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蘿蔔點評，萬事通說房事！
大家好，就在這個星期一（5月9日），新加坡發布了一項新的房産政策，適用于信托購買房産(Trust)範圍，政策的目的在于填補現有缺口。
因爲牽涉到不少法律常識，蘿蔔咨詢了房産律師，給大家來個詳細解讀。
簡略說一下這次的新政。
1.住宅類房産轉入生前信托(Living Trust), 即日起需支付35%的額外買房印花稅（ABSD）。
2.滿足3大類條件，可以向稅務局申請退稅。
什麽是信托買房？
父母買房挂在兒女名下
首先跟大家介紹一下信托買房這個方式。
所謂生前信托(living Trust)，代表委托人在世時設立的信托。
蘿蔔遇到的絕大部分信托買房的情況，都是父母設立信托，指定不滿二十一歲的未成年子女爲受益人。
新加坡當前的房産政策，額外買家印花稅率（ABSD）和買家身份相關。
新加坡公民（以及美國等其他五個國家的公民）購買第一套房産，享受優惠免ABSD稅率。外國公民身份買房，ABSD稅率高達30%。
2021版最新印花稅率：
因此，近年有不少的買家，年幼孩子是新加坡或者美國國籍，但買家本身是中國國籍，就采用了信托購房的方式，把房産購買在兒女名下，享受第一套房産免ABSD的優惠。
由于銀行不能貸款給未成年人，采用信托買房給年幼孩子的交易，需要全款支付。
新加坡出台新政策
信托購房需先支付印花稅
符合3項條件可申請退稅
這次新出台的政策，加強了信托購房的監管和限制。
5月9日新措施生效後，采用信托方式買房，一律需要先支付35%的額外買家印花稅。
但符合條件的買家可以向稅務局申請退稅。
稅務局(IRAS)明確列出了3項條件。符合所有3項條件的情況下，才可以向稅務局申請退稅（Remission）。
1.信托受益人必須是可以確定的自然人。
什麽意思呢。
聯合早報的相關報道裏是這樣解釋的。
還有另一種情況：
張先生的太太正在懷孕，張先生打算通過信托買房，把未出生的胎兒作爲受益人。胎兒未出生的情況下，也不能算是“確定的自然人”。
通常情況下，父母設立信托買房，設定未成年孩子成爲受益人，孩子有身份證明，肯定是“可以確定的自然人”。
2. 信托人已經支付了35%的額外買家印花稅。
3. 退稅申請必須在信托執行日期的六個月內。
稅務局官網舉例
以下兩種情況不能退稅
一種情況可退稅
稅務局網站上舉例明確說明了兩種不能退稅的情況。
1. 信托買房時，信托受益人需要即刻持有住宅的擁有權，而不是設立年齡條件，延遲執行。
什麽意思呢。
很多父母給未成年兒女信托買房時，指定兒女需要在年滿21歲後才可以執行信托，實際擁有房産。稅務局明確說明，這種設立年齡條件的買房信托，不會退還ABSD。
2. 信托買房時，不能設立類似于“大學畢業以後”的條件。
稅務局舉的例子是，父母設立信托給兒女買房，兒女持有50%的擁有權，另外50%的擁有權需要等大學畢業後再持有。設立類似條件的買房信托，不會退還ABSD。
稅務局網站上舉例明確說明了一種可以退稅的情況。
舉例：我在2022年6月采用信托購房方式爲我的孩子（新加坡公民）購買公寓，這是孩子的第一套房産。孩子擁有信托的全部權益，信托沒有任何取消/修改的條件。
官方回答：這種情況下，買家在新加坡允許退稅的時間範圍內遞交申請和證明文件，符合退稅條件。
這是孩子的第一套房産，退回的ABSD稅率將是全部35%。
退稅的額度，是35%的額外買房印花稅，和信托受益人需要支付的稅率之間的差額。
舉個例子，信托受益人是擁有新加坡或者美國公民身份的孩子，名下沒有房産，享受0%的優惠ABSD稅率。退稅的額度是35%-0% = 35%。
如果信托受益人是擁有新加坡永久居民身份的孩子，名下沒有房産，享受5%的優惠ABSD稅率。退稅額度就會是35%-5%=30%。
新政策只是爲了填補漏洞
而非限制信托購房
新加坡對樓市走向，向來關注密切，采用精細監控的手段。
5月9日新措施的實施，目的在于補漏洞。
首先針對的是沒有列明實際信托受益人，企圖采取複雜信托架構避稅的機構和買家。
其次針對的是高淨值人士采用有條件信托的方式，在未來取消/修改信托，從而鑽漏洞避稅的情況。
至于富裕家庭對子女設立信托贈與房産，新加坡將采用個案審核的方式，對于符合條件的信托購房的案件退還ABSD。
感謝閱讀本期的蘿蔔點評，我們下期見！
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新加坡萬事通房産專欄作者彭威 – 您的新加坡房産小管家
我來自美麗的江蘇。1996年來到新加坡，畢業于南洋理工大學。2009年，從事房産經理人。現任新加坡房産中介公司之一的Huttons的市場部董事（CEA 注冊號：R042525J）。 從業11年來，每每爲客戶找到稱心如意的房子總是由衷的開心。國內客戶常見問題，我都會爲您一一解答。初到新加坡，生活上的各種小問題，我也會盡力協助。希望我的客戶多，朋友更多。
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