城市中心區的複興是全球城市關注的焦點，尤其當面對不斷變化的全球趨勢對人們生活、工作和娛樂方式進行重塑時，高混合、高包容與高活力成爲近期中心區發展的核心議題。2019年新加坡總體規劃面向CBD地區制訂多項創新舉措，在塑造全球金融中心的同時，期望同步搭建24/7全時活力的幸福生活之地，融入更多的居住功能與公共服務，營造更溫情的公共空間，將CBD轉變爲動態與精彩的城市社區，包容更多元人群，進而提升城市整體競爭力。
走向社區化的CBD轉型之路
新加坡CBD地區發展演進示意圖
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獨立時期：高端就業崗位的中心集聚
在新加坡獨立以前，國家的中心區域位于鄰近主島南部的海港，具有典型的殖民地城市二元化結構，高密度的破敗住宅與少數的現代商業和金融企業擁擠在狹小的區域中。
1960年代，隨著西方發達國家勞動密集型産業開始向發展中國家轉移，制造業的繁榮使得新加坡有大量人口疏解轉移需求。1963年，聯合國專家爲新加坡繪制了一個沿主島海岸環狀發展的概念圖，在這一版方案中明確了中心區域的定位，並提出需要啓動原商業中心的再開發，目標是“打造一個充滿活力的中央商務區(CBD) ”。在此基礎上，1971年編制了以環形模式來分散人口分布的概念規劃。在這一版規劃中，高附加值的商業和金融業不斷向中心水岸地區集中，原有的工業和倉儲業、部分輕工業外遷，沿環形走廊形成以公共住房和城鎮爲主的分散化節點。
1980-1990年代：CBD區域的空間擴張與“高度極化”
1980年代開始，新加坡CBD地區已經形成彙聚越來越多的跨國銀行、投資公司以及貿易公司的現代化辦公集群空間。1990年代，CBD的範圍沿水岸擴張至填海而成的濱海灣，但一些問題也隨之而來，比如過多的就業機會高度集中于市中心區，但過高的居住成本又讓在此工作的普通人群望而卻步，導致産業功能與生活功能完全分離，從空間上隔離了人們的工作、生活和休閑娛樂。
新加坡1971年（左）、1991年（右）總體概念規劃
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21世紀以來：多元融合下的能級提升
新加坡政府開始對城市中心區單一功能分區布局模式進行反思，于1996年提出了一個新都心規劃（New Downtown Plan）。新的城市核心區的發展目標首先是要滿足未來商業用地發展的需要，其次是要創造一個功能上與現有CBD銜接、有活力的娛樂及文化中心，此外還希望提供相當數量的高質量住宅以支撐豐富動態的夜生活。在總體規劃中將其描述爲“具備有效的交通網絡和全天候的步行聯系，讓工作、生活、休閑真正結合的區域”。
新加坡政府在之後的CBD建設中開始大力引進旅遊業和服務業，開發新的商務金融區和觀光商務區，並積極落實功能綜合體建設。如2010年開業的濱海灣綜合娛樂城，集酒店、餐飲、會議、娛樂、休閑和賭場爲一體，高達55層的頂樓還有全球最高的空中花園及最大的室外無邊遊泳池。2016年落成的丹戎巴葛中心，高290米的塔樓作爲CBD內地標性建築，定位爲地區的商務中心、生活時尚中心以及公共活動中心，彙聚辦公、居住、零售、餐飲和酒店等多重功能，並提供多類型公共空間，包括都會公園（Urban Park）及多功能的城市客廳（CityRoom）等。
這一時期，新加坡逐步向具有全球化和多元化特征的亞洲服務中心發展，在現有CBD基礎上開發新的商務金融區BFC和觀光商務區，形成融合金融服務業、高端專業化服務和商務旅遊功能的新CBD。但是盡管吸引了大量休閑消費人群，CBD區域仍缺乏本地社群的支撐，造成地區活力度與社會融合度偏低。
丹戎巴葛中心外觀、底層都會公園與城市客廳
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2019年起：走向社區化的CBD複興
2019年的總體規劃中，新加坡將目光重新聚焦CBD區域，提出“我們的市中心將持續進化，以容納更廣泛的功能需求和創新的生活方式，它不僅僅是一個具有吸引力的工作場所，也將是一個適宜生活和娛樂的活力場所。”
新加坡CBD地區未來活力場景示意圖
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多策合力的複興計劃
生活化
多途徑導入居住功能。新加坡在CBD區域規劃了更多住宅，以便讓更多的人能共享中心區優質資源，並實現就近就業，以及擁有更多的就近休閑與娛樂機會。目前新加坡中心區域有超過50000套住房，未來計劃在市中心增加20000多套住房，其中濱海灣花園旁邊將建造超過9000套新住宅，營造一個提倡慢行、甯靜優雅的城市社區。住宅多以複合體形式建設，商店和便民設施等將布局在生活型街道的底層，爲居民提供更便利的服務，並提供充足的戶外交往空間。除了一系列新建的高品質住宅，政府也鼓勵將現有老舊寫字樓、老公寓等改造爲商住混合項目、酒店或有其他創新功能的建築。居住功能的導入將爲CBD帶來更多常住人口，並將吸納中等收入人群，關注多元居住需求，改變以高端居住類型爲主的現狀，這一舉措將在提升CBD活力的同時，積極促進社會融合。
新加坡CBD功能引導示意圖
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積極植入公共設施。部分地鐵站點門口將設立新的一站式綜合設施體，包括社區醫院、社區俱樂部，重建市場和小販中心等。政府還將提供室內體育館、社區圖書館和爲老設施。幼兒園、兒童托管中心、小型診所、平價食物商店等基礎社區設施也將逐步完善，以不斷提高CBD地區的宜居性。
優質公共交通出行。2019總體規劃在CBD新增了一系列公共交通設施，這使得CBD的所有開發項目都將在地鐵站步行10分鍾內到達。2021年，在現有22公裏自行車道基礎上，安順路一帶繼續擴建5公裏，強有力的自行車道網絡聯結地鐵站點，形成便捷舒適的日常出行網。規劃還鼓勵新開發項目增設自行車停車場、淋浴間和儲物櫃等出行輔助設施，讓日常生活通勤與遊憩變得更爲愉悅。此外，CBD還將積極更新更人性化的街道斷面，如計劃將連接萊佛士廣場和丹戎帕加爾兩個市中心樞紐的羅賓遜路進行優化，通過爲公交車、自行車道和人行道提供更多空間，轉變爲公共交通優先走廊。更寬的人行道也可以爲綠色植物提供更多的空間，並有助于舉辦各種吸引人的活動。
公共交通優先走廊效果示意圖
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多場景
多元生活：塑造活力混合的特色分區。在中心城區的設計引導中，新加坡針對各分區提出了用地混合引導方向並配套相應機制，如在Anson和Cecil分區內，鼓勵更多的混合住宅、服務式公寓、酒店和其他用途；在萊佛士坊和丹戎巴葛分區內，以及羅賓遜路沿線，考慮既有功能的用途互補（例如酒店、服務式公寓和住宅），同時保留中央商務區核心區域的主要商業特征。可以預見，未來的CBD將更加複合多元，真正實現工作、生活、娛樂的一體化。
CBD內各分區混合功能引導一覽表
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聯通共享：搭建開放友好的街區網絡。各分區都有具體的設計引導要求，營造舒適公共生活體驗。如建築大多密集而建的Cecil分區，爲提高街區整體的可步行性和通透性，控制了必要的通道空間以連接唐人街曆史街區和濱海灣。McCallum街沿線的高架行人通道也得到了保護，實現Cecil與濱海灣片區步行連接的連貫性和防風雨性。Anson分區則重點營造一個可親密交往的社區網絡，避免大體量建築形式及大型裙房，鼓勵通過較小規模的建築組群提供更多的內部街巷與小型廣場等空間，促進公共活動的産生，激發地區活力。選定的開發項目將被引導爲沿重要的街道分布並提供有良好的通風和自然采光的活力空間。內部街巷要求至少沿一側提供活動生成性用途（如商店和社區便利設施），並連接交通節點和公共設施。內部街道的最小淨寬要求爲6.0m，最小淨高爲10.0m，或體積的兩倍，以便形成良好的尺度感知。必要時，內部街巷空間可結合地區公共空間共同開發。
Cecil分區的公共通道網絡
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沿線建築與空間設計引導要求
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交往共融：營造活躍精彩的體驗空間。串聯公園、濱河等各類公共空間，並激發公共空間的活力。商店、餐館和便利設施將設置于主要生活性街道的沿街界面，同時鼓勵在開發地塊的公共區域或開放空間設置外擺經營區（ORA），提升通勤途中的空間愉悅度並方便日常購物。庭院和口袋公園將成爲促進社區交往的戶外“客廳”，動靜皆宜，有些爲活動提供場地，有些則讓人身心放松。同時引導各類建築爲公衆開放多形式的交往場所。
動態響應：實現公共資源的高效高質利用。爲了滿足新興生活方式轉變下日趨多樣化的需求，CBD地區還需提升公共空間使用的靈活性，並作爲創新生活方式的試驗場。濱海灣的大片可用土地就提供了充足機會，可通過提供較短的租約，探索創新使用可能，提供多樣化的方案並允許動態調整，以滿足不斷變化的社會需求。現狀空置的用地與用房也可對其積極合理地調整功能，這將有助于使CBD地區成爲更具趣味性與吸引力的體驗場所。
可持續
1. 引入市場杠杆
爲了更好地支持CBD的後續建設，在土地緊約束背景下引入居住等功能，新加坡提出了CBD獎勵計劃（CentralBusiness District Incentive Scheme）與戰略發展獎勵計劃（Strategic Development Incentive Scheme）（以下簡稱“SDI計劃”）兩套容積率激勵方案，旨在鼓勵將建造年代較久（超過20年）、現階段低效使用的商務樓宇轉變爲多用途開發項目，尤其是鼓勵混合住宅和酒店，導入居住人口，促進CBD的高質量更新。
CBD獎勵計劃容積率獎勵一覽表
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容積率的提升配有嚴格的監管機制。必須由市建局批准規劃，並在適用情況下支付開發費或差價保費，同時要符合市中心核心規劃區的現行城市設計指南，並輔以相應的交通及環保要求。“CBD獎勵計劃容積率獎勵一覽表”所示的最大開發強度還將根據詳細設計，結合現場環境和其他規劃或城市設計考慮因素進行評估。
CBD獎勵計劃劃示了明確的適用範圍，以Cecil街區爲例，適用地塊容積率均爲11.20，用地性質爲商業。在符合更新導向的前提下，可獲得25―30%的容積率獎勵，容積率最高可提升至14.56。
SDI計劃適用于CBD獎勵計劃未劃示範圍內的開發項目——當更新過程中有效提升周邊的城市環境，並需要調整原規劃指標。主要針對以商業用途爲主的商業或混合用途開發項目，以住宅用途爲主的項目將不具有資格。同時，更新方案應至少包含兩個相鄰的地塊，可對周邊環境産生較明顯的提升效應。但若單個地塊的更新項目有助于填補該區規劃步行網絡中的關鍵性缺口，或有助于開辟一條景觀走廊或通往重要公共空間的實體通道，又或是再開發規模足以實現預期的轉型效益，也可給予容積率獎勵。對功能混合的引導導向是要求能補充現有功能並注入一定新用途，幫助更新地區的活力提升，鼓勵提供差異化用戶體驗的創新用途。與CBD獎勵計劃給出明確的容積率獎勵上限不同，符合SDI計劃的更新項目需要從市建局網站下載相關申請表格，填妥後以電子表單形式提交相關獎勵申請。
2. 推行社區共營
通過“場所營造和夥伴計劃”的改善社區計劃（PilotBusiness Improvement District Programme, BID），充分賦予社區權力，幫助公共空間轉變爲令人興奮的社區空間，實現可持續的街區發展動能，有效補充政府提供的公共服務。
BID計劃提出“我們觀察到，一個擁有高度利益相關者參與和承諾的、管理良好的地方，通常對當地的變化更敏感。當地社區、企業經營者和業主對他們的社區擁有更大所有權時，他們能夠更好地實施滿足他們需求並造福社區的想法和解決方案，從而爲他們的區域注入更大的活力。”到目前爲止，已有10個轄區表示有興趣組建試點，其中5個在2019年至2020年之間形成，推動地區更新，並組織了富有趣味性的多種活動項目，促進社區融合。
各轄區根據自身地區特征和實際需求制訂了特色化的發展願景。如CBD內的萊佛士廣場片區，這是新加坡最重要的商業區，隨著CBD複興計劃的推進，轄區內的社團組織希望進一步通過無縫的交往連接和可靠的基礎設施，創造人性化的街道和令人愉悅的公共空間，吸引全球人才，不斷提升活力。因此BID試點項目重點做了以下工作：
一是開展了一系列調研，了解租戶與工作人群的需求，從而引入有意義的規劃和有用的共享服務，提升工作體驗；二是激活公共領域，如萊佛士廣場公園可以通過節目、活動和公共藝術激發活力，成爲該區更突出的焦點；三是通過活動吸引更多遊客，市場街即將推出的公共空間將爲社區活動提供更多空間。
積極的公衆參與帶動規劃的更好推進。萊佛士廣場周邊的辦公樓宇業主多元協作，將周邊公園更新爲更實用的活動空間，在正常辦公時間之外開展更多的休閑活動。同時也提供了更多的自行車道，並將一棟1980年代建起的立體停車場重新開發爲51層的綜合開發項目CapitaSpring。除了辦公、居住與零售等複合功能外，還配套了遊泳池、溫泉浴、健身房、社交餐廳、公共休息大廳和戶外燒烤區等設施，並積極提供綠色共享空間，30米高的開放花園成爲大廈使用者工作、休閑和放松的日常活動場所。
CapitaSpring的綠色共享空間
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新加坡的CBD轉型之路，體現了著眼微處的溫情，讓城市核心區最優質的公共資源可以被共享、優享。發展重心從世界級功能的不斷提升，轉向滿足普通公衆的日常所需，以及對更高幸福感社區共同體的塑造。上海作爲全球城市，對CBD地區的升級探索從未止步，也同樣面臨過職住失衡、空間低效、活力不足、人群分化等困惑。社區化的發展之路無疑是一條有益的啓示，在城市去中心化、社會高異質化、空間緊約束的發展背景下，是可深度借鑒的更新及提升路徑。
（來源：市規劃院、作者：吳秋晴 過甦茜）