馮嘉年
烏節路作爲國際知名的購物天堂，是我國吸引遊客購物消費的熱點之一。
冠病疫情導致海外遊客幾近絕迹，烏節路的商家如何填補這個消費真空？後冠病時代，消費習性改變，烏節路的實體商場和休閑空間，如何保持價值？
來臨的12月，烏節路會一如往年用聖誕燈飾點亮佳節喜氣嗎？商場和零售商是否將舉辦應節活動營造氣氛，讓購物和娛樂體驗更完整？
生活作息被冠病幹擾了大半年，剛度過一個非比尋常的國慶假日，相信不少國人心裏已開始這麽問。
烏節路商聯會（Orchard Road Business Association，簡稱ORBA）往年一般在9月公布聖誕節慶活動。ORBA發言人向《聯合早報》指出，接下來的重點活動，包括來臨的“烏節聖誕大街歡”（Christmas on a Great Street）將采用新形式舉行，將在未來幾個月說明更多詳情。
烏節路商家策劃年底銷售活動，無疑仍得面對冠病疫情的不確定性。不過，自6月19日阻斷措施解封第二階段開始，零售業大多已恢複營業。來到8月，配合國慶日的促銷更讓烏節路商場人潮再現，商家感到謹慎樂觀。
經營烏節路313@Somerset購物中心的聯實全球商業房地産投資信托（Lendlease Global Commercial REIT，簡稱聯實信托）透露，旗下商場6月19日至30日人流量恢複至去年同期的40％左右，整個6月的租戶銷售額則比5月份增加4.5倍。
聯實信托總裁周頌業預期這個正面勢頭將持續，除非政府實施新的限制措施。
遠東機構（Far East Organization）零售業務助理主管洪琬芬透露，旗下烏節路中央城（Orchard Central）7月份人流量已恢複至阻斷措施前3月份的85％，租戶的銷售也好轉。
受訪商場都觀察到消費者在疫情期間加速上網消費，因此他們也加速跟進。
遠東機構8月份配合國慶，除了停車優惠和國慶禮包促銷，更通過網上直播推介旗下租戶的商品，限時促銷。
洪琬芬坦言，過去幾個月零售加速數碼化的趨勢將長期持續，集團正探討如何提升數碼管道的效益和消費體驗。
聯實信托則于7月底在Lazada電商平台推出旗艦網店，網羅旗下租戶，配合國慶日促銷。
周頌業認爲，313@Somerset網羅了多家從網店發展成實體店的品牌開設旗艦店，讓商場在發展全渠道（omnichannel）銷售方面占有優勢。
經營烏節路獅城大廈（Plaza Singapura）及愛雍·烏節（ION Orchard）的凱德集團，6月份推出數碼平台eCapitaMall及Capita3Eats，目前已獲400商家加盟，預計今年內可達500家。
須迫切填補旅客消費缺口
結合網上和實體店的全渠道零售，俨然成爲後疫情時代商場的主力戰略。
然而，本地消費可迅速轉到網上，海外旅客的消費，卻是巨大缺口。
SRE環球房地産咨詢公司研究與咨詢部主管陳瑞謹向《聯合早報》指出，全島零售業都須追趕網上銷售趨勢，但對烏節路來說，更大的挑戰是海外訪客絕迹。“烏節路靠的不是周邊居民，而是遊客，因此商家尤其迫切須要吸引遊客以外的本地消費者。”
我國去年全年的訪客人次高達1910萬，旅遊收益爲277億元。烏節路作爲名聞遐迩的旅遊熱點，是最主要的遊客吸金石之一。
冠病疫情暴發後，入境本地的人次從2月份開始大跌，隨著各地封城鎖國，入境旅客幾近歸零。我國近期陸續跟多國商討開放綠色通道，有限度恢複必須的商務旅程，並將開始向一些已控制好疫情的國家或區域開放一般旅行。不過，只要有效的疫苗一天不面世，旅遊業都不大可能取得顯著意義的複蘇。
新加坡旅遊局、聖淘沙發展局和新加坡企業發展局于7月宣布攜手撥出4500萬元，下來九個月與旅遊業者合作，推出“重新探索新加坡”（SingapoRediscovers）計劃，鼓勵國人在國內遊玩。政府也在本周宣布撥出3億2000萬元的旅遊消費券給國人，作爲國內的旅遊消費補助。
ORBA發言人說，接下來幾個月將致力推動業者參與重新探索新加坡活動，也鼓勵國人重新發現本地旅遊景點及時尚産品，支持本地商家。
爲了帶動烏節路人氣，ORBA從去年至今年初舉辦了多個快閃商店（pop up store）活動，包括“夜在烏節”（Night At Orchard）來增進夜間活力，但因爲冠病疫情而停頓。
隨著重新探索新加坡計劃啓動，一些烏節路商家已開始部署新的快閃活動。
在Orchard Shopping Centre設有分行的寶興珠寶（Poh Heng）將參與計劃，在年底推出一個迷你快閃展示棚。
寶興助理總經理蕭淑雯透露，快閃活動將展示本地土生華人文化對珠寶設計的影響，也將爲聖誕季節推出新的設計系列。
須培育更多本地品牌 營造獨特新加坡逛街體驗
新加坡國立大學房地産與城市研究院副院長李乃佳博士指出，當零售活動恢複，短期內烏節路人流將激增，展開報複性消費。不過，如果冠病病毒不消失，疫苗遲遲不面世，複興烏節路的計劃恐怕需要好幾年的時間才能看到具體成效。其中一個關鍵在于營造獨特的新加坡式逛街體驗，栽培獨特的新加坡品牌。
去年1月開幕的“設計·烏節”（Design Orchard）肩負培育本地零售品牌的使命，設立了零售展間及孵育中心，駐紮了60多個本地品牌，截至今年3月共吸引了27萬訪客人次。
Photo Phactory就是其中一家，在那裏售賣特色主題設計的家居及隨身用品。公司近期跟吉蒂貓（Hello Kitty）合作的産品系列，雖然在疫情期間推出，仍成功吸引到本地貓迷，首批貨品推出首日即售完。
創辦人艾羅拉（Valley Arora）透露，公司接下來將跟旅遊局合作展開贈品促銷活動，並繼續跟其他本地和國際品牌合作開發主題系列。
實體空間須增值
當消費從實體轉向虛擬的現象因冠病而更勢不可擋，烏節路偌大的商場和購物街在長期要如何維持及創造價值？
李乃佳認爲，商場實體空間的意義在于讓人們聚集享樂。接下來，零售業者必須重新形塑經營模式，提升服務水平，而商場則須設法爲實體空間增值。
從更長遠的城市規劃來看，陳瑞謹指出，當旅遊業重開，遊客重來，最關鍵的一點是保障他們的健康及安全，因此在規劃上就要確保更多的開放空間和寬闊的走道，以及確保妥善的室內空氣流通系統。
事實上，政府複興烏節路的計劃並沒有因冠病疫情而停頓。
在2019年國家發展藍圖下，市區重建局和國家公園局于今年2月公布總統府正對面公園（Istana Park）的綠化計劃，與多美歌格林（Dhoby Ghaut Green）及槟榔路（Penang Road）開放空間形成新的綠色地帶，營造適合國人進行各種休閑娛樂活動的空間。
6月份，政府將格蘭芝路（Grange Road）停車場改建成專供年輕人娛樂的大型戶外空間的發展權頒給聯實信托，預計2022年投入運作。
聯實信托總裁周頌業認爲，當前冠病挑戰史無前例，但前方仍有曙光。他說：“消費形態將蛻變，轉向更注重社交、健康及以家庭活動爲主的産品和服務，因此購物商場將繼續充當社區的聯系者。”
旅遊局和市建局發言人向《聯合早報》指出，雖然冠病疫情短期內對旅客人次造成沖擊，複興烏節路的重點策略依然有意義。跟其他城市一樣，當局正在研究消費習性的轉變及冠病對我國城市發展規劃的影響，並會針對個別計劃做出適當調整。
當局指出，冠病其實更凸顯了國家發展藍圖下“昔日果園·烏節再現”（Bring Back the Orchard）長期計劃的重要性。例如，消費習性的改變進一步印證了烏節路須從零售業擴展到其他領域。人們對身心健康的需求更高，將需要更多安全可靠的公共空間及步行街來促進活躍健康的社交生活。而烏節路的綠化和提升計劃，能讓訪客享受更健康安全的戶外活動。
星展集團研究分析師陳偉祥相信，雖然後冠病時代的購物形態徹底改變，更傾向電子商務，但零售商場仍會是整個零售業生態體系的核心。
他預期全島各處將有11個“主導商場”（dominant malls），包括烏節路的313@Somerset、百利宮（Paragon）和獅城大廈。這些商場將繼續提供多元化的選擇及購物體驗，並能憑借各自的周邊地區及交通網絡的支持，吸引人流彙聚。
疫情進一步壓低租金
早在冠病疫情暴發前，烏節路的零售業已面臨挑戰。
陳偉祥指出，在冠病前，烏節路一直是吸引遊客購物消費的熱點，奢侈品銷售一直維持得不錯。但除了奢侈品，旅客也更著重其他消費體驗包括餐飲等，濱海灣金沙更舒適的購物環境也對烏節路帶來競爭。至于本地消費則也隨著時間演變，逐漸轉到鄰裏商場。
據李乃佳觀察，冠病前，烏節路零售租金已出現局部下壓。一樓或底層，靠近入口及電動扶梯的優質樓面租金保持平穩，但高層的樓面則已面對下壓。
隨著冠病疫情暴發，我國整體零售租金在第二季顯著下跌。房地産咨詢顧問萊坊（Knight Frank）的統計顯示，全島第二季的黃金樓面零售租金比第一季下挫5.4％，每平方英尺28.90元。烏節路的租金環比跌幅5％，但32.80元的租金尺價仍是全島最高。（見圖表）
萊坊預期，由于經濟衰退帶來壓力，加上社交距離措施仍對人潮造成限制，整體零售租金今年內將下滑10％至15％。
陳瑞謹則認爲，冠病對烏節路的沖擊是全島最沉重的，因爲租金較高，消費價格也較高，少了國外旅客，銷售顯著萎縮。租戶如今也須將銷售管道分散，采取數碼化須做出顯著投資。如果業主對租金的要求不夠務實，租戶將被迫結業。
“烏節路租金具體會下滑多少難以估量，但走勢必須反映真實的營業狀況。如果銷售額出現雙位數下跌，租金恐怕也得反映這個跌幅。”