新加坡擁有亞洲最多元化的REITs市場，也是亞洲除日本最大的REITs市場。新加坡REITs市場這趟充實的旅程始于2002年。
來源：新交所
新加坡的第一只REITs在2002年落地
2002年7月17日，新加坡交易所集團（以下簡稱“新交所”）成功迎來了嘉茂商用信托（CapitaMall Trust）的上市。嘉茂商用信托專注于投資新加坡優質的創收型商場物業，收入主要來自各種不同的本地和國際租戶繳付的租金。信托的初始資産包由三處來自鄰裏和市區的主要商場組成，爲信托的發展帶來很好的基礎收益。在嘉茂商用信托的上市典禮上，淡馬錫執行董事何晶女士在演講中做了一段富教育意義且具前瞻性的開場：
“REITs將大規模的房地産統一單元化爲較小的標准投資單位。這允許投資較小的個人投資者可負擔起投資大物業或象征一籃子物業的股票。它還爲此類投資提供流動性和二級交易機會。這使得機構和散戶投資者能夠參與投資具流動性的房地産投資組合。
新加坡和亞洲的REITs市場仍處于萌芽階段。但隨著亞洲的高儲蓄率，這裏的機構基金的增長，以及亞洲人對房地産投資的內在興趣，這個市場有潛力大幅增長。
我希望嘉茂商用信托的推出將爲更多本地和國際REITs在這裏上市提供催化劑。”
圖一：嘉茂商用信托初始資産組合的三處資産
新交所REITs資産的多元化
2002年7月這第一只REITs的上市爲新加坡REITs市場開啓了無限的發展空間。從那開始，新交所采取了國際化、多元化發展REITs市場的戰略，迎來了一個比一個精彩的REITs資産組合，落地一個接一個新的資産類別證券化。在迎接了第一只商場物業REITs後，新交所也在4個月後迎來了騰飛發起的第一只工業資産REITs。隔年8月，新交所通過持有中國香港資産的置富産業信托 （Fortune REIT）落實了跨境資産REITs的戰略，而這個跨境戰略也在2005年持有多國資産的豐樹物流信托得到了深化。新交所80%的REITs擁有新加坡以外的資産，最近的10只REITs IPO的幾乎所有資産均在新加坡境外，明確顯示新加坡已經轉型爲REITs上市的國際樞紐。産業類別方面，新加坡挑了最貼近民生的商場啓動REITs市場，隨後也逐個落地工業園、寫字樓、酒店、住宅、物流倉儲、數據中心、醫院、奧萊、超市等資産組合。
圖二：新加坡REITs市場發展主要裏程碑
豐富的投資者群體支持新加坡REITs蓬勃發展
新加坡REITs市場另一重要特點是擁有個廣泛且熟悉REITs市場的投資群體。新交所有非常多具吸引力的增量投資群，豐富的機構投資者群體包含了國際各大主權基金、保險基金、成長型基金和對沖基金，當中有超過1300家全球基金將總部設立在新加坡，爲投資新交所上市的標的提供很大的便利。
新加坡私人財富産業的增長也是新加坡資本市場，包括REITs市場被看好的重要因素。瑞士私人銀行資産的年漲幅在2%-3%，但新加坡私人銀行的高淨值客戶年增幅卻在15%左右，可見新加坡私人銀行引進的資金增量將會非常顯著。新加坡家族信托的數量也呈現翻倍式的增長：
2019年新加坡引進超過100個新的家族信托，到了2021年這個增幅達到超過400個。新加坡金融管理局也規定家族辦公室的基金公司需要在任何時間點將其資産管理規模的至少10%或新幣1000萬投資于新加坡的本地投資，而新交所上市的REITs就在“本地投資”的範圍之內。
新加坡的散戶投資人也是REITs市場的投資主力之一。新加坡REITs市場自2000年初爲發行第一只REITs開始投資者教育投入後就從沒停止。新交所、各大中介機構和REITs發行人通過傳統券商經紀網絡、網絡券商和散戶投資者協會與散戶社區互動，向他們介紹REITs的特性和影響REITs表現的大環境因素。
新交所的REITs産品助國際的資産原始權益人和亞洲資本獲得了高效的對接，給紮根于新加坡的全球機構投資人找到了多一種近傳統固收産品的收益穩定的投資産品，讓房地産成爲新加坡散戶投資人觸手可及的投資類別。
重視市場反饋的監管模式：便利上市，推動擴募
很多在新交所已上市的REITs都表示新加坡REITs市場相比其他REITs市場最特別而且最有優勢的地方就是它重視市場反饋的監管模式。隨著REITs市場的開放，新加坡的監管機構對于發起人的質量和投資人熟悉REITs産品的程度也更關注。新加坡金融管理局和新交所屢次接受市場反饋，通過監管框架的調整和上市規則的修訂，協助已上市的REITs應付不同經濟周期帶來的融資挑戰，也爲迎來新地區的發起人和資産提供更大的便利。新加坡監管機構注重企業治理的態度也讓新交所上市的REITs受到國際認可。
在新加坡各個機構的努力下，到新交所上市REITs的來自全球的發起人有機會享受到比在自己國家發行REITs還優惠的稅收環境，增發融資的方式和流程都更市場化。新交所REITs的擴募機制和上市公司基本上相同，所采用的擴募規則也一致，這爲服務REITs擴募的中介機構帶來很大的便利性。因此，新交所REITs的擴募活動非常活躍，2021年我們就看到新交所REITs進行了超過31億美元的擴募，所融資金也順利的投入到了不同資産類別的收購。
圖三：新加坡REITs IPO和擴募規模 （億美元）
與此同時，新加坡也通過補貼政策減低REITs發行人的上市成本，每單補貼金額可高達200萬新元，以最直接的方式支持REITs市場擴大。今天的新加坡REITs市場在政策和規則上可以說是衆多亞洲REITs市場當中最符合市場需求的，而且在平衡發起人、發行人和投資人利益方面也是最成功的。
今日的新加坡REITs市場
20歲的新加坡REITs市場對于全球REITs市場的發展更有擔當和貢獻。新交所的REITs按市值占了亞洲REITs市場的近30% （日本占近50%）。經曆了2008-2009年的金融危機和此次疫情帶來的不確定環境，新交所REITs在市場震蕩中展現韌性，見證了7次的REITs合並，留下了43只總市值達1110億新元的代表性投資産品。新交所的REITs在新加坡和國際各大REITs指數裏也常見，新加坡市場的良好流動性爲REITs進入指數提供很好的支持。由REITs指數延伸出的産品還有ETF和期貨。新交所目前有5只ETF的成分股是包含了新加坡的REITs，截至2022年6月，總在管資産爲8.27億新元。新交所也于2020年推出了亞洲第一只國際REITs期貨，新加坡富時EPRA Nareit亞洲（除日本外）指數期貨和新交所iEdge S-REIT領先指數期貨。這兩只期貨産品都是根據美國商品期貨交易委員會的指導原則設計，向美國和全球機構投資者廣泛發行，所追蹤的REITs指數就包含了新交所的REITs。
注：RHT Health Trust 作爲現金信托和Eagle Htrust 停牌，不包含在以上表中 圖四：新交所上市的43只REITs
豐富全面的新加坡REITs市場還有成長空間嗎？
隨著可持續發展日益成爲房地産行業中的一項商業原則，綠色建築也越來越多的進入到基金和投資組合。像全球範圍內的許多其他政府一樣，新加坡推出了各種促進能源使用效率的計劃，例如建築物的綠色建築標簽計劃和用于行業的節能技術的補助金。成熟的企業和投資者可持續發展戰略正改變REITs維持運營資金健康水平的能力的基本面。積極跟蹤關鍵環境指標的REITs能夠更好地采取積極主動的方法防止運營成本增加，擁有綠色建築認證資産的REITs還可以降低其投資組合中持有因爲不符合日益嚴格的建築法規而面臨貶值或出租率下降的風險。管理這些風險可創造長期價值，推動可持續的財務業績並增加股東價值。新交所的REITs會在市場推動更大效益下積極探索納入可持續發展建築，也在物業管理方面積極采用價值管理模式，發揮綠色金融優勢。
社會老齡化及傳統觀念的改變，生活方式與企業運營模式的轉變等都會帶來地産業態的進化。自助倉、高標倉、共享辦公場所、養老院、學生與勞工宿舍、停車場、教育設施都是在這進化下可能産生的REITs潛在投資標的。在疫情下，市場也看到了多元化資産REITs在分散市場風險的能力。新加坡市場只要保持對資産類別的開放就可以支持到REITs的避險策略，爲投資人帶來更能抗市場風險的投資産品。對于保持開放的新加坡REITs市場，新的業態所帶來的機會是無限的，投資人也會因爲業態上的創新開放而對新交所的REITs保持期待。
結語
新加坡REITs市場從調整基礎框架，強調治理和投資者溝通，到通過加強社會責任和保持開放態度實現可持續性發展，每一步都會穩健的走在市場前頭，滿足市場的期望。
感謝這一路來爲新加坡REITs市場付出的發行人、中介機構和投資人。在大家這20年的支持與信任下新加坡REITs市場砥砺前行，成就斐然；我們將共同在這良好的根基上踵事增華，創造輝煌！