說法識法
冠病疫情對經濟造成嚴峻沖擊，業主與租戶之間的緊張關系也屢屢浮出台面。
政府從去年4月起，出台冠狀病毒疾病（臨時援助措施）法令和後續修正法令，爲業主和租戶提供延遲履行合約義務和租金減免等援助。
若此時要更新或簽訂新的租約，業主和租戶應注意哪些方面？隨著相關援助逐漸遞減，萬一有分歧還是談不攏，雙方可訴諸哪些法律途徑討回公道？
本期《說法識法》邀請源凱法律事務所（Yuen Law LLC）董事經理阮偉倫律師
和I.R.B.律師事務所管理合夥人拜羅斯（Mohamed Baiross）律師，講解業主和租戶應如何保障各自的法律權益。
疫情前路看不清，想好後路好兩清。雖然近期經濟局勢看似有所改善，但租賃糾紛還是有比平時多的趨勢。受訪律師也注意到，合約方爲“以防萬一”，簽訂租約時更注重想好後路。
面對疫情發展的不可預見性，阮偉倫律師指出，這期間簽署的新租約當中，合約方一般更重視涉及違約金（liquidated damages）等補救措施的條款。
商業租約也更傾向于采用按照銷售額一定比例來收租的模式。這種模式較常見于零售業，一般約定有保底租金或最低租金。
拜羅斯律師則觀察到，與其采用更複雜的租賃模式，合約方仍比較傾向于透過協商租金金額和租期長短來管理生意風險。
他指出，自從冠病疫情來襲，律師所處理的租賃糾紛案件當中，大多源于租戶因財務問題尋求提前終止租約。
政府立法推出的租金減免措施在去年爲許多租戶提供了所需援助，今年的情況雖然看似隨著經濟局勢有所改善，但該律師所仍接到比平常更多的租賃糾紛案。
鑒于經濟情況料在短期至中期內處于不明朗，拜羅斯提醒，租戶在簽署長期租約前，應謹慎評估現金周轉能力。“租戶其中一個管理風險的方式，是與潛在業主協商提前解約條款，就算日後陷入難以爲繼的情況，也有個退場方案。”
此外，雖然口頭合約也具有法律約束力，不過盡可能將協商好的細節列在白紙黑字的租約上，仍是最保險的做法。阮偉倫說，如果合約方無法就之前協商的事項達成一致口徑，執行起來就會有一定難度。
市場上，業主和租戶之間可能由于信息不對稱，存在租約條件不公平，租戶處于議價劣勢等問題，對此，業界和政府近年都在積極探討更爲公允的做法。
公平租約框架不具法律約束力
我國早在2015年就推出公平租約框架，旨在幫助業主與租戶了解租約的重要條款與條件，以及教育雙方有關個別角色與責任。不過，這套框架不具法律約束力，無法發揮有效作用。
公平租約工作委員會于是在去年5月向政府提呈15項建議，希望立法推行公平租約法令。據早前報道，由業主和租戶社群組成的臨時委員會，已著手商議如何制定及落實能被業界廣泛采用的公平租約框架。
若須要訴諸法律，拜羅斯說，合約雙方可選擇入禀法庭，透過民事訴訟解決租賃糾紛。“取決于涉事租約類型和索償金額等因素，訴訟可能會在不同級別的法庭展開。”
他也指出，若雙方都願意參與，也可透過調解途徑解決糾紛。
另一方面，在冠病（臨時援助措施）法令下，個人和中小企業可從去年4月20日起提呈援助通知，在法令限定期限內延後履行合約義務，非住宅租約便是最常涉及的合約類型之一。不過，針對這類租約的援助已于去年11月19日失效。
去年7月底生效的租金減免框架，對許多陷入財務困境的租戶而言更是一場及時雨。
合約調整框架助商討租約條件
近日律政部通過再次修正該法令推出的合約調整框架于本月15日生效。受疫情重創、營收顯著下跌的小型和微型企業，可透過這項臨時合約談判框架，要求與簽約方重新商討合同條件，以免最終被迫清盤或遭起訴。
兩名律師都建議符合條件的商家探討在合約調整框架下解決問題。拜羅斯說，新框架能夠幫助商家在公平的情況下與業主重新協商兩者之間的來往，並在因冠病而産生巨大變化的商業環境中繼續前行。
必須注意的是，合約調整框架僅適用于在去年3月25日前簽訂的特定合約。在這之後簽訂的租約更應預先設想退場方案，否則日後出現意料之外的狀況，或只能委托律師處理。
實際上，人們一般以爲一旦有律師介入，雙方的敵對立場就會更加分明，事態也會變得充滿火藥味，但拜羅斯指出，其實並不全然如此。
他解釋，律師們主要爲客戶盡可能找出最佳解決方案，有時候最佳潛在方案是竭盡全力捍衛法律權益，但有的時候，協商並達成折衷方案反而是較理想的做法。
租金減免靠政府業主和租戶共同承擔
截至去年底，租金減免評定機構收到3214份申請當中，有371份涉及對具體免租金額的計算，其中17份已有定論。其余大多有待業主和租戶提交文件或補充澄清。
除可裁定免租資格
評定員還能決定減租幅度
律政部提供給《聯合早報》的數據顯示，另有2123份申請是要評定租戶是否符合資格獲得租金減免或額外租金減免，其余720份則是要評定業主是否可因財務困境，只承擔一半免租義務。
所有申請當中，有1349份已因合約方自行解決問題而撤銷。
去年9月底，律政部第二次修正的冠病（臨時援助措施）法令生效後，賦予租金減免評定員更大的權限，讓他們在免租糾紛牽涉某些特定因素時，能介入決定租金減免的實際金額。
在此之前，評定員只能裁定租戶是否享有免租資格，不能決定減租幅度。
租金減免框架規定政府、業主和中小企業租戶共同承擔租金義務，商業房地産租戶可免租多達四個月（去年4月至7月），工業和辦公房地産租戶則最多兩個月（去年4月和5月），政府和業主各承擔一半。
要是業主在政府派出現金補助通知前曾給予租戶援助，評定員可以決定以援助款項抵消租金減免的金額。
比方說，根據律政部提供的案例，一名業主在中央區擁有一間店鋪，以每月4500元的租金租給中藥零售商。
租戶早前提交評定申請，稱他享有四個月租金減免資格，總額爲1萬8000元。不過，業主表示，他早在去年4月已向租戶承諾，8月至10月間每個月減租1500元，即已經提供了共計4500元的租金減免。
爲了認可業主在租金減免框架以外自行提供給租戶的援助，評定員裁定這4500元能夠從業主在租金減免框架下必須提供的金額中扣除，因此最終免租金額爲1萬3500元。
在另一案例中，租戶在北部租下一個零售單位，月租爲4000元。乍看之下，租戶符合應可獲得所有四個月的租金減免，即共1萬6000元。不過，這次是業主提出了評定申請，稱他一直有在支付維修費和累積基金（sinking fund），每月共500元。
由于維修和服務費不包括在租金減免範圍內，評定員最終裁定這筆金額應從租戶可獲得的免租金額中扣除，最終免租金額爲1萬4000元。