宏利信托、吉寶KBS及Prime這三只信托依序于2016年、2017年及今年在本地挂牌上市。截至上周五，宏利信托及吉寶KBS今年至今的股價漲了16.88％和27.87％；Prime自今年7月上市以來，也漲了2.27％。
企業透視
呂愛麗 報道
本地近年陸續迎來三只美國辦公樓房地産投資信托（REIT），有市場人士認爲它們的價值被低估，未充分獲得青睐。它們各有何特色，投資者應該如何做選擇呢？
這三只美國辦公樓信托是宏利房地産投資信托（Manulife US REIT，以下簡稱宏利信托）、吉寶KBS美國房地産投資信托（Keppel-KBS US REIT，以下簡稱吉寶KBS）以及Prime美國房地産投資信托（Prime US REIT，以下簡稱Prime）。
三只信托依序于2016年、2017年及今年在本地挂牌上市。截至上周五，宏利信托及吉寶KBS今年至今的股價漲了16.88％和27.87％；Prime自今年7月上市以來，也漲了2.27％。
在美國皆有良好甲級資産
興業證券分析師維傑（Vijay Natarajan）上月發布一份以“未得到正確評價、被低估”爲題的報告，爲宏利信托和吉寶KBS叫屈。
他接受《聯合早報》采訪時說：“我依舊認爲在本地上市的美國辦公樓REIT未得到投資者的充分青睐。”
維傑說，該證券行仍未正式爲Prime發布研究分析報告。不過他認爲，整體來說，Prime和另外兩只美國辦公樓REIT一樣，擁有良好的甲級資産、長期的加權平均租約（WALE），“缺點是營運記錄短了些”。
卓星企業融資（SAC）分析師蔡棟梁受訪時也指出，在資産組合方面，它們不完全相同。吉寶KBS資産有一部分乙級辦公樓，而另外兩只REIT則有一些高于甲級、可取得最高租金的冠軍級（Trophy quality）辦公樓。
以資産規模來說，宏利信托的19億美元（約26億3542萬新元）最大，接著是Prime（12億美元）和吉寶KBS（11億美元）。
宏利信托的整體出租率也最高，達97.6％，Prime取得96.7％，吉寶KBS的出租率目前約是92.1％。
蔡棟梁說，吉寶KBS的整體出租率幾乎一直低于另外兩只REIT，而且資産的集中度也比較高，55％位于西雅圖（Seattle）。
輝立投資中心交易員葉俊榮受訪時說：“若以資産組合評估，Prime和宏利信托的品質較高。”
他指出，資産品質較高，可獲得的租金調升率也比較高，信托的淨房地産收入（NPI）自然相應提升。
不過，這不意味著擁有乙級辦公樓的吉寶KBS就不值得投資。葉俊榮說，在經濟放緩時，一些甲級辦公樓的租戶可能因爲業務受到影響，爲了節省成本而搬遷到級別較低的辦公樓。
再加上美國市區內的交通經常堵塞，人們更傾向選擇到市郊上班。
星展集團研究的一份報告指出，科技業占西雅圖辦公樓需求的53％。硅谷的營運成本日漸高昂，驅使越來越多科技企業拓展到西雅圖。
新加坡凱基證券（KGI Securities）分析師王家儀受訪時說，吉寶KBS的資産規模雖然較小，地理上也更加集中，“但它策略性地聚焦在一些科技業租戶，例如蘋果公司（Apple）和谷歌（Google）”。
較長平均租約助抗經濟衰退
王家儀認爲，目前市場擔心美國經濟衰退。“一旦衰退，租金必然受到沖擊。因此，我個人傾向選擇擁有更長加權平均租約的美國REIT。”
宏利信托目前的加權平均租約是6.2年，Prime是6.7年，吉寶KBS只有3.8年。
星展集團研究指出，今年下半年，宏利信托少于1％的淨可出租面積（NLA）須要更新租約，“信托的收入相當穩定”。
研究預期，宏利信托于2020財年將進行2億美元的收購，2019財年至2021財年的每單位派息（DPU）年均複合增長率因此達到4.5％，高于本地REIT的平均。
根據維傑于7月份向吉寶KBS的管理層了解，信托預計今年接下來在一些關鍵城市進行大約1億美元的收購，包括奧斯汀（Austin）、丹佛（Denver）以及鹽湖城（Salt Lake City）等。
葉俊榮說，三只REIT的負債比率介于35％至37％，仍有足夠的舉債空間，“經濟放緩正是它們以較低價格進行收購的好時機。”
加上美國聯邦儲備局接下來可能減息，有利于需要大量貸款融資的REIT。葉俊榮說，REIT可以較低利率再融資，減少利率開支，提振淨房地産收入，增加派息。
他指出，宏利信托逾九成的債務是固定利率，受利率波動的影響較小，但能以較低利率再融資的彈性也較少。
派息率高但須留意彙率
以估值來看，葉俊榮說，三只REIT目前皆以低于或接近淨資産值（Net Asset Value）的價位交易，股價也比賬面價值低了15％至20％。
Prime預估派息率可達到7.4％至7.6％，吉寶KBS和宏利信托的派息率約有6.92％和6.22％。
葉俊榮指出，本地辦公樓REIT的派息收益率（distribution yield）大約4％至5％，在本地挂牌的三只美國辦公樓REIT平均約有7％。“這可能是因爲投資者必須承擔彙率波動的風險，信托因此派息較多。”
除了經濟可能衰退而影響租金，王家儀認爲，三只REIT面臨最大的風險是美國即將調整稅務條例。
維傑認爲影響不大。他指出，若根據建議進行修改，三只REIT反而可節省最多達2％的稅款，爲它們帶來更大的上行空間。