一場突如其來的冠病疫情，令經營小本生意的小李收入大跌，眼看就要交不起店租，小李急得不知如何是好。
日前，他從隔壁店家老板小馬那裏聽說，政府會出台法律協助他們，如果符合資格可免去多達四個月租金。
但小李不知道自己的生意是否符合資格？也不知道要准備什麽文件，要如何去同業主交涉……心裏冒出一連串疑問。
同樣一知半解的小馬說：“如果幾個月後，生意還是沒有起色，到時候還是無法繳租金，我們這些中小企業該怎麽辦？爲什麽不能制定更長遠的法律來幫助我們？”
本期《說法識法》邀請正氣律師事務所（R. S. Solomon LLC）蕭錦耀律師，以及立傑律師事務所（Rajah & Tann LLP）管理合夥人汪炳坤律師，解讀冠狀病毒疾病（臨時援助措施）法令與修正法案的一些規定，也談談業主和租戶下來可做哪些准備，保障自己的法律權益。
冠病疫情對中小企業的沖擊預料還會持續一段時日，有業者希望政府探討針對租金問題擬定永久法律，以緩解業者的疑慮。受訪律師提醒，立法須在幹預市場與尊重合約精神之間取得平衡，長期幹預商業活動不僅被視爲過于嚴苛，也會影響市場的長遠發展，務必慎重其事。
疫情讓全球經濟前景蒙上陰影，政府極其罕見地在短時間內相繼出台冠病（臨時援助措施）法令和冠病（臨時援助措施）（修正）法案，對許多中小企業猶如一場及時雨。然而，陰影何時散去，仍充滿不確定因素。
冠病（臨時援助措施）法令自4月20日生效，涵蓋多項保護措施，讓受冠病疫情沖擊無法履約的個人和中小企業，通過延後執行合約等，有半年的緩沖期。法令目前的最後有效日是10月19日，律政部長可視情況再延最多半年，至2021年4月19日。
本月初已在國會接連三讀通過的修正法案，規定政府、商業房地産業主和租戶共同承擔租金義務。商業房地産租戶可免租多達四個月，工業和辦公房地産租戶則可免租多達兩個月。修正法案的內容將在7月底落實。
蕭錦耀律師說，目前法令只允許租戶延遲半年繳租，已有中小企業擔心臨時援助措施在10月19日解除後，資金周轉依然面對問題，卻須按原本的合約履行義務，屆時恐會引發一些混亂。
延長期限會加重業主負擔
但他指出，政府立法規定業主也須共同承擔租金義務，其實是相當嚴苛的要求，若延長期限會加重業主的負擔。“尤其是一些靠收取租金來繳付房貸的小型業主，他們也很擔心租戶在這期間領取種種援助後，生意還是難以爲繼，最終還是要停業。”
如果制訂永久法律，蕭錦耀提醒，從宏觀角度來看，這樣的法律或會引發一些外來投資者的擔憂，認爲在我國置業會受到諸多限制，政府還可能搬出法律條文來“對付”他們。
擬租賃協議應具靈活性
本地26萬中小企業占國內生産總值45％，爲72％的人創造就業機會。回到此次出台法令的初衷，蕭錦耀說，中小企業如果無法生存，將導致很多人丟失飯碗，這是非常嚴重的社會問題，因此政府須征用民間資源協助企業纾困。“但如果立法長期幹預，就會幹擾自由貿易的發展。”
參與擬訂此次修正法案的汪炳坤律師指出，關于擬定較永久的法律，必須謹慎平衡合約精神（sanctity）和人民核心利益受嚴重影響時所做的幹預。
他認爲政府透過四份預算案和冠病（臨時援助措施）法令與修正法案，已在有針對性的情況下，及時制定周密而明智的應對方案。
律政部長兼內政部長尚穆根本月初在國會爲修正法案提出二讀時也強調，政府不輕易幹預私人合約，如果幹預也必定以尊重合約精神爲准，這也是法制社會的重要組成部分。“但合約精神不能是絕對的。如果危及人民的核心利益，並且有必要爲共同利益保障經濟結構的基本完整性，就有幹預的必要，但這類幹預必須合理且有時限。”
隨著居家辦公和網購等趨勢將成爲國人生活的新常態，蕭錦耀提出，在後冠病疫情時代，整個租賃大環境與相關法律都將重新洗牌，擬定公平租賃協議時應格外注意一些事項。“例如，業主對營運時間、分店限制等要求應更具靈活性，爲雙方預留更多改變和轉型空間，在有需要時更好地渡過危機。”
無論如何，危機當前人人都求自保，蕭錦耀強調，法律爲這些問題提供底線指導，但無法透過一刀切的形式照顧到方方面面，因此業主和租戶仍要互相扶持，盡量達成協議共渡難關。
租戶須保存記錄 證明營收下跌
業主若對租戶營業額的下跌存疑，有權向租戶索取相關資料或文件爲證。如果租戶沒有保留足夠的記錄，將須作出解釋並提供其他證據，證明這期間的生意受到顯著影響。
根據修正法案，租戶必須符合幾項條件，才有資格獲得免租，包括2019年營業額不超過1億元，以及今年4月和5月的月均營收比起去年同期下跌超過35％。他們的租約也必須在今年3月25日前生效。
汪炳坤說，爲了證明營收下跌，租戶應盡可能向業主出示相關證據，讓業主合理相信租戶有理由獲得免租。
以零售業和餐飲業爲例，統計局的數據顯示，這類生意分別在今年4月同比下跌了平均61％和53％，因此這兩個領域的多數業主和租戶，理應都能就此達成共識。
蕭錦耀也指出，如果業主對租戶的營收有異議，租戶應出示銷售點終端（POS）系統記錄、發票，或者有關戶頭賬目等資料，證明營收下滑幅度。
一些租戶這期間轉戰網絡平台，例如餐飲業者在病毒阻斷措施期間推出外賣服務拯救生意，營業額並沒有下降太多，只要營收沒有同比下降超過35％，按規定就無法享有租金減免。
根據他日前與多名中小型業者的交流，一些租戶誤以爲無須繳交4月和5月的租金，其實這兩個月的租金減免是政府透過房地産稅回扣和補助發放給業主，由業主退還給租戶，而且款項數額是根據房地産稅計算，因此有些租戶拿到的回扣額未必相等于兩個月租金。
“有些商業租戶也問，怎麽申請才能獲得6月和7月的免租，其實這是法律規定業主必須給予的租金減免，如果租戶符合條件，這兩個月不交租金就可以了。”
口頭承諾或錄音具法律效力
在非常時期，業主與租戶就特殊情況達成的共識，可選擇以錄音或文字形式保存，以備不時之需。
蕭錦耀提醒，很多人以爲協議必須是白紙黑字，其實口頭承諾也具有法律效力，不過一旦發生糾紛，如果沒有第三方獨立證人，就難以證實承諾的內容。
他說，業主和租戶這期間商議好的事項，可聘請律師擬定法律協議並簽名作實，但這麽做必然會産生費用。
他說：“考慮到面對困難的業者會希望盡量節省開支，雙方可把商議好的內容錄音並各自保存，或以雙方熟悉的文字寫下來並簽名。”
如果合約雙方實在無法達致協議，可申請交由評定員（assessor）處理。律政部委派的評定員包括律師、會計師和業界代表。評定員一般通過電郵處理申請，可能會要求雙方提呈更多資料，如有需要也可能通過網絡處理或要求與合約方見面。
由評定員做出的最終決定不可上訴，下來出台的附屬法例將闡明申請程序。汪炳坤說，估計程序會與冠病（臨時援助措施）法令的相似，相對簡單而且不會花太長時間。
此外，按照目前的條文來看，如果不是在雙方同意的情況下，業主不可分期兌現他們須給予租戶的租金減免。汪炳坤說，符合條件的租戶可申請以分期付款的方式延遲償還欠租，但這另當別論。
根據修正法案，租戶可申請延期支付今年2月至10月19日間累積的欠租，並在之後的九個月內等額償還年利息上限爲3％的拖欠租金。
當局也限定，商業房地産租戶可延遲償還最多五個月的欠租。工業和辦公房地産租戶可延遲償還的欠租頂限則是四個月。
業主如果也陷入財務困難而無法承擔當局所規定的租金減免，可申請評估並只承擔一半的減免義務。當局會根據收租是否占業主每月收入的可觀部分，及業主産業的年值作出評估。