向參觀者展示意大利的工業、藝術、飲食文化、珠寶及中意兩國悠久的文化商貿交流曆史。
從國際交流案例推演，三四線地方政府除了針對園區入駐企業展開“房東招商”外，可借鑒相關經驗在上海設立“城市館”，通過各類中西部特色的精品商業推廣，並結合辦公、酒店業態，有效助推相關的産業、經貿資源引入。
那麽怎麽操作才最爲經濟呢？東海投資認爲地方政府可以適度以並購或包租模式參與酒店、商業類物業運營，在市場化經營的基礎上，適度引入區域特色元素，進行城市風貌展示與宣傳，零成本分享項目內生流量。那麽這個流量價值究竟有多大呢？我們分別以酒店和商業項目爲例進行說明。
酒店類項目：關注高頻度消費的中高端精品商務酒店
我們優先選擇以商旅客流爲主，間夜房價在400-600元的中高端精品商務酒店品牌合作，定價範圍符合國內大中型企業在一線城市的常規差旅標准，酒店客群與招商引資的潛在對象高度契合。
可通過在酒店發放宣傳材料、視頻輪播、贈送特色紀念品，旅遊門票，關注公衆號等形式，進行城市風貌展示及形象宣傳；按正常酒店規模150間房間，每間房間平均入住1.5人，年均入住率85%計算，酒店年客流可達【6.98】萬人，即相關宣傳影響範圍相當于140場500人的大型城市推廣活動。特別是旅遊型城市例如大理，溧陽等應重點在一線城市通過多種手段落地精品商務酒店，通過贈票或者贈券補貼等形式分流旅遊流量到當地景點。
商業類項目：以餐飲及社區商業爲核心
可探索在商業空間中引入區域特色的品牌餐廳，並適度進行相關的旅遊、文化宣傳；亦可不定期的開展附帶有當地特色的商品直銷、文創展示、觀光夜市等活動，實現人流集聚。
以餐飲爲例，2018年末中國連鎖餐飲單店平均餐位數爲102個，平均翻台率爲2.5次/日，即單店每日客流可達255人，年客流量可達【9.3萬】人以上。考慮到其他各類業態的綜合作用，常規的社區商業體每年所輻射的人流量可輕易突破百萬人次級別。特別是中國地理標志産品城市例如宣威、金華、五常、壽光以及鎮江等城市應重點布局在一線城市的商業空間。
2.5貨幣寬松環境下地方政府發債成本逐漸走低，投資飛地具備極大的經濟效益
城投企業是地方政府對外投資的主要窗口，其發債成本可以作爲地方政府資金成本的重要參考指標。城投債的發行利率受相關政策和貨幣市場環境影響較大，2018年城投債發行利率一度達到6.1%。19年城投債政策逐漸寬松，而今年受新冠疫情影響，經濟下行壓力驟增，貨幣市場環境一直較爲寬松，城投債發行利率最低達到3.8%。而縱觀19年至今，城投債發行利率的中樞在4.5%左右。作爲發債主力的AAA和AA+企業（分別占發行總規模的38%和40%)，其城投債的發行利率更低，2020年兩者的發債利率分別爲3.28%和4.23%。
目前上海寫字樓的平均租金淨回報率大約爲4.3%，這個收益率已經基本可以覆蓋AAA和AA+城投企業的發債成本。而如果我們將目光放在上海的中環以內，尤其是傳統核心地段如淮海路、靜安寺、南京西路等，以收購不良資産方式獲取物業或者引入城市更新策略，其租金回報率往往可以達到5-7%，這個租金回報率甚至已經遠高于AA級城投企業的發債成本。對比地方政府的融資成本，我們可以發現，上海寫字樓的租金收入已經可以覆蓋地方政府的發債成本。如果我們進一步考慮持有物業的增值收益，收購物業帶來的綜合年化收益率甚至可以達到12-20%。因此，東西部城市通過收購上海核心地段物業作爲飛地，這種模式本身就可以産生極大的經濟效益。而這部分經濟效益可以回補招商活動支出或者通過減免租金等方式回饋給重點招商企業，將有助于飛地模式良性循環。
03
東海投資與地方政府合作設立股權投資基金，助力飛地招商模式詳解
東海可以與地方政府借鑒已成熟實踐的“張江德國中心”理念 ，合作成立東西聯動産業飛地和股權投資基金，部分資金用于收購或者租賃上海存量物業並加以升級，打造具備流量截取、私域拓展、雙向互動、效益平衡四大功能優勢的集約型園區空間，成爲地方政府在上海的“反向飛地”，同時對園區內主體進行股權投資，收獲股權收益同時，亦能拉動對地方的招商引資功能。
3.1 基金投資方向和落地具體方案
我們建議和地方政府的産業飛地和股權投資基金將投資重點放在投資于上海中環內各類輕重資産的存量物業更新項目，並適當對入駐企業進行股權投資，原則上單一類別投資不超過資金總規模的三分之一，預計綜合年化收益12%-15%，遠高于地方政府的發債成本。投資收益可用于補貼政府招商支出，緩解相關財政壓力，實現招商引資社會效益與國有資産保值增值經濟效益的雙平衡。投資項目雖位于上海，但所投項目最終將通過各種途徑反哺中西部産業經濟發展，變相將産業資本引入了當地。
産業飛地和股權投資主要包括三大部分，即重資産投資存量物業並購、輕資産投資包租項目收購和入住企業股權投資。
重資産投資存量物業並購即依托“Buy-Fix-Sell”的城市更新邏輯，對上海市核心區內的存量物業進行並購、改造、升級，在構建招商引資載體的同時獲取物業增值收益，預期收益率約12%-20%。
輕資産投資包租項目收購即對存量的輕資産運營類項目（園區辦公爲主，適度考慮商業、酒店）公司進行股權收購，獲取租金差價收益的同時，可直接獲取大量現有企業資源，成爲潛在招商對象，預期收益率約20%-30%。
入駐企業股權投資即對入駐基金下屬園區的企業進行股權投資，重點關注各類願意與當地展開招商合作的高新産業企業，亦可適度關注參與園區配套的商業、零售、消費、文創類企業，預期收益率約5%-40%。
3.2 重資産投資：基于“Buy-Fix-Sell”理念的存量物業並購
不同于外資和各類大型金融基金喜歡Core Asset(核心資産)，鑒于大型獨棟辦公樓單價極高，本基金將聚焦上海中環內人口稠密、交通便利的核心地段的老舊物業，挖掘具有改造提升空間的商業地産通過法拍等途徑折價收購後進行重新定位、整體設計改造、升級業態招商與精細運營管理，伴隨租金的提升，獲取物業增值收益。
“Buy”即買入，重點尋求折價收購的機會，關注核心地段老舊物業、法拍途徑收購資産、以及原業主經濟下行壓力下的被迫出售。“Fix”即升級，通過物業升級吸引優質客戶入駐，提高租戶出租率的同時優化商戶合作，促進消費升級與租金的良性循環，讓租金現金流穩步提升。“Sell”即出售，商業地産的定價邏輯是對于未來現金流的折現，在Cap Rate定價模式下，租金的提升將成爲撬動物業價值數倍提升的關鍵杠杆。
Cap Rate是地産投資的常用估值指標，相當于股權投資的P/E倍數，計算方式爲租金淨收益/物業價格。根據市場數據，上海市核心城區物業Cap Rate爲4%，即物業價格爲租金淨收益的25倍；如租金在運營改善後每提升1萬元，物業價格則會對應提升25萬元。
3.3 輕資産投資：對包租項目的股權收購（德必錦和運營模式）
基金的輕資産投資是指關注處于上海市核心區，物業形態良好且進入穩定運營期的包租類項目作爲優選投資並購標的。項目主要收益來源爲承租租金與終端租金之間的租金差價，按市場通常交易價格可在可在4-5年內實現成本回收。同時，對于現有成熟園區的收購亦有助于政府在短時期內積累大量企業資源，迅速助推招商引資工作開展。
【精選優質物業】
位于上海市核心區（優先考慮中環以內），交通便利。
體量合適，項目面積在1000-10000平方米。
內外動線合理，展示面良好，以獨棟物業、獨立性格局較好。
【實現穩定運營】
以産業辦公園區爲項目核心定位，兼顧社區商業中心/精品商務酒店等功能。
機電、管路、外立面等基礎設施更新已完成，投資後無需對物業進行實質改造。
現有出租率在80%以上，已實現穩定的租金差收入。
【投資條款合理】
剩余運營周期不低于8年。
標的公司爲專設的項目公司，不存在無關的資産/負債。
標的無潛在或有負債，前期應付租金、工程款項無拖欠或可于交割前結清。
收購對價不超過年租金差的4倍，即理論回收期4-5年。
3.4股權投資
作爲股權投資基金，當然要考慮到東海證券在投行保薦領域的優勢，基金將在入駐園區挖掘潛力企業，並在可實現落地地方的企業中篩選優質的高新技術企業進行股權投資，成爲推進政府招商的金融媒介。同時亦可適度關注能與當地文化、旅遊産業産生協同效應的文創、零售、消費類企業。
3.5 東海投資的優勢和在本産業飛地基金的勝任力表現
作爲産業飛地基金的倡導者，東海投資是協調各參與方的平台樞紐，具備全方位的投資協同效應和整合能力，主要優勢包括：
一、東海投資可提供全方位基金投資管理服務，建立科學的項目評估機制與投資風險管控體系。作爲東海證券開展私募股權投資基金業務的唯一載體，東海投資在股權投資、定增、並購等領域具備豐富的投資經驗，又聯動一二級市場資源，具備募投管退全流程高效運作的能力。
二、背後依托的母公司東海證券作爲持牌的綜合性券商，在資産證券化、企業上市、上市公司定增、並購等領域具備豐富的經驗和專業化團隊。
三、東海投資在券商私募子公司領域成立了首個城市更新重資産基金，落地了首個輕資産運營城市更新基金，作爲行業的先試先行和開拓者，過去多年積累了領域豐富的運營商資源，可以迅速協助地方政府在上海披荊斬棘，通過並購方式快速落地飛地園區。
四、除了稔熟資本市場外，東海投資的團隊還具有豐富的産業工作經驗，熟悉産業落地地方政府的全流程，對地方財稅和其他優惠政策具有深度的理解，向企業進行推薦路演能抓住痛點從促使其落地。
04
結論與猜想
當前中國經濟進入增速換擋階段，存量經濟時代到來。存量經濟時代下，人口和資源向一線城市彙集，中國城市格局出現拐點，從主動分散的中小城鎮化轉變爲被動集中的大城市化，部分城市出現收縮態勢。過去十五年隨著東部大城市經濟的發展，生産要素成本的大幅提升，對勞動密集型企業失去吸引力，中西部地區開始承接東部産業梯度轉移，政府打造産業園區招商引資，然後由于GDP增速下滑，新舊動能轉化困難，居民、政府和企業杠杆水平居高不下，三四線城市優秀人才流失，同質化招商引資困難使得許多三四線城市的招商走向內卷化。例如“手中無劍，心中有劍”乃是劍道最高境界，而對于地方政府，亦大可不必拘泥于地域之分，著力以輕重資産的模式打造“反向飛地”，雖然所投項目遍布于各大一線城市，但只要最終可以實現導入産業、資金、資源，反哺當地經濟發展的目的，即相當于投資于本地。在最近5年，地方政府招商引資模式逐步向資本招商演變升級，更有部分前瞻城市以及開始了飛地爲抓手的房東招商模式。筆者認爲飛地招商將成爲下一時期地方政府招商轉型的重要方向。
同時，很多人都曾注意到，曆年以來，上海的道路傳統上均以全國各大省市命名，甚至在區位上有著明確的對應，如東北方向的楊浦、虹口、寶山多以黑龍江、遼甯、吉林城市命名道路，浦東新區多以山東城市命名等。上海不僅是一個經濟發達的一線城市，更是集聚全國的縮影，地方政府在上海廣置物業，打造流量截取與飛地招商載體亦是各得其所。筆者大膽預測，在未來十年，一線城市大宗物業交易將會是三分天下的局面，三個主要買家將會是國內金融資本和各類資管機構、外資資管和各類投資機構以及中國的600多個地方政府的各種平台，三者之中對于租金回報要求較低的外資主要是因其資本成本較低，而由于地方政府區更關注物業中的企業流量資源，因此其將更關注成熟的辦公物業，並可以承受較低的租金回報。最終，因爲地方政府在不動産大宗交易領域的參戰，將會拉高一線城市的存量成熟辦公物業價格。這個猜想是否正確，請大家拭目以待，讓時間來證明。