有些銀行提供律師費和估價費津貼,津貼多少視再融資的金額而定。
須注意的是,在鎖定期過後配套的利率不再固定,會和市場利率或銀行內部利率挂鈎。
陳文翰說,一到兩年鎖定期的固定利率房貸相信足以幫助貸款人度過這一段市場不明朗的時期。
浮動利率又分爲幾種,最常見的包括和SORA挂鈎的配套。SORA是代替新元銀行間同業拆息率(SIBOR)和新元掉期利率(SOR)的本地基准利率,SORA是以本地無擔保隔夜銀行間的實際借貸成本計算,因此更可靠、穩健和透明。
馬來亞銀行證券經濟師蔡學敏預測,本地抵押貸款利率在今年底將攀升到4%左右,並預計三個月SORA年底會達到2.75%。這意味著你的房屋貸款每月還款下來可能會增加。那麽應該考慮爲房屋貸款再融資嗎?要如何選擇呢?
三個月SIBOR到2024年底會停用,銀行會適時提供轉換配套。
屋主因失業、疾病等問題陷入財務困境、無法按時支付房貸時,建屋局往往比銀行更通融,也會設法向屋主提供援助。
和現行利率挂鈎的配套相對比較少,之前被批評不透明,因爲銀行可調整現行利率。相較之下,銀行如果要調高固定存款利率,須要支付更高的存款利息。
市面上以三個月SORA配套爲主,根據Mortgage Master網站,馬來亞銀行提供的配套首兩年利率是三個月SORA+0.7%,根據目前的SORA計算,就是1.43%,第三年開始利率是三個月SORA+1.5%。這就是說,目前這個配套的利率低于固定利率配套,但如果SORA攀升到1.8%水平,貸款利率就會升至2.5%,和多數固定利率配套差不多。而一旦SORA升到更高的水平,這個配套的利率就要超過現下市面上的固定利率配套。
因此顧客務必確保下來幾年沒計劃償還貸款或賣出房産,才可考慮固定利率配套。
固定配套顧名思義,利率在鎖定期內固定不變,一般爲期兩三年,之後會和SORA、固定存款(例如星展的FHR)或銀行現行利率(board rate)挂鈎。
盧晨光則提醒貸款人,檢視自己還有什麽財務計劃,可能會影響到未來現金流。
不過也有業內人士指出,在現階段轉到固定利率配套,可能面對不久後全球經濟衰退、央行開始減息的風險,被高利率“套牢”,貸款人或可等待兩個月再決定。
華僑銀行房貸主管潘玉蓮受詢時說,目前SORA配套是最受歡迎的。
幾個月前開始,市面上的固定利率房貸配套的利率逐步攀升,期間還有一段時間多家銀行停止提供固定利率配套。
房貸配套主要分兩類
梁景文還提醒,不論利率走勢如何,選擇的是什麽房貸配套,貸款人都應該准備一筆資金,爲進一步的加息或不可預見的情況做准備。
盡管固定利率走高,盧晨光認爲貸款人依然可以考慮,因爲接下來利率可能會進一步上升,在下來12個月達到3%至4%水平。
星展銀行新加坡房屋抵押貸款業務部執行董事梁景文表示,星展提供的固定和浮動混合配套,多達一半的房貸可以是固定利率,剩余的爲浮動利率,利率比固定利率配套低,也讓貸款人更好地管理利息開支。
此外也有和銀行固定存款利率挂鈎的配套,如星展提供首兩年利率FHR6+1.3%的配套,FHR6是星展銀行的六個月存款利率,目前是0.75%,計算下來這個配套的利率是2.05%,高于目前的SORA配套,低于固定利率配套。
在這情況下,市場利率顯著攀升,本地基准利率三個月新元隔夜利率(SORA)從去年底的0.1867%攀升到了0.772%,增加了三倍。
一般上再融資金額較小,津貼也少。
盧晨光認爲,考慮哪一類配套,貸款人須要根據自身的需求來決定。
在選擇房貸配套時,也留意是否有和銀行的其他服務挂鈎,可獲得一些優惠。例如不少銀行爲了吸引客戶使用更多服務,都會根據交易額、購買的理財産品以及房貸,提供更高的存款利率。
陳文翰提醒,選擇浮動利率貸款的人士除了須考慮利率走勢外,也要了解自己收入的穩定和還款的能力,因爲浮動利率貸款意味著每個月的還款額會有變化。
她說,固定利率配套適合偏愛穩定性的顧客,不過由于固定利率配套往往帶有預付罰金條款,如果顧客在鎖定期內償還全部或部分貸款,要支付罰金。
房貸配套主要分爲固定和浮動利率兩類。
此外,對于爲組屋申請貸款的人士來說,建屋局(HDB)貸款是個不錯的選擇,銀行貸款固定利率已超過了建屋局的2.6%利率,而且建屋局貸款的貸款對估值比率高,首付也少。
他認爲,再融資不一定適合每個人,這涉及到各種因素,例如剩余的貸款額、利率、個人的財務目標等等。
目前市面上的固定利率配套主要來自本地銀行,如華僑銀行的兩年期貸款利率2.65%,星展銀行剛推出兩年和三年期利率2.75%的貸款,大華銀行最新的兩年期固定利率貸款是2.98%。
房貸顧問公司Mortgage Master運營主管盧晨光接受《聯合早報》訪問時說,如果貸款人的房貸是和浮動利率挂鈎,並且鎖定期(lock in period)已經結束或快要結束,應該考慮再融資。
好處是它在鎖定期提供穩定性,可是萬一利率開始走低,貸款人可能會被比較高的利率“鎖”住。
例如准備一筆現金儲蓄,或把資金放在流動性高的資産,足以支付未來兩年的還款,一旦遇到財務問題可有足夠時間重組貸款,甚至是賣掉房産。
和SORA挂鈎的配套特點是透明,利率隨市場走勢波動,在利率低的環境下吸引人。
金融産品信息網站ValueChampion商業合作經理陳文翰也說,並不是每個人都應該選擇再融資,有些貸款人現有的房貸配套利率依舊吸引人,而有些時候再融資會面對罰金,導致成本反而更高。
再融資雖然可以省下每月利息,梁景文提醒,再融資時要了解一些開支成本,例如律師費(legal fee)、房産估價費等。
此外,浮動利率配套讓貸款人可選擇提前償還款項,能省下不少利息。
根據自身需求選擇貸款配套
陳文翰指出,在一些突發情況下,例如突然被裁員或患病,可通過再融資換去更加長期的貸款,來減少每月還款。
過去好幾年因低利率環境而受歡迎的SIBOR配套已經退出市場。如果現有貸款和一個月或三個月SIBOR挂鈎,貸款人可選擇繼續使用這個配套,或再融資。
爲了對抗節節攀升的通貨膨脹率,全球中央銀行紛紛收緊貨幣政策調高利率,新加坡金融管理局也已經讓新元加快升值。