李乃佳／文
沉寂多時的集體出售市場有回暖迹象，去年共有六宗項目成交。相比之下，過去幾年本地私宅集體出售市場非常淡靜，2014年沒有任何交易。這主要是因爲政府出台房貸總償債率（TDSR）框架，影響市場需求，令發展商面對成本增加的風險。
根據住宅房地産法令（Residential Property Act），外國發展商受合格證書（Qualifying Certificate）規定限制，若無法如期完工，就須繳付延長銷售款項。由于本地的房地産市場放緩，意味著發展商很可能無法在限期內賣掉所有單位。此外，如果發展商無法在五年內完成所發展的私宅項目並把所有單位賣出，還得支付額外買方印花稅（ABSD）。
成本增加也意味集體出售項目業主獲得的溢價（premium）比業主個別賣出房地産少。自從政府實施總償債率框架後，私宅交易量也銳減超過一半。有鑒于此，過去幾年集體出售市場未見起色，
隨著私宅銷量在2015年回升，發展商對集體出售再掀興趣，這是因爲政府自2015年起減少供地，而發展商的土地存庫也開始告急。
通城大廈（Thong Sia Building）是政府推出總償債率框架後首個成交的集體出售項目，接著是順福雅苑（Shunfu Ville）。順福雅苑成功出售也帶動其他發展項目尋求集體出售，當中包括諾曼頓園（Normanton Park）、Spring Cove、Rivera Point、Deby Court、樟宜花園（Changi Garden）、嘉碧園（The Capri）、淡濱尼閣（Tampines Court）和友諾士雅苑（Eunosville）。此外，一些商業大樓如加東購物中心（Katong Shopping Centre）也尋求集體出售。
哪些地區可能出現集體出售活動？
一、中等入息公寓
由于大多數中等入息公寓（HUDC）地段的再發展潛力大，因此私有化後的HUDC一般都會尋求集體出售。在本地18個HUDC中，有六個已集體出售。雖然HUDC看似最適合進行集體出售，但一些地段因土地面積較大及價格偏高，也可能令集體出售計劃受阻。例如，2011年松林閣（Pine Grove）和礁湖園（Laguna Park）的要價分別爲17億元和13.3億元。
土地面積較大和價格偏高意味著如果發展商無法在限期內賣出所有單位，就得支付更高的延長銷售款項和額外買家印花稅。因此，對發展商來說，規模較小的發展項目如Lakeview和彰思禮閣（Chancery Court）或許更具吸引力。
二、舊發展項目
集體出售項目地段的發展潛力與屋齡息息相關，這是因爲舊公寓單位的面積一般較大，地段土地面積卻相對較小。這些較舊的發展項目主要位于第15郵區和黃金地段。
位于黃金地段的一些舊發展項目如Dalvey Court、Balmoral Point和曼德勒大廈（Mandalay Towers）都有集體求售的可能性。不過，這些發展項目都有很大的分層面積（strata area）。例如，Belmoral Point的三臥房單位面積約232平方米，四臥房單位面積則約474平方米。
此外，第15郵區對買家來說也極具吸引力，因爲這一帶有許多設施，而且靠近東海岸公園，附近也有多所名校。一些較舊的發展項目如Eastville（建于1966年）和East Grove（建于1975年）都屬于低建築群，重新發展的潛力很大。
隨著湯申—東海岸地鐵線（Thomson-East Coast Line）的建造，該地區將繼續受到買家青睐。不過，這也可能令業主提高要價，令價差進一步擴大。此外，由于一些舊發展項目的單位數量較少，如果有少數業主不願意出售房子，那麽要爭取到足夠業主同意集體出售恐怕不易。
除了黃金地段，市區以外的一些舊私宅也可能尋求集體出售，這包括第5郵區（巴西班讓、豐隆花園、金文泰新鎮）、第12和19郵區（馬裏士他、大巴窯和實龍崗、後港、實龍崗花園和榜鵝）以及第21郵區（武吉知馬上段、金文泰花園、烏魯班丹）的發展項目。雖然這些地區有不少屋齡較大的私宅，但需求依然強勁。
買賣雙方的意願
若要達成集體出售，就須符合買賣雙方的要求。除了滿足業主提出的賠償要求，還須兼顧他們對新住所的要求。例如，一些賣家可能因身體殘障或是對該地區有所眷戀而難以找到新住所。部分年紀較大的業主（尤其是年過60歲者）在取得賣房的收益前，也可能在申請房貸時遇到困難。
此外，要讓業主與發展商對出售價格達成共識也非易事。面積較大、屬于永久地契的熱門地段的需求通常較大，業主對集體出售的售價抱有較高期許。另一方面，如果求售地段是還剩約60年的租賃地契，由于業主在申請房貸時可能碰到困難，因此在議價時有較大的商討空間。
至于發展商，他們一般比較關注發展項目的銷售情況。如果附近地區的新私宅項目售價較低，銷量速度較慢，基于他們可能得支付延長銷售款項和額外買家印花稅等費用，因此出價不會太高。
展望未來，我們預計集體出售市場將在今年回暖，價格也將趨穩。不過，由于降溫措施尚未松綁，集體出售市場的成交量恐怕難以回到2007年或2010至2013年期間的水平。
本文作者是戴玉祥産業咨詢公司（Edmund Tie & Company）研究部東南亞區域主管