總裁會客室
百彙生命房地産投資信托執行董事兼總裁楊衍超透露，信托不排除拓展澳大利亞和歐洲，包括德國、英國和法國等成熟市場，這也符合信托一向來只專注于成熟穩定市場的策略。信托上周發布的最新業績顯示，今年第三季每單位派息3.54分，同比增長7.4％。
呂愛麗 報道
百彙生命房地産投資信托（Parkway Life REIT）今年9月被納入富時歐洲公共房地産協會／美國房地産投資信托全球發達指數（FTSE EPRA Nareit Global Developed Index），市場以“出乎意料”形容之。信托執行董事兼總裁楊衍超卻淡然地說：“不意外，只是比我們預期更早。”
百彙生命房地産投資信托是本地極少數的醫療信托，今年來股價漲了24％，首次突破4元的水平。信托的投資組合一共有53項資産，新加坡的組合貢獻營收大約58％，日本貢獻42％。
楊衍超透露，信托接下來打算拓展第三個市場，“我們現在的重點是建立第三個主要市場以增加現金流韌性。”他表示，信托不排除澳大利亞和歐洲，包括德國、英國和法國等成熟市場。
“這符合我們一向來的策略，我們只專注于成熟穩定的市場。”現年54歲的楊衍超是在信托于2007年上市的隔年，接下總裁的任務。
楊衍超的背景主要在財務領域，當初接任總裁時，也花了一段時間摸索。“我當時做了一個很重要的決定，我們要成爲新加坡房地産投資信托（REIT）領域，最具防禦性的信托。”
楊衍超指出，投資者青睐REIT，是因爲它可以帶來經常的股息收入，“REIT的結構本身具備了防禦特質，加上醫療，就可以達到我們的目的。”
楊衍超直言：“我們從來不認爲百彙生命是一個可以爲投資者帶來高投資回報的工具。我們更重視可持續派息，同時爲投資者提供一定程度的合理增長。”
自上市至2019財年，信托的每單位派息（DPU）增長了108.7％。于上周發布的最新業績顯示，信托今年第三季每單位派息3.54分，同比增長7.4％。
一名市場分析師私下評論，百彙生命雖然穩定派息，但投資者也期待信托進行更多收購，增進收益和派息。
收購能帶來效益
才是最重要的
“我一直以來強調一項原則，收購不是最終目標，而是實現目標的一種手段。”楊衍超認爲，收購能帶來效益才是最重要的，“如果收購能提高信托的防禦能力，例如增加經營者、現金流以及提供進一步擴展的機會，我們才會考慮。”
楊衍超解釋，與一般零售和辦公樓信托不同，“我最大的擔憂是萬一一個經營者垮了，我能不能迅速找到替代？我們進入一個市場，必須確保該市場擁有很多經營者，而且都是有盈利的。”
這是信托最初進軍日本的原因。楊衍超指出，信托在新加坡的投資組合都是醫院，療養院不是重點，因爲新加坡相關業者不多，這個領域仍在起步階段。反觀日本社會人口老化嚴重，療養院的需求很高。
同樣的，信托並未在日本收購任何醫院，因爲當地大部分醫院是非營利的，楊衍超說：“這樣我會比較擔心租金調升問題。”
信托進軍日本，正好遇上2008年金融風暴。“我們看中了一些機會，其中有一批療養院，雖然入住率很高，經營者依然有獲利，但業主遇到資金壓力。我們于是利用機會收購了一些療養院。”據楊衍超透露，當時的收購價比市值低了10％以上。
相隔逾10年，全球經濟在冠病疫情沖擊下出現極大不確定，楊衍超相信能在危機中找到機會，爲信托建立第三個關鍵市場。
高增長意味著高風險
甯願放棄投資新興市場
不過，他明確表示不考慮新興市場。楊衍超不否認一些新興市場的醫療需求很高，“但高增長伴隨而來的是高風險。我們甯可放棄這些機會，選擇求穩。”
信托于2012年收購了馬來西亞MOB專科診所，至今未見進一步拓展，即是一個例子。楊衍超說，基于該國的政治局勢，信托選擇先觀望。
他指出，信托首次進軍日本，也引來不少投資者質疑。“他們說日本正在走下坡，爲什麽還要投資日本？我告訴他們，唯一沒走下坡的就是人口老齡化。事實證明，不久之後便有更多投資者進入該市場，包括美國的私募基金。”
楊衍超認爲，信托在日本具有先行者優勢（first mover advantage）。通過資産提升計劃，協助經營者提高營運效率，也讓信托與當地的業者建立了良好的長期默契，例如擁有優先承購權（right of first refusal），收購日本上市公司內山控股（Uchiyama Holdings）旗下的療養院資産。
信托過去六年進行了兩次資本再循環，目前在日本的48項療養院資産，47項是永久地契。楊衍超說，信托接下來不會在日本再進行大規模收購，“以投資組合角度來看，已大致飽和了。”
與IHH展開租約更新協商
也將探討提升資産價值
信托與主要租戶，同時是信托保薦機構的IHH醫療保健（IHH Healthcare）已展開租約更新協商。雙方的租約自2007年起爲期15年，2022年到期之後，可以延長15年。
信托在我國持有的資産包括鷹閣醫院（Gleneagles Hospital）、伊麗莎白醫院（Mount Elizabeth Hospital）以及百彙東岸醫院（Parkway East Hospital）。
楊衍超說：“這12年來，我們與IHH的關系非常良好。協商開展至今很順利。”信托已經委任獨立估價師評估接下來的租金調整。
成立之初，百彙生命可以參考的同類型信托不多。楊衍超指出，零售和辦公樓的租金調整可以參考經濟周期，醫院則不適合。于是，信托效仿歐美市場，本地的租金是每年至少增長1％，再加上前12個月的通貨膨脹率；若通脹爲負值或經濟陷入通縮則以零計算。這麽做可以確保信托的租金調升，爲投資者提供下行保護。
不過，楊衍超指出，這一輪協商不僅關乎租金，“從信托以及醫院的角度來看，有些設施已經陳舊，因此我們也要討論如何提升資産價值。這也意味著爲業主增值以及提升租戶的營運效率，協助租戶獲得更大的經濟效益。”
不論如何，他相信雙方必然是以現有的基礎，協商出一個互惠互利的結果，而這項結果不只著眼眼前，也放眼未來。