新加坡樓市在疫情下繼續紅火，全球經濟複蘇預期提升，邊境逐步開放，各界普遍看好市場未來走勢。（檔案照）
作者： 許麗卿
不久前，有讀者的公寓單位出現了一些瑕疵，因爲還在保修期內，于是上網搜索發展商官網以找出聯絡方式，好讓他們派人上門檢查及維修。
令這名讀者納悶的是，找了老半天就是找不到這個發展商的官網，只能搜索到一些房屋經紀自費爲這個項目所設立的非官方宣傳網站，而這些網站毫無設計質感可言，文案信息也欠缺可信度。
即使讀者尋求公寓管委會的幫忙，也始終聯系不上發展商。最終唯有托之前負責公寓銷售的房屋經紀穿針引線，才輾轉聯絡上。
這件事說明，當今房屋經紀幾乎是萬能的，也揭露了有些發展商對經紀的依賴，比想象中還嚴重。
在好奇心驅使下，我上網查了一下，發現這個發展商確實從未爲公司設立網站。難以置信的是，如今賣面賣雞飯的小攤販都設立網站和社交媒體賬號與客戶互動，堂堂一家公司，連個公司網站都沒有，卻能出售以百萬元起跳的公寓單位。業界朋友說，這家公司的幕後老板非泛泛之輩，在名流界頗吃得開，近年開發的項目不下10個，有些還位于市中心，銷售情況不錯。
據了解，沒設官網的發展商不只有這一家，它們看來對公司品牌的經營管理、廣告宣傳、市場通訊等方面毫不注重，更沒想過要設立網站和客戶交流，似乎只志在今朝有錢今朝賺。
發展商以高傭金 讓經紀提供一條龍服務
有些發展商甚至在項目開盤時也不買廣告做宣傳，只向房屋經紀撒錢，利用高傭金來推動經紀爲項目搞自媒體宣傳、做行銷、打理銷售廳、負責一切售後服務等，一般發展商該做的，他們也都代辦了。
同相熟的發展商談起這種一條龍服務的現象時，他並不否認同行中不乏願意以高傭金來加速推動銷售的，問題是近來經紀的傭金有越來越高的趨勢，而且也不受規範，市場難免出現惡性競爭，不願給高傭金的就無法吸引經紀來積極推銷。
由于市場競爭日益劇烈，本地的房屋經紀公司在近年來不斷進行整合和激烈挖角，導致四大經紀公司博納産業（PropNex Realty）、ERA産業、橙易和戴玉祥（Orange Tee & Tie），以及合登亞洲（Huttons Asia）的隊伍越長越強大，而其他較小的經紀公司就相對地日漸變弱，最終喪失競爭能力。
根據房地産代理理事會（CEA）最新統計數據，本地共有3萬零399名注冊的房屋經紀。換句話說，每1萬人口當中，就有大約60名房屋經紀。相對于每1萬人口當中，卻只有26人是醫生。本地真需要那麽多房屋經紀嗎？
新加坡共有3萬零399名注冊的房屋經紀。圖爲2019年3月26日舉行的第一屆房地産代理業會議。（檔案照）
只要有新私宅項目推出，都不外由上述四大經紀公司取得銷售權，寡頭壟斷的狀態已開始出現，對買家利益和市場公平競爭或許有一定的影響。
四大經紀公司加起來，已經占過半的全國經紀總數，因此有足夠的能力向發展商爭取所要的傭金水平。
現在，一般新推出的私宅項目傭金平均已達3%，接近額外買方印花稅（ABSD）期限的項目以及那些條件較不理想的單位，傭金可能高達7%至8%。相對來說，同一個項目的主建築承包商都未必取得如此高的利潤率，即使有，建築承包的風險也遠遠超越房屋經紀所承擔的。
有發展商向我吐苦水，說如今高傭金成本已削弱了發展商的利潤率。一般發展商的理想稅前利潤率大概是15%至20%，但近年已不太可能，很多都處于10%至15%，有些甚至不到10%。以目前的情況來看，發展商的淨利率爲5%至10%。若經紀傭金持續趨高，導致發展商成本提高，本地房地産市場恐怕會出現惡性循環現象，結果房價持續居高不下。
盡管如此，規模再大的發展商也不想得罪這四大經紀公司，畢竟還得靠它們來拼銷售業績。據業界朋友透露，有些發展商爲了要經紀取得更好的銷售，不惜贈送價值數萬元的名牌用品，甚至發出數百萬元的花紅獎勵他們。
市場“四大”可能變“三大”
如今的房屋經紀，已不再是單純協調房屋買賣那麽簡單，他們很多身兼推銷房屋的網紅、社交媒體營銷人員、財富管理專家等，利用在不同領域的人氣人脈，網羅買家。
本地樓市在疫情下繼續紅火，今年第三季私宅價格仍繼續攀高，有分析師認爲全年價格至少會增長5％至7％。疫苗接種範圍不斷擴大，全球經濟複蘇預期提升，邊境逐步開放，各界普遍看好市場未來走勢，樓市估計一路火熱，房屋經紀繼續稱王。
當四大房屋經紀公司的市場地位不斷攀高，有可能左右房價、項目推出市場的進度，甚至傭金的額度。與此同時，和經紀有關的市場陋習也可能變本加厲，包括和買家分享傭金、鼓動市場情緒等。
最近，經紀界再掀跳槽風，市場傳出將有新一輪的大風吹，四大經紀公司的排名可能會大洗牌。橙易和戴玉祥一批強大經紀隊伍的四大管理層要員已過檔合登亞洲，他們旗下的1800名經紀已經被其他三大經紀公司激烈挖角。
在不久將來，四大可能整合爲“三大”。這麽一來，經紀可能成爲一只可操縱市場的無形的手，勢力不容小觑。房地産市場的三大主角：發展商、買家和經紀，誰才是贏家？已不用多言。