胡淵文
剛過去的這一周，美國聯邦儲備局保持利率不變，但態度傾向鴿派，表示美國經濟面臨不確定性增加，將采取適當措施以保證美國經濟持續擴張。市場普遍解讀爲，聯儲局爲降息敞開大門，可能今年會減息兩次。在利率可能走低的環境，房屋貸款應該再融資嗎？浮動利率配套是否更加劃算？
美國是否會加息這個問題已經成爲過去式，目前大家關心的是，美國何時開始減息。
剛剛過去的這一周，美國聯邦儲備局保持利率不變，但態度傾向鴿派，表示美國經濟面臨不確定性增加，將采取適當措施以保證美國經濟持續擴張。
市場普遍解讀爲，聯儲局爲降息敞開大門，可能今年會減息兩次。
在利率可能走低的環境，房屋貸款應該再融資嗎？浮動利率（floating rate）配套是否更加劃算？
理財網站MoneySmart房貸主管吳幼新接受《聯合早報》訪問時指出，如果你的房貸鎖定期（lock-in period）已經結束，就應該考慮再融資，從去年第四季開始，銀行已經調高了現有客戶的房貸利率，多數客戶目前支付的利率屬于比較高的水平。
一般上，房貸的首兩三年利率較低，之後會調高。如果你的鎖定期已過，目前估計支付的利率約爲2.5％。
選擇前，先來了解不同的配套有何特點。
■新元銀行同業拆息率（SIBOR）配套
這個配套的特點是透明，利率隨市場走勢波動，在利率走低的環境下有利。和一個月SIBOR挂鈎的配套，如果一個月SIBOR下跌0.2個百分點，房貸利率便隨之跌0.2個百分點，而且這個利率每個月會更新。
如果是三個月SIBOR配套，則是每三個月更新一次。
■固定利率配套
顧名思義，該配套的利率固定不變，一般爲期兩三年，之後會和SIBOR、固定存款或銀行現行利率挂鈎。
好處是它在鎖定期提供穩定性，但利率開始走低時，貸款人可能會被比較高的利率“鎖”住。
■銀行現行利率（board rate）配套
這類配套和銀行內部使用的利率挂鈎，主要根據銀行內部資金成本而定，一般上缺點是不透明，銀行不公開如何計算現行利率。對銀行而言靈活性較高，發揮“創意”的空間也比較大。
在利率走低的時候，現行利率往往不會立刻隨著下調。
■定期存款利率配套
這類配套也可被歸類爲現行利率配套，以銀行定期存款的利率爲參照基礎，例如12個月定存利率加0.5％。
此前美國啓動加息時，這個配套相當受歡迎，因爲它上揚的時機往往會比SIBOR來得晚。
專家：選配套應考慮利率走勢及財務狀況
MortgageWise.sg是本地房貸比較網站，其執行董事吳尚宇指出，近期多數客戶選擇浮動利率配套，這也是他在多數情況下給的建議。
他說，當利率周期扭轉進入下行期時，和三個月SIBOR挂鈎的房貸配套往往是最受歡迎的，因爲它的利率會最先隨市場利率走低。
根據房貸比較網站GET.com上的資料，目前市面上利率最低的幾個配套是與一個月SIBOR挂鈎。首年利率最低的房貸來自花旗銀行，是一個月SIBOR加0.2％，等于2.08％。
不過吳幼新認爲，這並不意味著完全不考慮固定利率房貸，這類配套讓貸款人能夠確定未來兩三年的每月還款。
星展銀行抵押貸款業務部執行董事卓依萍認爲，買房者在考慮浮動或固定利率配套時，應該從整體需求來考量，而不是爲了節省短期的利息支付。
喜歡穩定的借貸者，可能傾向選擇固定利率配套，以免受利率上揚的影響。卓依萍提醒，固定利率一般比浮動利率高，且在固定利率期間，繳納任何預付款均有一筆費用。
選擇何種配套，未來利率走勢以及自己的財務狀況是主要考量。
一般而言，SIBOR的走勢會跟隨美國利率的大方向，但是短期內兩者走勢可能會有差異，這是因爲SIBOR同時也受到美元兌新元彙率的影響。若美元兌新元走強，SIBOR會上揚，因爲投資者對新元投資會要求更高的回報率。
MoneyOwl財務規劃公司財務規劃總監張智明說：“這段時期要預測利率的走勢不容易。應該問自己，如果利率上漲，是否能夠支付更高的還款？如果可以，那浮動利率可能適合，如果答案否定，應選擇固定利率。”
吳尚宇建議貸款人不要將自己鎖定太久，因爲局勢發展不明朗。他推薦那些可免費轉換的房貸，即在兩年鎖定期內可以要求銀行免費重新定價的房貸，轉換到另一個房貸配套，這讓貸款人保持靈活性。
專家：再融資須衡量所節省利息及相關費用
華僑銀行零售抵押貸款部總經理潘麗華建議再融資時，衡量能省下的利息和再融資所涉及的費用，後者主要包括律師費（legal fee）、房産估價費和違約金（penalty charges）。
在鎖定期限內轉換配套，就得支付違約金。
如果之前獲得銀行的津貼，在規定期間（往往爲36個月）償還貸款要吐回所得津貼。
專家：可考慮向銀行要求重新定價
MoneySmart房貸主管吳幼新說，有些銀行提供律師費和估價費津貼，津貼多少視再融資的金額而定。一般上再融資金額較小，津貼也少。
假設一份50萬元的貸款，原本要支付2％利率，再融資後減至1.5％，意味著每年可節省2500元。
然而，如果律師費要2500元，估價費介于500至1000元，還得償還在鎖定期限換配套的違約金等，到頭來可能省不了多少。
MoneyOwl財務規劃公司財務規劃總監張智明建議，除了再融資，也可考慮向銀行要求重新定價（repricing），這個過程更快，轉換費用約爲500元。
如果你未來一兩年計劃賣掉屋子，那就要計算再融資是否省下足夠多余的錢。比方說你再融資後兩年內可省下4000元，但要支付2000元的費用，如果你在一年後賣出屋子，屆時你的新房貸只爲你省下了1000元（4000元扣去2000元後除以2），這麽一來你的再融資是白忙一場。
潘麗華提醒貸款人還必須注意以下因素：
■總償債比率（TDSR）：爲投資房地産現有的貸款和自住房産的淨值抵押貸款（Equity Loan，也稱爲定期貸款）部分再融資時，總償債率框架會適用。淨值抵押貸款指屋主已償還一部分房屋貸款，持有的單位價值又上揚時，便可以考慮將房屋抵押給銀行，換取現金貸款。
■貸款與估值比率（LTV）：了解自己可獲得的貸款與價值比率，視房地産是投資性質還是自住，及是否有任何淨值抵押貸款而定。
潘麗華指出，房貸條款相當複雜，消費者應向房貸專家尋求幫助。
不論選擇何種配套，星展 銀行抵押貸款業 務部執行董事卓依萍建議，借貸者應該有足夠的現金以應付利率上揚或其他不時之需。她說：“理想的做法是擁有足夠的現金或流動資産，以支付長達兩年的每月分期付款。萬一貸款人遇上財務問題，能有足夠時間重組貸款，甚至脫售房産。”