組屋是個永不過時的民生課題，任何會影響組屋價格的政策，都容易觸動敏感神經。盡管如此，內閣最年輕部長李智陞（45歲）卻在掌管國家發展部不到半年後，于去年11月啓動有關黃金地段組屋的公衆咨詢活動，直面這個棘手的課題。
上個月才宣布黃金地段組屋（Prime Location Public Housing，簡稱PLH）模式，緊接著又將檢討不時引起爭議的種族比例政策，李智陞似乎不打算放慢腳步。他近日接受《聯合早報》專訪，談他對于公共住屋政策的理念和未來的計劃。
“公共住屋不純粹是規劃基礎設施（infrastructure play），它關乎社會平等。”
不論談的是在黃金地段建造組屋，或改進種族比例政策，國家發展部長李智陞談起住屋政策，始終離不開“社會”。在一個多小時的訪問中，至少19次提到“social”（社會）一詞。
李智陞在去年全國大選後掌管國家發展部，但他其實從2013年起已出任該部門政務部長，連他自己都笑說在部裏的時間“比很多人都要久，包括常任秘書”。
不僅如此，他也是近幾任國家發展部長中，唯一掌管過社會及家庭發展部的，目前他仍主管社會服務整合事務。
或許因爲他的治理經驗，也或許因爲本地社會近幾年對不平等現象的愈加關注，李智陞口中的組屋，不只是爲國人提供棲身之所，也扮演著維護社會流動性，避免階級分界固化的角色。
例如，在談論黃金地段組屋模式時，他多次強調必須對政策所要達到的社會目標，保持清醒和全神貫注（clear minded focus）。
“我們不想像其他城市一樣，不平等現象因人們居住的地方而擴大和加劇，發達國家和發展中國家都是如此。我認爲那會是不健康的。”
因此，盡管明白任何一個模式都無法做到人人滿意，且昂貴的土地成本須由在任政府買單，以致得更謹慎平衡開支，但政府仍堅持推行這項政策。
不論已婚還是單身 重點是幫有“照顧負擔”者
近年來，放寬單身人士購屋限制的呼聲也越來越大，尤其是在黃金地段組屋模式出爐後，不少人質疑我國組屋政策是否過于提倡傳統家庭，即已婚夫婦，而忽略了單身者。
對此，李智陞回答時不談鼓勵人們組織家庭或生育，仍從“社會”出發，強調政府不以已婚或單身來區分購屋者，而是根據家庭的“照顧負擔”（care burden）給予他們必要的援助。
“較大的家庭更有可能需要更多的支持，例如三代同堂家庭，不僅獲得住屋方面的援助，也在看護、學前教育、獎學金和助學金等方面得到幫助。因爲他們的負擔較大。”
同理，一些單身人士爲照顧年邁父母，放棄組織自己的家庭。他們若與父母同住，也享有和已婚者一樣的購屋權利。
李智陞說，建屋發展局2018年也加強了近居購屋津貼。單身者若購買距離父母住家四公裏內的轉售組屋，將能獲1萬元津貼。在這之前，單身者只有在購屋和父母同住時才能享有這個津貼。
他強調：“我們要繼續支持那些有更多義務、有家庭的人。我們一直采取親家庭政策，支持想要組織家庭、生兒育女，以及就近照顧父母或與父母同住的人。”
盡管如此，李智陞理解世事難料，有越來越多人因各種原因成爲全職看護者或保持單身。他說：“我們會不斷做出調整，盡可能滿足不同群體的需求。
這份對于人生無常的洞察，也貫徹在租賃組屋政策上。李智陞說：“有些人曾經非常富裕，但生活陷入困境，如今住在租賃組屋裏。這就是生命的輪回（circle of life），時運的起起落落。”
長處與技能也是社區資産 人們可用它來互相扶持
爲進一步促進社會融合，建屋局近年在一些預購組屋項目中，試行將租賃和銷售單位融入同一棟組屋，首個項目Marsiling View在2018年落成。黃金地段組屋模式下首個預購組屋項目本星期三在梧槽推出，也將租賃單位分布在組屋不同樓層，讓人難以區分租賃和銷售單位。
李智陞說，雖同住一棟樓，也不意味著總是銷售單位的住戶，單向地幫助租賃單位的住戶。
他從“資産爲本的社區發展模式”（Asset-Based Community Development）出發，強調資産在這裏指的不是房産，而是人們的長處和技能。“我可能沒錢，但我有一定的技能。作爲一個社區，我們能如何善用集體資産更好地相互支持，尤其是幫助處于弱勢的人。”
租賃和銷售單位同在一座 有助增加互動消除偏見
將租賃和銷售單位融入同一座組屋後，一些屋主反映了他們和租賃組屋住戶做鄰居的顧慮。對此，李智陞說，政府正是要通過這一舉措，確保住在不同房型的居民彼此互動，去除一些公衆對租賃組屋住戶的刻板印象與偏見。
坐落在惹蘭勿刹地鐵站旁的黃金地段預購組屋項目River Peaks I & II，不僅在其中一座組屋中融入兩房式租賃單位，單位也分布在不同樓層，讓人難以分辨租賃和銷售單位。
梧槽River Peaks I & II項目的底層也將設有超市、鄰裏商店、樂齡護理中心、兒童托管中心等，確保中低收入家庭也可負擔得起居住在市中心的日常生活開銷。（建屋局構想圖）
任何房型包括私宅 鄰居間都可能有爭端
這並不是建屋局首次做出這項嘗試。兀蘭Marsiling Greenview和武吉巴督West Plain預購組屋項目都已結合租賃和銷售單位，但早前有媒體報道，入住Marsiling Greenview的屋主反映，由于噪音或鄰居之間爭吵等狀況，不時有警察上門“關心”租賃單位。
李智陞受訪時說：“對于這樣的擔憂，我不想貿然否定它們，但我們也不應該因此形成刻板印象。”
他指出，鄰裏糾紛不僅發生在租賃組屋，住在各類房型的居民，包括五房式、公寓或有地私宅，都可能因種種原因出現爭端。“這就是高密度生活的現實，相較于社區凝聚力，人們更重視自己的權利和隱私。”
李智陞說，將租賃和銷售單位融入同一座組屋，有助減輕人們對租賃單位住戶的負面標簽（stigma）、打破刻板印象，讓不同群體學習如何和諧相處。
要確保中低收入家庭 也可負擔市中心生活開銷
“就像你遇到不同的人時，最初總會有顧慮，這也許是因爲你聽聞或想象的已超出現實。如果你和住在租賃組屋的人多互動，我認爲這些成見都會消失。他們是普通、勤奮的新加坡人，只不過比大多數人面對更多的挑戰。”
River Peaks I & II項目除了在單位設計上更加包容，設施方面，除了周邊現有的咖啡店、雜貨店，也將增設超市、鄰裏商店、樂齡護理中心、兒童托管中心等，確保中低收入家庭也可負擔得起居住在市中心的日常生活開銷。
李智陞說，組屋內的店面都會由建屋局出租，因此將探討是否能多做努力，以確保各種服務如學前教育中心等，都有居民負擔得起的選項。
River Peaks I & II也注入大量的綠色和社區空間，鼓勵鄰居之間彼此交流。位于六樓的居民花園設有各種促進活躍生活的設施，如遊樂場、運動設備、社區花園等。這一層樓也設有天橋銜接，讓居民能自由走動，多加互動。
與其他組屋項目不同，考慮到土地的局限，River Peaks I & II采用直立的格局，將多層停車場等公共和商業設施安排在組屋的一到五層樓之間。
至于日後是否還會建造一整棟的租賃組屋，李智陞強調，有必要在追求理想的同時保持務實。
他說，考慮到土地的局限，以及當局須推出各類屋型以滿足不同需求，我國不太可能將所有租賃單位融入預購組屋項目，因此不排除日後繼續建造整棟租賃組屋的可能。
就像你遇到不同的人時，最初總會有顧慮，這也許是因爲你聽聞或想象的已超出現實。如果你和住在租賃組屋的人多互動，我認爲這些成見都會消失。他們是普通、勤奮的新加坡人，只不過比大多數人面對更多的挑戰。
——李智陞
約180未婚單親家長 獲准申購預購組屋
去年至今年6月間，我國有約180名未婚單親家長獲建屋局批准，可申購預購組屋，滿足他們的住屋需求。
李智陞受訪時透露，在這約180名未婚單親家長中，三分之二已成功抽簽申購預購單位，其中半數已選定單位，另半數則是和建屋局預約時間選購單位或決定不購買。
三分之一的未婚單親家長雖獲當局批准，但未提交申請。
建屋局也在同一期間協助約50名35歲以下的未婚單親家長購買轉售組屋，豁免年齡限制。
目前，年滿35歲的未婚單親家長可申購非成熟區的三房式預購組屋或購買任何轉售組屋。21歲及以上的未婚單親家長若有住房需求，政府也會依照個別情況靈活處理。
與此同時，建屋局今年3月宣布，將在單身者聯合住房計劃下試行新模式，讓單身者無須事先找到人合租，也能單獨申請租賃組屋。
李智陞受訪時說，這類由社會服務機構從中協調的租賃組屋，將根據單身者的性格、工作時間、習慣等爲他們配對。面試過程中，兩人如果合得來則住在一起，合不來也沒關系，可以一人先入住，善用空間，再慢慢等待個性脾氣相符的室友。
他說，當局已展開招標，物色合適、有相關經驗的社會服務機構來負責這項計劃。計劃將在武吉巴督、勿洛和萬國的三個地段試行。
明年三大工作重點
■ 可持續性城市
■ 穩定組屋供應
■ 建築業轉型
人們如今更傾向獨居或組織小家庭，使得住屋需求上升。但與此同時，全球氣候危機也攸關我國生存，不容忽視。國家發展部長李智陞說，我國必須繼續興建組屋，不能突然停下來，但將轉向更可持續的建造方式。
確保建材與維修可持續 實現“大自然中城市”
他在專訪中談及明年的三大工作重點時表示，其中一個重點是確保我國的發展是可持續的，這樣才能實現“大自然中的城市”（City in Nature）願景。
李智陞指出，盡管我國整體生育率低，但有越來越多單身人士不想和父母同住，也有年輕人想在外頭租房體驗獨立生活。小家庭也越來越普遍，人們想要有自己的空間，因此不再選擇三代同堂，而是只有一代或兩代人住在一起。
這意味著我國不能停止發展，建屋局已宣布，明年將推出超過1萬7000個預購組屋單位。李智陞說，我國要做的是采用更可持續的建造方式，不僅僅是減少施工時的碳排放和材料浪費，也要選用更綠色和可持續的建材。
他強調，推動設施管理業的發展也是重要一環，否則即便興建了綠色建築，建築沒有得到良好的維護，也同樣將造成水電等資源的浪費。
保護綠色空間方面，李智陞說，我國的做法是以科學和生態分析等爲依據，了解哪些地方真正需要保留，哪些地方可用于發展以滿足人們的需求。
市區重建局今年7月啓動10年一次的長期規劃檢討，通過爲期一年的公衆咨詢，爲我國未來50年及更長遠的發展征求點子。媒體早前報道，參與公衆中，不少人認爲，我國須平衡經濟發展與環境保護，以可持續發展的價值觀引導城市規劃。
“我們將在明年繼續與新加坡人進行對話和討論。”
確保建築業人手充足 上下遊實現端到端轉型
其他兩大重點是穩定公共住屋計劃和加速建築業的轉型。
李智陞說，對于預購組屋項目因疫情延誤，新加坡人一向都非常諒解。但當局清楚，這打亂了許多人的人生計劃，因此將努力穩定現有項目，確保建築領域獲得完成這些項目所需的人力。
至于建築業的轉型，他呼籲發展商發揮更大的作用，積極協助推動。“只要他們設定了標准和期望，他們的顧問、承包商、分包商、供應商等就會追隨。”
建築環境業的增長與轉型計劃據早前宣布將在今年下半年推出。李智陞說，當局仍在敲定最後的細節。在計劃下，發展商、顧問和建築商可組成聯盟，在生産力、數碼化和協調力方面，共同實現端到端（end-to-end）的轉型。
記者也請李智陞爲他過去一年多的表現打分，但他微笑地婉拒。
“我還是讓人民來評價。我不敢貿然地這麽做，因爲我認爲這是自以爲是的（presumptuous）。我的觀點只是我的觀點。說到底得看結果，例如，我認爲的適度成功，可能在其他人看來並非如此。”
探討所有可能性 種族比例政策檢討結果快公布
政府無意廢除種族比例政策，但將檢討如何改進，至今收到的建議，包括以津貼彌補受政策不利影響的屋主，或允許他們直接將組屋賣回給建屋局。國家發展部長李智陞說，當局正在研究各種可能性，並會在不久後公布詳情。
實施逾30年的種族比例政策（Ethnic Integration Policy，簡稱EIP），今年中因種族課題升溫而再次引起爭議。李智陞在7月和10月分別在國會會議和建屋局頒獎禮上，承認這項政策對一些組屋屋主而言存在痛點，當局正著手磨平這些棱角。
他受訪時說，少數種族感受到的棱角，很大部分與轉售相關。“種族比例已達頂限的市鎮和鄰區不少，這反映我們在維系多元社會方面持續面對的壓力。”
種族比例政策對于我國這個多元社會來說仍有必要，但對一些組屋屋主而言則存在痛點，當局正著手磨平一些政策棱角。（檔案照片）
有華族買家質問 單位空置爲何不能購買
本地近三分之一的組屋和14%的鄰裏，有一個或以上的種族比例達到頂限。一些人因此覺得EIP對他們産生不利影響，如組屋單位需要更久才能脫售、更難脫售、轉售價格可能較低等。住在某些地區的華族也受影響。
除此之外，李智陞觀察到，EIP的另一個棱角是，在推出地點優越的預購組屋項目時，華族往往很快就達到種族比例頂限，但保留給少數種族的單位卻乏人問津。
“華族買家因此感到困擾，想說明明還有空置的單位，爲什麽不能購買。原因是，華族比例已滿，應讓少數種族按比例獲得組屋。但有些時候，這些單位一直未售出。多數種族自然會想，‘我爲什麽不能住在這裏？我的父母在這裏、我的家人在這裏、我須要住在工作場所附近’等等。”
爲了解決這些痛點，當局一直進行調整，視個案情況、在屋主提出足以令人信服的理由時，解除種族比例限制。據早前報道，與EIP相關的上訴申請，成功率已從2018年的14%增至去年的21%。
維護族群關系要從上遊著手 EIP政策獲朝野支持
李智陞說，盡管當局不會開展像黃金地段組屋這樣的大型公衆咨詢活動，但至今已收到許多有關EIP的意見，如提供津貼彌補以低于市價出售單位的屋主，或由建屋局以市價收回難以脫售的組屋。
李智陞強調，EIP對于我國這個多元社會仍是重要的政策，並且獲得朝野支持。他指的是工人黨在今年7月的國會會議上改變多年立場，不再堅持廢除EIP。“我想他們如今明白，基于我國的曆史與痛苦經曆，EIP是必要的。”
李智陞說，維護族群間的和諧關系，若不從上遊著手，一旦破壞，將更難修複。“這類問題是慢慢産生的，不會一夜之間發生。如果你允許人們根據種族、宗教或社會經濟階層彼此隔離，那麽人際網絡和互動圈會越來越小、越來越單一，這不利于一個真正多元的社會。”
以百分比回收津貼 有助抵消組屋轉售暴利
黃金地段預購組屋的津貼回收率采用百分比而不是固定值，可確保即使組屋日後大幅升值，屋主也不會從中取得暴利。國家發展部長李智陞表示，當局將盡力確保不同項目的津貼回收率維持穩定，給予潛在買家更大的確定性。
日前推出的梧槽River Peaks I & II項目，是首個實行黃金地段組屋模式（簡稱PLH）的預購組屋項目。買家日後轉售時，須將轉售價或估價的6%歸還建屋發展局，視何者爲高。
盡管一些分析師認爲6%的津貼回收率太低，無法有效避免“彩票效應”，但李智陞在專訪中解釋，當局是根據所提供的額外津貼占PLH組屋市值的比例，來大致計算津貼回收率，這個做法是公平的。由于PLH組屋市價非常高，預購組屋售價已涵蓋額外津貼，好讓更多買家能負擔得起。
建屋局黃金地段組屋模式下的首個項目——梧槽River Peaks I & II坐落在惹蘭勿刹地鐵站旁。李智陞說，津貼回收率不會人爲設限，但考慮到津貼回收率與額外津貼挂鈎，如果某個黃金地段須投入高額津貼才能負擔得起，當局就得考慮在那裏興建組屋，是否善用了納稅人的錢。（建屋局構想圖）
若以固定值收回津貼 屋價飛漲時將失去意義
考慮到建造所需的時間和10年的最低居住年限，第一批PLH單位將在約15年後才能轉售，但這也引發津貼回收率能否跟得上屋價增幅的疑慮。對此，李智陞說，津貼回收率采用百分比，而不是固定值，正是爲了避免這個問題。
他說：“如果它是個固定數字，你會擔心它會否隨著時間而喪失意義，假設組屋市價飛漲。不過我們按百分比來回收，如果市價下跌，津貼回收率也會跌，市價保持平穩，它也保持平穩，市價上升，它會跟著增加。”
盡管PLH組屋的市價多少存在差距，意味著一些項目獲得的額外津貼和相應的津貼回收率將會比較高，但李智陞強調，當局會努力使盡可能多的項目的津貼回收率維持穩定。
至于不同項目津貼回收率的差距會否限制在一定範圍，李智陞說，不會人爲設限，但考慮到津貼回收率與額外津貼挂鈎，如果某個黃金地段須投入高額津貼才能負擔得起，當局就得考慮在那裏興建組屋，是否善用了納稅人的錢。
黃金地段組屋價格 無論怎麽管控都難皆大歡喜
黃金地段組屋模式上個月出爐後引發熱議，尤其是當局制定的嚴格申購條件。對此，李智陞強調，以任何模式管控黃金地段組屋屋價，都不可能皆大歡喜。
黃金地段建組屋 是爲防止社會分化
李智陞是在可俯瞰市中心的國家發展部大廈頂樓接受專訪。他說：“如果你打開百葉窗，望出窗外，就會看到新加坡一些黃金地段有著舊組屋。這些組屋是在不同時候、不同年代建造的，當時社會分化沒有那麽顯著。”
時移世易，如今在黃金地段興建組屋，是爲了抵禦可能造成分化的強大力量。“在許多城市，這些力量不可避免地導致人們居住的房屋，按他們的社會經濟地位而分化。”
爲制定黃金地段組屋模式，國家發展部和建屋發展局聽取了逾7500名國人的看法和建議。李智陞說：“國人有著各種截然不同的觀點，這一邊，有些人希望我們建造黃金地段組屋，且規定只能賣回給建屋局，另一邊，也有一些人希望我們完全不要建……所以我們清楚知道，不論想出什麽辦法，都不可能讓所有人滿意。”
盡管如此，李智陞認爲，政府有責任在廣泛咨詢、參照數據，以及參考各種點子後，做出最後決定。
雖然申購條件嚴格，但李智陞強調，它並不將所有單身人士排除在外，也不將所有已婚人士包括在內。例如，單身人士能跟父母一起購買，而已婚夫婦一旦總家庭收入超過1萬4000元，就不能購買。
“在我們推出的預購組屋項目中，黃金地段組屋永遠不會占大多數，我們也需要一些時間來累積單位數量和操作這個社會住屋政策的經驗。在這期間，就讓我們保持現狀，確保這個模式先爲較大的家庭提供住屋。”
國人有著各種截然不同的觀點，這一邊，有些人希望我們建造黃金地段組屋，且規定只能賣回給建屋局，另一邊，也有一些人希望我們完全不要建。所以我們清楚知道，不論想出什麽辦法，都不可能讓所有人滿意。
——李智陞