就勢論市
買房或標地，不應是一場賭博，打賭未來房價的起落趨勢。
房價，最終取決于買家需求和負擔能力，而這跟國家經濟發展又息息相關。
某天下午，忽然接到好友的電話，問我有沒有空，陪他一起去看房子。
他開車載了我來到紅山、女皇鎮一帶，參觀了好幾個興建中的私宅項目。這個地區私宅林立，從紅山地鐵站到聯邦地鐵站不過三公裏的距離，沿線卻有多達14個私宅項目，包括六個尚未竣工的新項目。
這些新項目尺價並不低，像我好友看中的一個公寓單位，總價約130萬元，但單位面積只有700多平方英尺，尺價接近2000元，差不多是鄰裏地區大衆化私宅的兩倍。
好友要買這個單位，主要是作投資用途，而他認爲這個單位的價格並不貴，還興致勃勃地分析這地區交通便利，靠近市區，在租賃需求方面會受到很多外派人員青睐。接著又說這單位之前要價更高，發展商現在因額外買方印花稅（ABSD）影響而給予13％折扣，他擔心“過了這個村，就沒這個店”。
但我始終好奇，朋友是一個投資謹慎的人，向來不輕易出手，是什麽因素促使他決定購房投資呢？
一問之下，朋友說出原因：“我的房屋經紀跟我說，政府微調房地産政策，市場買氣已開始好轉。更重要的是，如今土地競標價格越來越高，意味著下來私宅售價也會跟著上升，如果現在不買房，以後要買就更貴了！”
“土地競標”可說是最近樓市的熱門詞彙。由于政府前幾年減少私宅供地，發展商的土地庫存減少，加上市場流動資金充裕，許多外國發展商和投資機構都在伺機吸購地皮，造成我國土地競標活動日趨激烈。
在過去兩個月，兩幅政府售地標價就超過10億元大關。其中一塊是位于女皇鎮史德林路的住宅地段，由香港龍光地産及中國南山集團組成的財團以10億零272萬元奪標。另一塊是比達達利綜合項目地段，由新加坡報業控股及日本鹿島建設組成的財團開出11億3200萬元標得。
以尺價而言，女皇鎮地段的投標價，相當于容積率每平方英尺1050元，奪標價比鄰近女皇碧苑（Queens Peak）2015年6月的871元最高標價，高出兩成。比達達利項目的最高投標價，與附近波東巴西地鐵站旁的博雅居（The Poiz Residences）和博雅中心（The Poiz Centre）在2014年8月的奪標尺價775元相比，則高出約五成。
土地競標價升高 標杆價格或上升
土地競標價升高，可能出現的一個情況就是房地産的標杆價格（benchmark price）上升。例如女皇碧苑的中位數尺價目前約1700元，新地段標價比女皇碧苑地段高出兩成，意味著它所發展的私宅項目售價，很可能比女皇碧苑更高。
因此，當土地競標價格節節攀高時，許多買家也跟我朋友一樣，唯恐日後私宅價格會更高而紛紛進場購房，促使樓市買氣提升。結果，他們的羊群心態反而成了一種自我應驗預言（self－fulfilling prophecy），令一些發展商更看好樓市前景，更願意以更高價格去標地。
然而，事實是否真的如此呢？
與業界人士談起，不少人其實對當前土地競標價之高也感到驚訝、不解。一名發展商說：“發展商在計算一塊地皮發展潛能、成本開支、利潤和項目售價時，一般都不會相差太遠。但我用計算機左算右算，都算不出現在一些地段的高競標價。這些高競標者發展的私宅項目，要賣多高價才能收支平衡？他們又哪來的信心能以如此高價賣出單位呢？”
私宅價格未見起色
這名發展商還開玩笑地說：“我真應該跟這些人換換計算機，看他們用的是什麽牌子的計算機，如何算出這些高標價。”
的確，發展商最近頻頻以高價投標土地，反映了他們對本地私宅前景的樂觀態度，但私宅價格至今仍未見起色。
市區重建局最新的預估數據顯示，私宅價格連續15個季度下滑，今年第二季私宅價格指數下跌0.3％。
從2013年第三季高峰期算起，本地私宅價格指數累計下滑11.8％、雖然私宅價格跌幅已逐漸收窄，即將見底，不過只要政府不撤除樓市的兩大緊箍咒——額外買方印花稅和總償債率 （TDSR）限制，私宅價格短期內還是會持續緩慢下行，而不會強勁反彈。
但要政府撤除這兩大緊箍咒，或許還要“引頸期盼”。新加坡金融管理局局長孟文能日前在金管局年度報告記者會上強調，目前談放寬房地産降溫措施還爲時過早，本地樓市有熱錢流入、房價漲幅過高的風險。
政府的謹慎態度也反映在最近的政府售地計劃（GLS）中。在下半年的售地計劃中，政府提出六幅正選名單地段，預計可爲市場注入多達2840個私宅單位，比上半年的2330個，增加約兩成。如果不計入其中一幅執行共管公寓地段，下半年的私宅單位供應量其實減少13％。
從發展商求地若渴、地段競標價不斷攀升的情況來看，政府的私宅供地是比預期少。從供應量來看，政府過去拼命給樓市“減肥”，從2010年至2011年期間，每年提供約1萬6000個私宅單位的供地量，到今年供應土地僅可建約5170個私宅單位，它是可以適度給樓市“增肥”的。
須考慮宏觀經濟影響
顯然，政府考慮的不只是順應某些牛氣沖天的發展商的要求，餵飽它們對地皮的饑渴，政府還必須考慮宏觀的經濟影響，包括利率上升和就業市場充滿不確定因素等。供應量過多可能會給市場帶來錯誤信息，以爲當前樓市需求強勁，私宅價格將強勁回彈。
買房或標地，不應是一場賭博，打賭未來房價的起落趨勢。房價，最終取決于買家需求和負擔能力，而這跟國家經濟發展又息息相關。
當我國經濟處于不同階段，經濟增長不再是過去取得的5％至8％時，買家和發展商或許也得改變私宅“好賺”甚至“包賺”心理，拿出計算機來好好再計算一番，對未來房價增長作出更合理的預期。