拆遷一直是中國社會熱議的社會問題，而“釘子戶”現象也是屢見不鮮，每年都會碰到那麽一兩個最牛釘子戶，各有各的牛法，瞬間刷爆網絡。
早年間，中國政府采取比較簡單粗暴的執法手段，強拆的新聞屢屢見諸報端。
可是反觀新加坡拆遷改造新樓盤衆多，似乎卻從來沒聽說強拆，也很少聽說“釘子戶”的新聞。
新加坡是怎麽做到的？新加坡的拆遷政策好在哪？
01.
芽籠公寓拆遷竟遇釘子戶
雖然新加坡拆遷的確很少出現“釘子戶”，但也不是完全沒有，這不，最近就有“釘子戶”新聞上報了。
最近，某開發商在芽籠基裏瑪路Guillemard Road與芽籠28巷交界處建公寓，就遇上了兩個“釘子戶”。
《新明日報》記者日前兩次走訪工地，發現兩棟未拆遷的私宅分別在地皮的後方和正中間。
這兩棟私宅都是兩層樓單位，屋頂兩邊有破損。目前，私宅右側已建成一座公寓，左側的工地也開始施工。
其中一棟私宅的居民吳先生（60歲，攤販）受訪時表示，房子是母親買下，但母親已過世，因此現在他和大姐兩人居住在此。
“我把屋子前的空地打造成了一座花園，除了種植盆栽、飼養神仙魚及小鳥，早上還會在此坐看城市蘇醒的模樣。”
吳先生表示，幾年前曾有人詢問他是否有意售賣屋子，但他堅決拒絕。
他不想搬離這樣“世外桃源”的地方。
“現在已經找不到這樣的住宅，其他的地契可能只有99年，但這裏是永久地契，屬于我們，況且還能讓我打理花園，無論對方出多少錢都不賣。”
住在另一棟私宅的婦女表示，私宅在此已多年，樓下是佛堂，二樓則是住家，作爲佛堂看護的她並不清楚屋主不賣房的原因。
她也表示，施工並不影響她們進出，佛堂也只針對親友開放。
地産開發商受詢時則表示，已獲得有關部門的批准，並在數月前開始銷售，其余不予置評。
在這裏，我們注意到，這兩棟房子都是永久地契的房産，住戶不願意搬也是可以理解的。
因爲永久地契房産在新加坡非常稀缺，已經是絕版的了，增值保值方面也是杠杠的，不差錢的都甯願多加20%的價格，也要選擇永久産權。
永久地契，顧名思義，所有權無限期地完全屬于屋主，連政府都無法收回，這是受法律保護的公民私有財産。就算屋主百年以後，産權也會由子孫後代來繼承。
這麽好的資産，這兩家人可能准備世世代代生活在這裏，不願意搬也在情理之中。
因此，就需要房地産開放商和他們好好協商，協商出一個兩全其美的方案來，可能對雙方才是最好的。
02. 新加坡土地征用發展史
我們都知道，新加坡是個島國，土地資源極其有限而且寶貴，這就意味著新加坡土地征用、再改造的過程會經常發生。
因此，新加坡土地征用的曆史很久遠了，並且也不是從一開始就是“征地模範生”。
新加坡建國初期，曾經有過一段時間大規模的土地征用。
早在1966年，也就是新加坡獨立的第二年，政府通過了一項《土地征用法案》，作爲土地國有化的法律依據，授權政府可以以公共目的征用土地。
凡是爲公共目的所需要的土地，如建設道路，地鐵系統，學校，醫院，公園及政府組屋等，政府均可以強制征用。
在李光耀政府領導下通過的《土地征用法案》，提供了強硬的法律依據，當時的政府用較低的賠償額度征用了大量的私人土地。
數據顯示，1960年，新加坡45%的土地屬政府所有，到了現在，政府擁有全國約85%的土地。
以大規模的土地征用作爲基礎，新加坡展開了大量的組屋興建工程。到了現在，組屋成爲新加坡不可缺少的一部分，全國超過80%的人口在組屋居住。
當年的大規模征地有賠償嗎？有。
但當年的屋主們滿意嗎？應該是不滿意。
強制征地和遠遠低于市價的賠償額造成了當年私人屋主的不滿。《土地征用法案》曾引發了大量的抗議。
到了1973年，政府修訂了土地征用法案，將征地賠償額度定位立法當天（也就是1973年11月30日）的市值，或按照土地憲報公布之日的市場價值支付補償費，兩者取其低者。
注意，這個公式固定了特定日期（1973年11月30日）的土地市值。
也就是說，十年之後發生了土地征用，即使當時土地的市場價值遠高于十年前，政府的賠償額仍然是按照十年前的價格決定。
在之後的幾十年，《土地征用法案》經曆了幾次修訂，但同樣還是固定了某個日期的土地市值，
所以呢，被征地的屋主們還是不滿意。
隨著新加坡的經濟騰飛，到了二十一世紀，私人産權的私宅已經是百萬新幣起步，私人地皮更加昂貴，跟幾十年前完全不是一個數量級的了。
這時候，如果被政府征地，按照過去某個日期固定計算的賠償金數額，足以讓被征地的屋主們臉色發青的去舉牌子抗議。
到了2007年，新加坡政府終于大幅修訂土地征用法令。
修改擯棄固定日期計算土地市值的賠償方式，改成根據征用通知日當天的市價賠償受影響的業主，而有關市價也會把受征用房地産的潛在價值考慮在內。
用四個字簡短概括就是：市值賠償。
最近的大規模征地發生在地鐵湯申線動工前後。僅東海岸地區，就會有兩萬四千平方米的私人土地被政府征用。
根據新聞報道，首批獲得賠償的是14戶半獨立洋房及公寓的業主，獲得的賠償總額達4500萬元新幣。
政府根據發出征地通知當天的市價來決定賠償額，推算的賠償價格在1000-1300新幣每平方尺之間。
2012年，同樣因爲湯申地鐵線，位于牛車水黃金地段的珠光大廈被政府征用。當時珠光大廈的業主正在籌劃將大廈推出市場整體重建(En Bloc)。
按照修訂版的土地征用法令，賠償額按照征用時的市價計算，珠光大廈的業主們最後獲得的政府賠償總價達4億5000萬元。
2014年，新加坡國會通過了土地征用修正法案。
未來受征地影響而失去部分土地的業主，將無須爲價值提高的剩余土地支付不動産增值稅。
這意味著業主能得到更高的征地賠償。
當新加坡政府征用業主的部分土地時，剩余的土地可能會因爲被征用土地的未來用途而增值。
按照修訂前的法令，業主得到的賠償必須扣除相關增值，這相當于向業主征收一筆不動産增值稅（betterment levy）。在修改後的法令下，業主將能按照被征用土地的市場價值，獲得全額賠償。
可以看出，新加坡的土地征用政策也在隨著時代和市場的變化不斷完善和發展。
03.新加坡拆遷大法好在哪？
在中國，拆遷之所以是一個棘手的問題，在于只要涉及征收拆遷，就意味著被拆遷人與拆遷人之間的利益博弈，尤其是被拆遷人與開發商的博弈，更爲激烈。
這一過程中，一些地方存在腐敗問題，導致一些人非法巨額獲利，而老百姓的合法利益得不到保障。
而新加坡的拆遷制度又是如何避免這一系列的問題的呢？有哪些地方值得別的國家學習？
新加坡拆遷制度的核心其實很簡單，那就是同一片拆遷區域裏（主要指的是公寓Condo），公布同一個標准，所有人都按這個標准給予拆遷賠償款。
如果這個標准，得到了80%以上的人支持，那就可以強制拆遷所有人。
如果支持率只有79%，開發商無權拆遷，如果支持率達到80%，開發商就可以按這個賠償標准，合法強拆剩下的20%。
所以一旦這個方案支持率達到80%以上，剩下的人也就無需猶豫了，因爲從開發商那裏也得不到更好的賠償，因爲法律不會支持你。
這個辦法，住戶不用反複試探開發商的底線到底在哪裏，也不用絞盡腦汁到底怎麽才能榨取更多的利益，更不用擔心開發商私底下到底承諾了別家多少條件，擔心自己不獅子大開頭就吃大虧了等等。
一切都攤在桌面上，清晰透明，童叟無欺，而大家住這麽近，房子差不太多，80%的人都同意的條款，偏偏某一家不同意，公衆輿論也不會支持這家釘子戶。
公衆同情拆遷戶，但是厭惡釘子戶。
這種少數服從多數的原則，可以解決絕大部分的拆遷問題。少數幾戶實在不願意服從多數，那麽可以選擇走法律訴訟的程序，至少解決路徑明確。
這制度有的正式的名稱，叫做en-bloc制度。
制度非常公開透明，某個黃金地段的房産能不能拆、怎麽拆，是出售還是重新開發，並非由政府決定，而是由房産所有者綜合考慮各項因素和公共利益後，與開發商協商決定的。
新加坡法律提供了一系列的程序規範，包括公布委員會成員和買方的利益關系、聘請獨立評估人對財産進行評估並出具財産分配方案報告、給予五天冷靜期、保存出售委員會出售記錄等。
這些程序，是在保障、提升民衆的集體力量，以對抗政治力量和經濟力量強大的開發商，使利益得到公平分配。
爲了能夠在透明公平的協商過程中獲得大多數屋主的同意，開發商往往需付出比市值高至一倍的價格方能獲得土地。
而且新加坡的拆遷腐敗率世界最低。由于擁有可靠的法律追溯，目前爲止還沒有出現過甯死抗拆的釘子戶現象。
另外，新加坡在安置房這塊也做得很到位。
新加坡拆遷安置部負責貧民窟、棚戶區和私人地域的拆遷工作，土地的清理和住房建設基本同時進行，這樣能使需拆遷的居民有房可住。
重新安置，也盡量保證原來的居民能住上比原房屋條件更好的住房。這些做法，使得被征地的老百姓對開發商和政府的抵觸情緒很小。
最後，新加坡房地産市場能保持穩定和有序，還要回歸制度根源，那就是設立了土地征收的專門法案，在很長的時間裏保證了土地價格的穩定。
雖然土地征收價格固定不變，對部分住戶的拆遷賠償來說可能有些不公平，卻在更大的社會範圍內，保證了大家的住房利益不受侵害。
李光耀和他的人民行動黨官員們認爲，如果土地增值是來源于納稅人花錢進行的市政建設，那麽這些土地的增值就不應該落入私人口袋。
政府如果爲了公共利益進行征地，那麽土地價格就不應該高于沒有相關政府開發計劃下的價格。
基于此，新加坡政府的土地征收價格保持長期不變。
在土地征收法令通過的30多年間，新加坡政府僅在1986年、1992年和1995年調整了三次土地征收基礎地價，而在此期間新加坡長期的房價增長率年平均在7％左右。
新加坡政府在建國初期僅擁有45％左右國土面積的國有土地，到2007年《土地征收法案》廢止時，新加坡政府已經擁有了國土85％以上的土地所有權。
李光耀並沒有將低價取得的土地投入市場獲利，而是拿出大量的土地興建公共住宅（新加坡稱爲“政府組屋”），然後以極其低廉的價格出售給新加坡公民。
當然，這裏的擁有是指99年的使用權，土地的最終所有權依然在新加坡政府。
所以李光耀的政策實質就是以強力獲取國家土地資源，而後分配給國民，使得全民可以分享國家進步和經濟成長的碩果。
在土地的征收和在改造過程中，新加坡的制度也充分保護居住者的利益，嚴控政府腐敗，用多數住戶的意見來形成決議，兼顧了公平和效率，更難得是一切都擺在桌面上，公開透明。
當然這一切的根本還是那句話，新加坡政府不搞土地經濟。
土地是用來給民衆住的，不是拿來給政府創收的，這個是最難得的。
資料來源：
1. 新明日報：開發商建公寓 “釘子戶”堅決不賣
2. 朱宏佳：提供穩定的財産權保障是解決城市拆遷問題的重要方向
3. 每日頭條：新加坡征地拆遷，爲何從沒出現過甯死抗拆的釘子戶現象？
4. 東方財富：身家上億的拆遷戶，萬衆憐憫的釘子戶
5. 蘿蔔點評：新加坡式拆遷：淺談新加坡的土地征用政策
