今天是9月的第2天，明源君在克而瑞剛出爐的“2021年1-8月中國房地産企業銷售榜單”中發現，今年各地市場環境普遍艱難的情況下，招商蛇口卻逆市沖進了全國TOP7，全口徑銷售額達到了2174.2億元。
這讓明源君不禁十分好奇，竟然還有房企能做到逆市上行？這使我想到前陣子剛探討過的話題：地産行業的底層邏輯已經變了，從賭場時代來到了賽場時代。
各大房企越來越重視品牌力和多元化開發能力的培植，這些都將成爲拿地和銷售溢價的助力。
而這，正是招商蛇口的強項。
如今很多地方政府對開發商的要求是，不能只知道蓋房賣房，還得肩負産-城-人融合的城市共建任務，做好城市運營、價值賦能。
但要學會做多元化開發，還得做出品牌來，談何容易？這裏面有一大堆傳統房企沒面對過的問題。
比如定位和招商工作跟城市全局規劃怎麽結合？
業態複雜的多元化開發，怎麽規劃才能盤活項目、持久長紅？
城市面貌和運營效率又怎麽同步升級？
業內在這方面標杆不多，但招商蛇口是個典型。
招商蛇口在深圳深耕了40余年，做出了不少經典作品。在top10房企中，招商蛇口是爲數不多的，能真正通過片區開發，實現城市能級提升的綜合開發運營商。
今年，招商蛇口深圳區域又提出了城市價值運營的理念，將其作爲底層邏輯，來給産品和項目賦能。
明源君近期考察了招商蛇口深圳區域的太子灣、會展灣和招商中環，這三個大型城市綜合體。
今天就來爲讀者拆解一下，做複合業態下的片區開發，到底需要哪些本事？
堅持以産造城、以産聚人
以産業價值運營，激活城市生命力
做大型的片區開發項目，首先要解決的是怎麽吸引人，讓城區活起來，解決難點業態（寫字樓、商業等）的去化問題。
很多房企對此有個誤解：只要規劃形態做好了、定位口號喊得漂亮，人流就會憑空湧現出來。
這會導致項目定位不切實際的問題，沒有産業根基來吸引居民和商家、企業，招商招不進來、居住産品也走不動，項目變爲空城。而招商蛇口則做對了這3件事情：
一是先解決産業問題，找到能拉動整個片區經濟發展的産業核心，作爲聚集商業活動和居民的“磁極”；
二是站在實際現狀之上做定位，把産業基礎和城市戰略緊密結合，讓定位體系具備科學性和可落地性；
三是積極實施有利于産業服務和招商的舉措，最大化地發揮産業潛力、降低招商難度，迅速聚攏人群，激發城區活力。
我們來看看具體是怎麽做的。
一、全力參與公共建設，以會展經濟“極核”帶動城區發展
首先我們來了解一下，位于深圳西部、寶安機場北側的會展灣項目。這個項目實際上是招商蛇口與華僑城兩家央企合作打造的。
一座50萬方的超大型會展中心正坐落于此，加上周邊的綜合配套用地，整個城區的總建面接近400萬方。配套功能區還包含了150萬方以上的酒店、辦公、商業和商務公寓指標。
△會展灣效果圖
即使在業內看來，這些業態的運作都極具挑戰。要想玩轉如此巨大的産城項目，必須要借助産業的力量，讓會展經濟成爲項目的發展“極核”。
因此，招商蛇口先將目光鎖定在會展經濟的産業潛能上。他們深度參與到了會展中心的建設當中，承擔了展館設計、施工、運營等一系列工作。並成功與華爲、埃森哲、中國電信等企業達成合作，引進了智慧展館系統。
去年，深圳新會展中心成爲一線城市中最早複展的展館，並承辦了2020年全球規模最大的商業展覽。
2021年的時尚家居設計周共吸引了超過30萬人次參展，另一場深圳玩具展也吸引了超過8萬專業買家，爲整個城區輸送著大量商旅、消費人流。
這樣一來，會展灣再圍繞這些産業人流來規劃整個綜合體，就具備很強的針對性和支撐性了。這也是典型的産業帶動城市，通過運營手段，實現片區能級、城市價值躍升的案例。
要解決綜合體大城“人”去哪裏找的問題，必須得先從産業的承接和發展上下手。做産城，産業一定是骨架，城市居民與配套則是血與肉。
二、充分釋放産業潛能，以海洋經濟“極核”激發灣區活力
和會展灣一樣，招商蛇口在深圳區域“三灣”布局之一的太子灣，也通過産業運營，實現了城市價值的再升級。
太子灣位于深圳蛇口自貿區的南側，正對深圳灣，是蛇口郵輪母港的所在地。其規劃建面達到170萬方，是一座業態構成極其複雜的國際濱海新城，是招商蛇口再造“新蛇口”的一個升級作品
△太子灣實景圖
招商蛇口爲其提出了“一灣三坊城中城”的規劃概念，讓不同組團承載各自的功能。包括“居住坊”、“商業坊”、“郵輪坊”，這個規劃邏輯可以說是“前港-中區-後城”這一經典蛇口模式的微縮呈現。
而這個規劃，是緊扣當地産業發展狀況來設計的。首先，招商蛇口看准了郵輪母港這個巨大的産業“極核”，一年超過630萬人次的出入港客流中，蘊藏著驚人的商業價值和消費潛能。
△太子灣實景
在國家“一帶一路”倡議中，港口本就是重要的戰略支點。而在蛇口國際海洋城的規劃中，這裏也被定位成世界級海港活力區，規劃基礎是相當不錯的。
于是太子灣項目果斷將海洋經濟定爲産業支柱之一，進一步去承接和發揮港口的潛力。爲此，招商蛇口與維京遊輪集團等頂尖港口運營商展開了洽談，力爭將太子灣港口的運營提升到國際領先水平。
同時還大力發展起了海上餐飲、藝術演出、特色商業等觀光服務，並向國家相關部門提報了郵輪入境免簽、退稅櫃台服務的申請，一切爲了留住消費群體而努力。
但太子灣還有另一個難題，就是61萬方總部基地商務群，面臨著巨大的招商和銷售壓力。招商蛇口的做法是，站在“産業基礎+城市戰略”融合的角度，來解決問題。
蛇口自貿區擁有雄厚的科創與貿易産業基礎。科創土壤自不必說，著名的騰訊、大疆、中興、TCL等上市公司都彙集在南山區，這裏被科技界稱爲“中國硅谷”。招商蛇口成功運作的蛇口網谷等産業園區，也爲太子灣的聯動招商打下了良好基礎。
而貿易産業也一直是蛇口的強項，這裏充分發揮著離島水岸隔離特點，形成了離岸金融試驗區、離岸醫療試驗區等自貿産業群。
以海洋經濟爲核心，並輻射自貿區內的科創與貿易産業，能夠爲太子灣輸送巨大的産業能量，項目的産業定位也就可以基于此來構建：以海洋+科創+自貿三大産業爲主，並在文創、海灣觀光、高端商業等領域尋求發展機會。
△太子灣鳥瞰效果圖
爲了推動産業鏈的發展，招商蛇口也同步在爭取各類海洋開發銀行和資方的落戶。據悉，目前已經成功吸引廣州銀行、星峰資本、紅籌資本、富龍集團等企業入駐。
另外，爲解決企業落戶的人才招聘、安置問題，太子灣招還推出了人才居住保障體系。片區內規劃的人才公寓、人才驿站，都將面向入駐企業的員工提供折扣，爲企業提供完善的保障服務。
這麽一來，就能用科學定位、區域聯動招商和企業人才安居等組合拳策略，來降低寫字樓的招商障礙。
三、抓住産業更新機遇，以新興金融“極核”助老城煥新
第三個考察項目是招商中環，位于深圳的羅湖區。羅湖是深圳特區建設初期最先發展起來的地方，也是老牌金融強區。央行深圳分行、央行深圳中心支行金庫、發行庫等都位于羅湖。
但自深圳西部崛起後，這裏的關注度有所分流。所以招商中環在定位之初，就肩負著老城價值重構的使命，必須從現狀中找到片區重新騰飛的發力點。
羅湖不僅金融産業發展強勁，珠寶黃金産業的根基也十分深厚，國內最具影響力、交易量最大的水貝珠寶交易市場，就坐落于此。
△紅嶺新興金融産業帶規劃圖
招商蛇口認爲，基于地域自身的産業特性，加上羅湖“紅嶺新興金融産業帶”的全新規劃，産業煥新的機遇其實就在金融業+珠寶業身上。
于是他們再一次將基礎與規劃結合，迅速理清了項目的招商定位，並在周邊8大開發商的城市更新項目中，率先實現了構想的落地。
△招商中環效果圖
目前招商中環已成功引進浦發銀行深圳總部、富龍集團、國任保險等龍頭企業進駐，將爲片區帶來超過1.5萬名高端從業人才。
作爲城市運營商，招商蛇口考慮的還有做好産業和人才方面的服務。項目和深圳市人才安居集團達成了合作，打造了超過900套的高端配套住房。
此舉旨在解決金融人才的安居問題，堅持做好産居的綁定。這樣産業在騰飛的同時，才能給城區也注入新活力。
緊扣實際需求，布局多元化配套
以配套價值運營，服務産業與人居
解決了産業聚人的問題之後，就可以著手設計“城市”這個部分的內容，協調好産業發展和人居生活。
沒有産城融合觀念的房企，很容易把項目做偏、做空。而在招商蛇口深圳區域項目中，經常能看到産城互促的觀念。只有做好多元化開發，讓不同業態間協同共生，城區才能具有韌性和活力。
那麽什麽樣的配套體系，才對項目有幫助呢？其實這和做定位一樣，必須緊扣産業特點和居民需求來做，切忌盲目猜測。
一、産業與城市同步生長，構建産與城之間的對話
會展灣的城區規劃，自然是圍繞會展中心來展開的。巨大人流的旅居、消費和遊玩需求，如何通過配套功能區來解決，這是會展灣産城塑造的核心問題。
圍繞這個問題，招商蛇口將整個綜合配套區，規劃爲生活區、配套區、産業區三個大組團。並依托于會展河的濱河景觀資源，打造了一條沿河觀光帶，將整個功能區串聯起來。
△會展灣綜合體區位圖
除了面向長期居住人群規劃的57萬方純居社區之外，周邊最主要的配套就是寫字樓、商務公寓和多達25萬方的高端酒店群。
繁忙的會展中心周邊，衍生出了大量展覽、貿易相關行業的辦公需求，而會展灣的寫字樓商務群就提供了最近的辦公場所。
其中南側還規劃了7萬多方的總部獨棟商務群，全部都是樓高35米以下的花園式建築，呈現出獨特的生態園區環境，專門面向龍頭企業、總部基地做産業引入。
△會展灣商務群實景圖
高端公寓+酒店群的業態組合，則能夠爲各種短、中、長期旅居人士提供服務。整個配套功能區共規劃有4塊酒店用地，預計引進6家高端酒店，將會提供4000間以上的客房。
可以想見，未來會展灣的對外接待能力將提升到新的高度。已經確定入駐的酒店品牌包括希爾頓、洲際、皇冠等等……
而這麽多辦公和旅居人群聚集在此，不可能不消費、不娛樂，商業服務是不可缺少的。爲此，招商蛇口在河岸邊規劃了一座“商業公園”。
這個集中商業的體量約2.16萬方，但全長達到了1.68公裏！整個商業建築的形態順著河岸延伸開來，並于屋面設計了空中河景花園，呈現出獨特的公園式購物中心形態。
其主打會展配套業態，以及科創主題街區，商業二層還設置了雲軌站點，並架設了雙向連廊。西達會展中心、東往公寓區，是銜接産、居、娛三區的橋梁。
△會展灣商業公園效果圖
爲了完善會展綜合體的産業生態，招商蛇口還打造了一座近5萬方的産業展貿Mall。集展覽、交易、體驗、活動及消費于一體，成了片區內除會展中心之外的另一張産業名片。
△會展灣展貿mall效果圖
整個會展灣配套區的規劃邏輯，完全圍繞著産業發展的需要，在辦公、旅居與消費方面，都能充分做好承接。緊扣産業衍生需求來做配套，是借勢解決難點業態的運營和銷售問題的關鍵手段。
二、研究地區特點，用實際規劃回應居民訴求
而在招商蛇口的大本營蛇口片區，太子灣在配套設計這方面，也做得相當出彩。其依托宏大的體量，打造了一個足夠缤紛、多元、全面的産城生態，讓“後城”既能服務于産業人群，又可以服務于各類居民。
△太子灣項目業態分布圖
首先，在居住功能方面，太子灣規劃了39萬方的國際濱海社區，和一棟8萬方的麗思卡爾頓超五星酒店。既能承接長期居住需求，又能承接港口的旅居人群，同時也一並解決了周邊企業的高端會務、宴請需求。
其次，在商業消費方面，臨近港口的位置規劃了46萬方航母級別的商業聚集區。爲了匹配蛇口富人區的消費升級訴求，招商蛇口成功與香港K11合作，打造22萬方的K11亞洲旗艦店，並引入香港蘭桂坊LKF852。
衆所周知，K11是藝術型購物中心的領軍者，而蘭桂坊則是人們心目中社交街區的代名詞。這兩個重磅IP的落地，有望將整個深圳的商業格調，提升到一個新的高度，成爲輻射整個大灣區的高端消費目的地。
△太子灣K11效果圖
其三，爲了解決蛇口片區大量外籍商務人士，和高端居民的生活痛點，太子灣不惜重金引進了國際一流的教育和醫療配套。
比如由領科教育集團打造的4年制美式高中，將會落戶太子灣。而由新加坡知名私營醫療團體——萊佛士醫療集團運營的國際醫院，也將進駐這裏。
同時，太子灣還積極回應著居民對于精神消費的渴望。爲了和周邊的歌劇院、海上世界藝術中心等場館形成呼應，太子灣在海灣旁規劃了一座大型演藝廣場，旨在強化與周邊藝展的聯動合作，形成獨特的藝術觀光主題。
△太子灣濱海演藝廣場效果圖
總體而言，太子灣是以居民的消費、生活、人文三大需要爲核心，構建了太子灣獨有的城市配套體系。並運用自身強大資源整合和招商能力，一一回應了居民的訴求。
這樣的城市配套區，能爲産業發展和港口運行提供各類服務及保障。而産業人口、出入境人流，也會反哺城區的商業與人文價值。二者互促互補，形成真正的産城融合。
以“小新加坡”的標准建設城市
以公共空間價值運營
帶動區域面貌升級
深圳一直有“小新加坡”的美譽，無論是綠化面積、城市治理水平還是經濟發展方面，都有追趕新加坡的潛力。
隨著招商蛇口旗下各産城項目開發的深入，它們都顯現出了與花園之城新加坡相似的模樣。
一、順勢而爲，打造沿河而生的會展公園
會展河的長度共有6.4公裏，會展灣正是沿河而建的一座新城，擁有優越的濱河景觀資源。招商蛇口順勢而爲，以河爲脈絡規劃了5大休閑區域。
△會展河效果圖
水岸舞台區規劃有空港劇院，用于承載會展河畔的慶典功能。都市水上生活區則設計了親水大台階和水上公園，營造近水的閑適氛圍。水上公園還可以供孩童進入戲水玩耍，讓公園不僅只是綠化，還十分“可親”。
△會展河效果圖
此外還有健康運動區、生態教育區等，爲周邊居民和消費人群提供多樣化的生態休閑配套。這一系列沿河而造的公共設施，讓河道價值充分顯現，爲繁忙的會展之城提供了別樣的悠遊氣質。
二、項目“景區化”，充分利用自然人文資源
太子灣的地理位置得天獨厚，北側是占地352公頃的大南山，南側則0距離看海，有著很強的規劃可塑性，可以肩負起整個港口片區的城市面貌升級任務。
于是在建築規劃上，招商蛇口遵循山海價值最大化的原則，對建築的排布角度和高度都做了精細的控制。幾乎每一棟樓，都能看到山和海。這讓住宅和公寓不僅具有居住屬性，更疊加了一層度假色彩。
△太子灣視野規劃圖
在整體景觀規劃上，一條濱海綠帶從郵輪母港出發，將碼頭公園、演藝廣場、K11、遊艇碼頭、文化藝術中心、歌劇院、歡樂島等公共空間全都串聯了起來。這讓沿海部分成了一條“海灣觀光大道”，將濱海休閑和遊覽價值徹底呈現了出來。
△太子灣休閑設施規劃圖
從演藝廣場延伸出去的海面上，還浮著一座“海上歡樂島”。這裏將通過建造海上泳池、親水階梯、漂浮平台等遊樂設施，爲市民創造城市親水體驗，景觀的互動性、參與性和趣味性都非常高。
招商蛇口通過對景觀和公共設施的投入，將山海景觀充分利用了起來，打造成集觀賞性、參與性、互動性和人文意涵于一體的“海灣景區”。
這樣的灣區形態國內非常少見，倒是很容易讓人聯想到新加坡金沙灣門前的內灣景致。
結語
雖然以住宅爲主導的綜合體大城開發，很多房企都做過。但像太子灣、會展灣和招商中環這樣，聚集了太多産業要素的熱土，不是輕易能啃下來的。
雖然招商蛇口深圳區域的資源背景大多房企羨慕不來，但做片區開發項目的“價值運營”理念、對城區的經營與扶植意識，很值得業內學習。
據悉，招商蛇口將統籌開發深圳前海的媽灣片區，建面達到驚人的500萬方，定位爲“一帶一路”國際經貿合作先導區”和深港國際服務城。繼文中案例之後，又一座航母級灣區新城的開發範本將要落地深圳，我們拭目以待！
未來對于地方政府來說，一個懂得價值運營、能爲城市帶來綜合提升的開發商，才是值得信賴的合作對象。轉型期的房企們，需要提高戰略眼光，加強城市經營意識，未來才能活得好、活得長遠。