全球各地展開冠病疫苗接種工作，預計帶動經濟複蘇，我國經濟今年有望增長4％至6％。這些利好因素把股市推向新高，接下來的走勢會是如何？
另一方面，去年整體私宅價格全年上揚2.2％，樓市的強勁需求會否持續？制造業複蘇將推動工業房地産的需求，這又爲投資者帶來哪些投資機遇？
《聯合早報》昨天舉行2021年投資展望線上講座，邀請三位市場專家以“後疫情時代如何布局投資”爲主題，剖析股市和房地産的走勢。
投資周期性板塊是最佳策略
投資者在股市崩盤時擔心情況變得更糟而不敢進場，當股市暴漲時他們又擔心這是泡沫而卻步。分析師認爲，最好的投資策略是根據經濟周期配置資産和股票板塊，並且確保資産組合多元化。
大華私人銀行投資策略師陳達德指出，從美國標普500、道瓊斯工商和納斯達克指數的表現來看，股市目前可能處于泡沫階段，但投資者還是可以從中找到一些價值。
他說：“我們目前處在經濟周期的早期，隨著經濟開始擴張，周期性板塊的表現將有所起色。防禦性板塊方面，人們在經濟不明朗時紛紛投資，但經濟好轉時開始撤出。我們因此認爲現在是時候進行板塊輪換，從防禦性領域轉向周期性板塊。”
不過，不是所有周期性板塊都具有升值潛能，其中成長型股如科技和非必需消費品公司的本益比太高，處于泡沫階段。陳達德建議，在這些領域有較高曝險的投資者，把資金轉移到價值型的周期性板塊，包括工業、金融和能源等。
從新加坡各行業的表現可看得出我國正走向“K”字型複蘇，不同領域的恢複步伐不一。這個英文字母的上角代表快速複蘇的領域如制造業、金融和保險、信息和通信，以及批發和零售貿易；下角代表受冠病疫情影響的領域如住宿與餐飲服務、運輸和存儲，以及建築業。
陳達德也提醒，投資者應該確保資産配置多元化。根據他的研究，如果投資者采取純股票的投資組合，去年股市崩潰時，損失高達33.8％，並且要八個月才能回本。如果把六成資産投入股票，其余投入債券，損失最多19.5％，而不到四個月就能回本。
有些投資者覺得投資債券的門檻太高，最低投資額至少要25萬元。陳達德說，投資者其實可以買入債券基金或債券挂牌基金（ETF），從中分散風險。
另一方面，美國國債收益率攀升，讓投資者擔心利率提高會影響過度貸款的企業，對股價帶來沖擊。對此，陳達德說：“從長期來看，美國國債收益率其實是呈下跌趨勢，最近的走勢僅是回歸正常狀態，也是經濟複蘇的信號。”
經濟複蘇與保值需求或推高房價
我國經濟複蘇以及投資者視房地産作爲保值的資産，可能促使本地私宅價格進一步走高。
本地私宅價格在我國陷入有史以來最嚴重的衰退之際仍取得增長，顯示房地産市場具一定韌性。展望接下來的情況，新加坡國立大學房地産與城市研究院副院長李乃佳博士認爲，投資者把房地産視爲安全且保值的資産，加上冠病疫苗接種計劃推動經濟複蘇，這些因素將帶動房地産價格的上升趨勢。
至于政府會否出手推出樓市降溫措施，李乃佳說：“如果房價繼續快速攀升，而且出現高交易量，我覺得政府會實施一些避免人們過度投資和置産的措施。他們或認爲有更多資金流入新加坡，因此要避免房價上升太快和太高。”
這可能包括提高外國買家的額外印花稅，以及實施貸款限制，以免買家過度借貸。
李乃佳提醒，買家在置産時也必須考慮其他風險因素，如中美貿易戰持續下去，以及不是每個人願意接種疫苗等。
私宅市場和政府組屋轉售市場存在一定關聯。由于居家辦公讓人們意識到需要更大的空間，促使組屋轉售市場去年蓬勃，而這個熱度延燒到私宅市場。
此外，政府去年推出的經濟援助配套讓國人保住飯碗和延遲支付房貸，多少爲房價提供支撐。
另一方面，我國社會出現財富轉移現象，戰後嬰兒潮世代累積財富後，轉而幫助孩子支付首期，讓年輕一代有能力買私宅。低利率環境也帶動樓市買氣。
租賃市場方面，非有地私宅空置率開始出現上升迹象。李乃佳說：“很多人買房後理所當然認爲可以租出去，但要是你購買的私宅屬于大型項目，總共有1000多個單位，要出租並不容易。假設半數的單位要出租，你就得與500個單位爭租客，可以想象競爭有多激烈。”
據他觀察，2023年和2024年將有更多非有地私宅單位竣工，市場供應到時會增加，可能進一步打壓租金。他建議，那些還沒有找到租客的屋主盡快行動，他們或要考慮下調租金以鎖定租客。
中美關系緊張或吸引外企來新設廠
中美關系持續緊張將推動跨國企業思考全球供應鏈的布局，或吸引這些企業到我國設廠。
工業房地産投資信托ESR-REIT首席執行官兼執行董事徐偉賢指出，受冠病疫情沖擊，新工業空間的竣工時間被推遲，這可能會對來年的工業供應和租金造成影響。不過，中美關系這兩年的緊張局勢促使跨國企業檢討全球供應鏈的布局，認爲不能把運作集中在一個國家。它們可能因此轉移到我國設廠，消化這些供應量。
徐偉賢說：“跨國企業的總裁和董事會看到新加坡政府把疫情控制得好，而且仍在這期間招徕商業活動、支持它們的員工，並制定讓經濟繼續運作的計劃，這給他們帶來很大信心。疫情後的兩三年，我覺得新加坡會變得很有吸引力，吸引跨國企業到我國開廠，讓工業供應和需求更加平衡。”
截至2019年底，原本預計在去年完工的新工業房地産庫存約220萬平方米。然而，疫情影響建築活動的進展，去年實際上僅有30萬平方米的空間完工。
這意味著剩余190萬平方米的庫存可能會推遲到今明兩年才建成。
徐偉賢看好我國有機會吸引到制造高科技産品的公司，而工業資産必須更新才能符合這些高規格工業的要求。此外，作爲物流用途的資産的需求也會比較高。
至于工業房地産租賃市場，由于疫情浪潮不斷以及疫苗計劃的有效性未知，這給經濟帶來不確定性，工業租金今年預計持續疲軟，可能要到明年之後才出現增長。
ESR-REIT是新加坡五大工業房地産投資信托之一。
徐偉賢也介紹了信托爲抱握這些機遇制定的策略。這包括增強營運穩定性和振興資産、減少資本結構的不確定性並提高財務靈活性、通過收購推動投資組合增長，以及讓投資組合更具活力。
《聯合早報》2021年投資展望線上講座的贊助商是ESR-REIT。