雙周爲你解碼房地産交易，掌握買賣過程、機遇和最新消息。
集體出售的熱潮從去年一直延燒到今年。有些屋主通過集體出售賺得缽滿盆滿，有些屋主成了反對集體出售的“釘子戶”，多數沒有經曆過集體出售的屋主，對于這個過程還是一頭霧水。接下來幾期《房地産解碼》，將帶你了解集體出售相關的知識和注意事項，本期首先介紹集體出售的基本流程。
從啓動進程到成功賣出 大致分爲三個過程
根據分層地契法規定，只要是把兩個或更多單位賣給同一買家，就屬于集體出售。一般人熟悉的集體出售，多是指把整棟公寓賣給發展商重新發展。
從啓動集體出售進程，到成功賣出項目，可大致分爲准備出售、推出銷售和簽訂協議三個階段。如果單看媒體報道，你可能覺得一個項目推出後不久就能找到買家，順利成交；事實上，從最初籌備策劃到最後搬離單位，是一個相當繁瑣和漫長的過程。
如果一名業主希望所住的公寓集體出售，首先要尋找志同道合的業主，成立集體出售委員會。這個委員會的工作包括與更多業主溝通，動員他們加入集體出售行列，並尋找合適的銷售和法律顧問，從而推動集體出售進程。
委員會的首要任務，通常是讓全體業主簽署集體出售協議。這往往是前期准備中最艱難的過程，許多項目因爲無法獲得足夠業主同意，遲遲無法推出市場。
根據規定，屋齡在10年以上的項目要集體出售，必須取得至少80％業主同意。屋齡未滿10年的房地産，則需要至少90％業主同意。若是沒有爭取到足夠業主同意，這一輪集體出售進程就告一段落，現有條例規定要等上兩年才可以重啓新一輪。這是爲了避免不願出售單位的業主被其他業主騷擾。
在爭取多數業主同意的當兒，委員會也要接洽房地産經紀公司和法律顧問。房地産經紀公司爲屋主提供集體出售咨詢服務，包括請獨立估價師爲項目估價、協助集體出售委員會辦理相關手續，以及策劃如何向發展商推銷這個項目。法律顧問則負責擬定相關法律文件，包括買賣雙方最終簽訂的集體出售協議。
在獲得多數業主同意，並制定銷售計劃後，這個項目就可以正式推出市場尋找買家。房地産經紀公司會在報章上刊登廣告，邀請有興趣的發展商出價投標。
屋主在交易完成後 有三到六個月時間找新住處
找到出價最高的買家，談妥買賣條件後，就可以簽訂集體出售協議。如果這宗交易沒有獲得100％業主同意，就要向分層地契局提交集體出售申請。集體出售交易要得到當局批准，才算正式完成。
交易完成後，屋主可以選擇馬上搬離住處，或是在規定期限內搬離。發展商通常會給屋主三到六個月時間尋找新住處。在此期間，屋主如果要留在現有單位，就得向發展商繳納租金，並繼續支付公寓管理費和房地産稅等。
一個項目從准備出售到成功賣出，最短也要一兩年時間，期間各個環節都充滿變數，可能令整個過程一再延長，甚至中途夭折，必須從頭再來。因此，一旦決定集體出售，就要做好打“持久戰”的准備。
根據規定，屋齡在10年以上的項目要集體出售，必須取得至少80％業主同意。屋齡未滿10年的房地産，則需要至少90％業主同意。