最近爲了擴展業務，開始物色面積較大的辦公室。
商人在選擇辦公地點時，會考慮什麽因素？
著眼中央商業區，同一條街上的每一棟樓，租金非但不同，而且差價也非常大。外在因素如大廈外觀、與地鐵站的距離，都會影響辦公樓租金。
在同一條街上，樓齡相近的大廈，外觀設計雖然差不多，但租金也可能有很大差異。兩棟大廈的入口雖朝同一個方向，但人潮也可能很不一樣。
另外，大廈的人潮從哪兒來？位于地鐵站旁的辦公樓，人潮熙來攘往，整個環境看起來很有活力，可是吸引人潮的主要租戶一旦搬離，整棟大廈立即失去吸引力，要找新租戶又找不到，租金也可能馬上減10%。
打個比方，一棟辦公樓本來底層有一家咖啡館，口碑不錯，整體感覺很好。可是咖啡館不久後結業，該單位被改裝成辦公室租給個體戶，影響了周圍辦公室出租市場的“行情”，除了變得更難招租，租金也相對沒有原先的好。
另一棟辦公樓，同樣樓下有一家咖啡館，經營了一年，因生意不好關門大吉。幾個月後，換來某個大品牌，生意卻好得不得了。整個大摟的租金也跟著提高。由此可見，一家咖啡館也能改變大樓的租金。
近幾年來，有不少辦公樓被拆除重建，但重建後卻有不一樣的命運。發展商賣給了個別買家，先賺一筆，但買家卻找不到租戶，賠了一大筆錢。隔壁街的辦公樓重建後，發展商又自己找租戶，每個月都有新租戶入住。
也有發展商選擇翻新辦公樓，爲舊辦公樓改頭換面、增添戶外設施，並把底層一樓和二樓改成商店和小餐飲區。翻新改造工程期間，繼續租給租戶，租金照收。翻新完工後，租金也能與相鄰重建大樓一樣高。
反觀隔壁街的大樓，可能同樣也進行翻新，可是翻新後，由于欠缺某些因素，就算減租也找不到新租戶，甚至連原有租戶也都陸續搬離。
同樣是重建、翻新，但有人賺錢有人虧錢；同樣是辦公大樓，有的要租卻租不到，有的則租不出；同樣是咖啡館，有者生意興隆、門庭若市；有者則門可羅雀、慘淡經營。
我對新辦公室的考量太多，既希望租金合理、靠近地鐵站、大廈正門形象好、有人潮和生氣，又靠近咖啡館和容易找吃的地方，最好是在我客戶周圍。
（作者爲I2 Capital總裁）