本地有多達八成國人居住在組屋，這套房地産或是許多人一生中最大筆的投資。
隨著銀行貸款利率走低，接受《聯合早報》詢問的銀行發現，近期有越來越多組屋屋主趁機將建屋發展局的貸款轉換成銀行貸款，以降低所須支付的利息。相較于建屋局2.6％的優惠貸款利率，銀行的房貸利率目前比前者低了至少一個百分點。
組屋屋主在轉換成銀行貸款時，是否該把低利率視爲唯一的考量？
本期《理財錦囊》邀請專家講解建屋局和銀行貸款的區別，以及在選擇貸款時須考慮哪些因素。
美國聯邦儲備局多次重申維持低利率一段長時間，這樣的低利率環境有利于購房和融資。
星展銀行抵押貸款業務部執行董事卓依萍受訪時透露，銀行推出的加強版“儲蓄銀行建屋局貸款”（POSB HDB Home Loan）受到客戶歡迎，從建屋局轉向該銀行貸款的屋主數目，今年更是增加超過10倍。
這項房貸配套的年利率爲1.50％，首五年利率是固定的，爲融資者提供多一層保障。五年後的年利率爲24個月的定期存款利率外加0.9％。該定期存款利率目前是0.9％。
打個比方，如果屋主有一筆分20年還清的30萬元房貸，要是他向建屋局貸款，每月須償還1604元。要是利用上述配套，則每月償還1448元，相較于前者每月可省下156元。這項配套的最低貸款額爲10萬元。
向建屋局貸款須符合的條件包括其中一名買家須是新加坡公民，以及家庭月入頂限不得超過1萬4000元。建屋局的房貸利率，目前定在公積金最低利率再加0.1％，即2.6％。
過半購屋者 首先選擇建屋局優惠貸款
卓依萍說：“據觀察，超過一半的人在買組屋時會首先選擇建屋局的優惠貸款。建屋局貸款的年利率平穩，過去近20年一直維持在2.6％，但高于銀行貸款利率。我們向客戶了解到，許多人不知道銀行的利率較低，也有人不知道轉換成銀行貸款其實並不難。”
不少人在買房時向建屋局貸款的原因之一，是希望減低支付首期所需的現金。買家可向建屋局借到最高90％的貸款，其余大部分款項可使用公積金存款支付，無須動用大筆現金。
然而，若買家向銀行貸款，則只能借到相當于屋價75％的貸款，並以現金支付另外至少5％，其余款項可來自公積金存款或現金。
此外，銀行貸款一般上要達到最低貸款數額，但建屋局沒有這項規定。建屋局貸款也比較靈活，可以提早償還貸款，無須付罰金。若選擇銀行貸款，可能幾年後得再融資，而在鎖定期內提前還款或須付罰金。
另一個須考慮的因素，是一旦轉換成銀行貸款，屋主不能改變主意，轉回向建屋局貸款，除非是日後購買另一套組屋時才可以再提出申請。
華僑銀行也觀察到近期有更多組屋屋主轉換成銀行貸款，今年收到的申請是去年同期的逾三倍。
該銀行零售抵押貸款部總經理潘麗華指出，華僑銀行推出與三個月新元隔夜利率複利（compounded SORA）挂鈎的房貸配套，並讓屋主享有靈活性，可在兩年的鎖定期內提前償還高達50％的房貸。
根據這項配套，第一年的利率爲三個月SORA複利另加1.2％，第二年是三個月SORA複利另加1.3％，之後則是三個月SORA複利另加1.4％。
大華銀行集團個人財務服務部主管陳光钰提醒，擁房是長期的財務承諾，購屋者須了解貸款的各種費用和條件等。除了在選擇房貸配套時采取長遠視角，購屋者也應該確保有足夠資金，應付預想不到的情況如利率上升或個人狀況出現變化。
陳光钰說：“許多屋主傾向使用固定利率的房貸配套，因爲這具穩定性，可在設定的貸款期限內，每月分期支付固定數額的款項。”
銀行貸款的各種手續費包括了介于2000元至3000元的律師費、約200元的估價費，以及提前償還部分房貸的費用等。以大華銀行爲例，若想提前償還部分房貸，所需的費用是鎖定期內提前償還金額的1.5％。
建屋局和銀行 出招助國人纾困
冠病給經濟複蘇帶來不確定因素，人們難免擔心飯碗不保，影響償還貸款的能力。爲了協助面對困難的國人，建屋發展局上個月宣布，讓那些須長期調整現金周轉情況的屋主選擇延長建屋局房貸償還期，最長可延至65歲，但償還期須限制在40年以內。在新措施宣布之前，一般上向建屋局貸款的屋主最長可用25年償還房貸。
一些銀行貸款也有爲屋主失去收入或發生意外提供保障。例如，星展銀行的建屋局貸款包含六個月的免費保障計劃，若是突然失去工作，可得到高達三個月的房貸償還金額，每月頂限是2500元。如果因意外死亡或導致永久殘廢，可索賠高達3萬元。
財務規劃公司星融（SingCapital）執行總裁謝诏全認爲，房貸是一項長期的財務規劃，如果屋主沒有打算短期內賣掉組屋，最好是按兵不動，繼續使用建屋局的優惠貸款。
“我覺得沒有必要爲了短期的好處，而放棄長遠的穩定。不過，若計劃在兩三年內賣掉組屋，則可以考慮轉換成銀行的房貸配套，享有較低的利率。”
此外，銀行在評估聯合借貸者的申請時，是根據他們的收入加權平均年齡（income-weighted average age）來制定貸款的償還年限。若妻子沒有工作，就只考慮丈夫的年齡，這意味著他們可能得在較短期限內還清房貸，每月須支付更高的償還額。建屋局則是使用夫婦的平均年齡來計算償還年限。