“賣一買二”投資策略是特別針對那些擁有價格漲得相當不錯的組屋夫婦客戶群。這個策略並不適合每個人，進行這種有風險的投資，夫妻倆必須有相當高的收入，並且經濟穩定，或者有一定的閑錢。總之，屋主要量力而爲，不要被房地産經紀的銷售手法所迷惑。
最近，有媒體報道了房地産經紀近期慣用來遊說買家投資房地産“賣一買二”的投資策略，有關當局也點出這種投資策略的潛在風險。
這種在市場上已存在一陣子的“賣一買二”投資策略，是特別針對那些擁有價格漲得相當不錯的組屋夫婦客戶群。
經紀一般會建議他們先把組屋賣掉，然後夫婦倆以自己的名字各自購買一套公寓，再用賣屋的錢來支付這兩套公寓單位的首期付款。
兩套公寓單位，一套用來自住，另一套出租，這樣一來，既有新公寓住又能賺取租金收入，這個“賣一買二”的投資策略簡直太完美了。
乍看之下，這種房地産投資方式確實有它誘人之處。假設公積金儲蓄足夠償還兩套公寓的部分貸款，每個月的租金收入又能支付每月的剩余房貸，夫婦倆可能都不必動用月薪來補貼這個房地産投資。
最吸引人的地方還是，因爲夫婦倆是以自己的名字各買一套公寓，就可避免因購買第二個房地産而得支付的12%額外買方印花稅。
實際上，“賣一買二”投資策略對組屋提升者真的有那麽完美嗎？
“賣一買二”風險可能更大
這種房地産投資策略在媒體曝光後，引起有關當局的關注，並提醒屋主注意隱藏的風險，尤其是在目前全球經濟低迷的大環境下，風險可能更大，只要夫婦倆其中一個丟了工作而無法馬上找到相等薪金的工作，或出租的房子無法獲得理想的租金收入，都可能導致全家必須承受兩個貸款所帶來的經濟壓力。
看來這個策略並不適合每個人，進行這種有風險的投資，夫妻倆必須有相當高的收入，並且經濟穩定，或者有一定的閑錢。總之，屋主要量力而爲，不要被房地産經紀的銷售手法所迷惑。
經濟不景氣，新公寓項目仍一個接一個推出，甚至一星期內有好幾個新項目同時登場，面對競爭激烈的新公寓市場，房地産經紀爲了推銷房子，用盡各種奇招怪術在所難免，也是可以理解的，但一些經紀的推銷手法卻令人難以苟同。
經紀出示選購權書遊說買房
有讀者爆料，他最近和朋友去一個剛放盤的公寓項目看房，接待他的經紀熱心促銷，企圖以其三寸不爛之舌說服他預訂一個兩臥室的單位，他正猶豫不決時，這個經紀告訴他自己也定了一套，還出示自己簽下的選購權書（option to purchase，簡稱OTP），經紀這一招，果然增強了這名讀者購房的信心。
後來他發現，接待他朋友的另一名經紀也說自己預定了一套兩臥室的單位，同樣也出示了選購權書。兩人告訴他們的經紀需要時間考慮後，就在現場走走，竟然發現有不少經紀采用這種銷售方式。
看到這種現象，這兩名潛在買家心中不免産生疑問：如果現場有三分之一的經紀都簽了選購權書，那這個項目不是可以很快就賣完了？這些經紀是有誠意的買家嗎？
針對讀者的疑問，我向一些熟悉這個行業的朋友了解，他們認爲這種銷售方式是可能存在的，有一些經紀爲了拉客、增加銷售說服力，以讓潛在買家安心訂購單位，不惜出此一招。
業界的朋友透露，在簽下選購權書的經紀當中，不乏真正的買家，但不排除有些經紀是爲了推銷房子而出的奇招。這些經紀在簽下選購權書後，一般必須在三個星期內執行選購，若沒法執行選購，他將有可能被發展商沒收相當于屋價的1.25%定金。
但以現在的市場慣例，一般發展商都可通融，允許重新發多一份選購權書，而經紀又有多三個星期使用新的選購權書來推銷公寓。就這樣一直向發展商要求重發新的選購權書，直到沒有辦法再重發，才會失去定金，而這也就當作“退回公寓單位”。
所謂退回單位（returned units），指的是買家簽署選購權書和支付定金後，卻改變主意決定退回單位。買家支付的部分定金以至全部定金會被賣家或發展商沒收。
高傭金促成經紀“買房來賣房”
對一個傭金可達2.5%的經紀來說，能夠做成幾宗交易或賣出至少一個相等于買進戶型的單位，即使被沒收定金，他還是有錢賺的。換句話說，只要房地産經紀的傭金越高，這一招就更湊效。
不難發現，市場上新項目越多，競爭越激烈，一些發展商越願意支付較高的傭金，房地産經紀因此就有空間使出這種“買房來賣房”的銷售策略。
這種“買房來賣房”的銷售伎倆雖然未必會對購屋者造成損失，但它肯定是不良的銷售手法，因爲買家可能會被經紀的選購權書誤導而做出購房決定。更嚴重的是，這些沒有執行的選購權書也大大影響了官方每月收集來統計市場數據的准確度。對此，市區重建局已經開始在每月爲上一個月所發布的數據做出適當的調整。
根據9月份的一項統計數據，在該月售出和退回的公寓項目單位比率參差不齊。9月份賣得最好的是新登場的Park Clematis，售出的316個單位，只有一個單位退回。
但是，一些也賣得不錯的項目如Parc Botannia賣出了61個單位，可是當月退回的單位卻高達38個，占售出數量的六成。
數據顯示，本地一些新私宅項目的退回單位近期走高，而買家放棄定金，把新購單位退回給發展商的因素各異。市場人士發現，一些越多人排隊搶購的項目，退回單位比率越高，買家可能因一時沖動或經不起經紀遊說，簽下了選購權書，事後才發現自己負擔不起，只好把它退回給發展商。
重發選購權書不僅是房地産經紀的銷售手法，當然也有較普遍的因素是上述提到的買家改變主意，或者買家更換個人資料。而組屋提升者一般需要多一點時間解決貸款和資金問題等，所以多數會要求發展商重發選購權書，發展商通常會通融而重發給買家。
今年2月，瑞士信貸（Credit Suisse）發布了一份報告，指出本地一些公寓項目的退回單位數量有上升的趨勢，特別是自去年7月的降溫措施實行以來，一些公寓項目的退回單位數量令人咋舌，嚴重扭曲了官方每月統計及公布的市場銷售數據的准確度。
報告提到，這當中的原因是一些發展商爲了鎖住買家，願意通融買家要求多次重發選購權書所致。甚至有些發展商也沒有因買家無法執行選購權書而沒收部分定金。
無論是買家或賣家，都需要有一套能夠真正反映房地産市場的數據作爲參考。千奇百怪的房地産銷售手法在所難免，但經紀適當的銷售方式才能找到真正的買家，買家也必須量力而爲，謹慎考慮後才簽下選購權書，不可舉棋不定，草草了事。更重要的是，買房前要做好功課，卻忌跟風，才不會掉入樓市的銷售陷阱。