企業透視
星展唯高達證券分析報告指出萬國是本地的地主之王，擁有超過280萬平方公尺的永久地契／999年地契地皮，當中有四分之三還未發展。這使到萬國的股價兩天內猛漲超過一成。事實上，李氏家族近年來似乎處于“脫售”狀態，如果李氏家族真的把萬國脫售，萬國股價預料會進一步上漲，甚至從地主之王，成爲股價上漲最多的股王。
新加坡土地稀缺，擁有大片發展土地，可說是坐擁金山。以橡膠園業起家的老牌發展商萬國公司（Bukit Sembawang），近日就被發現它擁有大片“阿公地”，堪稱本地的地主之王，使到這家公司的股價兩天內猛漲超過一成，成爲備受關注的股票之一。
上周五，萬國股價收報5.37元，比之前兩天的閉市價4.85元，高出了52分或10.7％，最高價達5.43元，它過去兩天的平均交易量約90萬股，也比它一個月來的日均交易量高出八倍。
促使萬國股價猛漲的主要原因之一，是星展唯高達證券（DBS Vickers）發出關于萬國的分析報告，指出萬國是本地的地主之王，擁有超過280萬平方公尺的永久地契／999年地契地皮的“老本”，當中有四分之三還未發展。
這些土地大多位于宏茂橋、實裏達和三巴旺一帶，屬于有地住宅的發展地皮。另外，萬國土地儲備中有10％地皮是位于烏節路地區，這些地皮屬于永久地契，可發展成高樓層的高檔私宅項目。
280萬平方公尺有多大？
280萬平方公尺是什麽概念呢？以宏茂橋市鎮爲例，它占地面積近1400萬平方公尺，萬國擁有的土地，相當于宏茂橋市鎮的五分之一。上周剛推出的位于道德路（Toh Tuck Road）的一幅私宅地段，占地面積爲1萬8721.4平方公尺，那萬國擁有的土地，可興建150個私宅項目。
在政府私宅供地一再減少，本地發展商的私宅土地儲備已紛紛見底，萬國所擁有的龐大土地儲備，無疑讓許多發展商羨慕，自然也成了具有吸引力的被收購對象。
曾是橡膠園之王
萬國爲什麽會擁有這麽多地，必須從它的曆史說起。
萬國公司成立于1911年，由已故富商李光前和他的李氏家族所掌控。
公司原本從事橡膠種植業，在榜鵝路和楊厝港路一帶擁有一大片稱爲萬國園的橡膠園地。
由于該公司有大片橡膠園，且在其他國家發展橡膠業，當地華人便爲它取名“萬國”，即“多國”的意思，這是“萬國”名字由來的另一說法。
1916年，萬國擁有的橡膠園面積約5073公頃（約5000萬平方公尺），占新加坡橡膠園面積的26.5％，是新加坡最大園主。
約1947年，爲吸引更多人到萬國園，萬國公司開始把部分土地賣給村民。到了1950年代，李光前把手頭上的橡膠園，分階段改建爲有地住宅單位。當時，萬國公司擁有的土地約1600萬平方公尺，相當于新加坡土地面積的2.7％。
也買黃金地區地皮
隨著政府的征地，加上自身也從橡膠園業轉而進行房地産開發，萬國公司的“阿公地”在1960年代後又繼續減少。今天，它雖還是地主之王，坐擁大片土地，但跟昔日相比，已差了好幾十倍。
值得一提的是，萬國公司不只是有阿公地，它也能准確抓住時機，出手買地填補土地儲備。例如，在2005年至2007年時期，它就以超過9億元買了黃金地段的多幅私宅地皮。
例如，它約2007年買了裏峇峇利路（River Valley Road）一帶的Airview Tower公寓和光輝樓（Chez Bright Apartments），收購價相當于容積率每平方英尺560元左右。
相關地皮已發展成聖多馬徑（St Thomas Walk）的私宅項目，只要賣到尺價1300元至1400元就能收支平衡。而項目附近目前的平均成交尺價價卻達1750元。
同樣地，萬國當時買的巴德申路（Paterson Road）和麟谷安沙（Lengkok Angsa）的地皮，發展成Paterson Collection私宅項目。這項目可能在今年10月面對QC條例的影響，必須支付一筆不菲的延長費。但該項目回本價估計值有1600元，而巴德申路一帶的私宅平均尺價卻是2240元。這意味著萬國還有不少削價賣出的空間。
下一個脫售對象
由于萬國善于出手買地，填補土地儲備，所以它的現金狀況維持良好。
截至去年底，萬國的淨現金頭寸（net cash position）達3億8300萬元，而且沒有任何債務。在過去兩年，它每年派發每股33分的股息，股息收益率（dividend yield）爲7％。
星展唯高達分析師陳偉祥指出，萬國未發展土地如果按現在市價而計，其股價爲7.55元。在計入這些土地的發展潛能（不包括容積率上調），萬國的重估淨資産值（RNAV）更可上漲至10.35元，比現在的交易價高出一倍左右。
他也在報告中說：“基于萬國擁有充裕資金以及最近本地有多起並購交易，我們認爲萬國對任何要在新加坡取得發展土地的投資者或發展商而言，都是具有吸引力的收購對象。”
事實上，李氏家族的南益集團（Lee Rubber）擁有萬國公司的44％股權，而李氏家族近年來似乎處于“脫售”狀態，幾年前把星獅集團（Fraser & Neave）股權賣給泰國富商蘇旭明，最近也准備脫售聯合工程的股權。這引發市場猜測，萬國可能是李氏家族的下一個脫售目標。
如果李氏家族真的把萬國脫售，萬國股價預料會進一步上漲，甚至從地主之王，成爲股價上漲最多的股王。