《新加坡眼》于本月11號邀請了新加坡國立大學房地産與城市研究院副院長李乃佳博士，直播訪談新加坡房地産走勢，原本以爲院長比較學術從而更多的是談宏觀，但由于網友的問題問得很具體，從而讓博士的訪談即生動又接地氣還很具體。
市面上談房地産的專家很多，但影響專家言論的因素也很多（比如前恒大首席經濟學家任澤平透露自己谏言降負債，結果大受批評），再加上市場和國際環境的變化又太快，因此專家們的觀點衆說紛纭莫衷一是。而人們在無從分辨的時候往往會尋求和自己想法一致的觀點，投資的時候也常有從衆心理，因此也難以保持理性的兼聽則明。
李博士對新加坡房地産走勢做了深入淺出的分享，我在這裏總結博士的幾個觀點，以保持著對市場變化的學習和敬畏之心，如果我的總結和直播有出入的地方請查閱訪談的直播回放。
一，購買新公寓還是二手公寓如何選擇？
回答：二手公寓的缺點是需要裝修，目前疫情期間由于管控導致裝修時間會比較長，同時公寓設施也是舊的，優點是二手公寓價格低，（我個人補充很多二手公寓戶型也比較大）。
新公寓的優點是設施新且智能，但很多老年人使用不了太多智能。缺點是新公寓價格高，很多房屋中介解釋購買價格高將來賣價也高，他認爲這個基礎不成立。
二，新加坡的房産具有投資功能還是保值功能？
博士回答：新加坡是一個成熟的投資環境，在成熟的環境裏比較難有大的漲幅，同時政府用房産稅，印花稅限制了炒作。但如果想在新加坡投資房産，一定不能把自己的喜好帶進去，比如聖淘沙的房子，很多人因爲自己非常喜歡而購買卻虧了很多，而小印度的房子，很多人因爲自己不想住在那裏，對那裏的環境不了解，但其實那裏有很好的特色和不錯的地址位置，也有很多人喜歡，反倒租金比較高。
從投資角度，博士認爲新加坡的有地住宅具有稀缺性，也是身份的象征，具有一定的投資潛力；另外則是大型綜合樓盤，樓盤裏面有辦公室，店鋪和住宅，博士認爲這樣的樓盤地點非常好，而綜合性質樓盤目前也不多，租金非常好，具有保值的價值。至于99年地契和永久地契，博士認爲差別不大，因爲幾十年後都會面臨房屋維護成本太高或是重建，貶值是一樣的，而在重建的時候永久地契和99年地契補償的差價，買家在購買的時候已經提前支付了。
三，新加坡房屋貸款的利息會漲嗎？家庭的負債率多少是合適的？
博士認爲由于疫情反複，各國都在疲于應付疫情，同時疫情後的經濟複蘇也需要一段時間，因此短時間利息不會上漲。
至于家庭負債率多少合適？博士認爲銀行在提供貸款的時候已經把控風險，會根據家庭的經濟實力提供貸款，但家庭負債的比率30-40%是可以接受的。
四，新加坡的組屋價格爲何一直上漲？
博士認爲，一是疫情期間居家辦公讓大家對房子的需求增加，特別是五房式；二是疫情對開發商的沖擊影響了新房的交付，三是利息非常低，同時物價上漲，讓大家想要購買資産保值，四是千禧寶寶結婚，組屋價格也很優惠，父母有能力幫助孩子購買新的組屋。
我自己在去年底疫情期間逆勢購買了會計師事務所的辦公室，很多朋友認爲居家辦公是趨勢，而我則認爲好的辦公室環境有利于同事們交流的有效性，團隊合作的默契和凝聚力。現在因爲漲勢似乎我的決定是對的，但在當初沒有注意到的是，辦公室的物業管理費用比住宅高了很多。房屋的管理費維護成本，每年的房産稅是公衆在購買房産時，除了考慮印花稅之外的重要因素。
進行專業的市場調研和分析，挖掘看不見的投資風險，是任何投資成功的前提。
（本文由傑鵬國際JPI董事劉朝霞，新加坡注冊會計師整理）
