産業地産在2020年獲得投資者的高度關注，其交易額逆勢攀升

2020年，中國商業地産大宗交易成交額累計1,944億元人民幣，受新冠疫情影響同比下降28％。但其中産業地産相關交易額卻逆勢上漲，其中，倉儲物流的交易額達到194億元，同比上漲118%；商務園區的交易額達到161億元，同比上漲59%；作爲另類資産的數據中心，其資産交易額更是由2019年的32億元激增至2020年的100億元。

産業地産投資在2020年一枝獨秀的背後，是其在疫情沖擊下極具韌性的租賃表現。以物流市場爲例，2020年國內主要城市高標倉庫淨吸納量逆勢增長近七成，一線及周邊衛星城市的租金繼續錄得2%-5%的增長。從更長遠的角度看，“雙循環”戰略的確立以及疫情所推動的在線經濟、生物醫藥、互聯網科技等領域的加速發展意味著倉儲物流、冷鏈、數據中心、産業和科技園區等産業地産的長期增長將成爲結構性趨勢。

2021年，國內産業地産投資有望繼續高歌猛進。根據CBRE世邦魏理仕2021年中國投資者意向調查，工業物流在主流資産類別中的關注度升至第一。與此同時，與中國區相關的物流基金募資在2020年突破108億美元，占全部與中國區相關的私募基金融資的60%以上。高漲的投資意向和龐大資金的湧入使投資者對于工業物流資産的出價更爲積極，有鑒于此，CBRE預計工業物流資産的資本化率將在未來幾年大概率走低。

來源：2021年中國投資者意向調查，世邦魏理仕研究部，2021年1月

來源：Preqin, 世邦魏理仕研究部，2021年1月

來源：2021年中國投資者意向調查，世邦魏理仕研究部，2021年1月

得益于以科技/新媒體/通訊（TMT），醫藥及生命科學，以及高端制造爲主的需求結構，商務園區市場在新冠疫情期間的租金表現穩健。並且，根據Capital IQ的數據，亞太區TMT和生命科學頭部企業不僅在2020年分別實現了約14%和7.5%的收入增長，其收入增長預計在2021年將進一步加快至約17%和13%。快速的收入增長將支持企業在人員招聘和資本開支方面的決策，進一步強化商務園區的租賃基本面，使其成爲追求現金收入穩定性的投資者重點關注的資産類別。

來源：世邦魏理仕研究部，2021年1月

在5G商用、疫情中在線經濟和線上消費加速發展、政府大力支持新基建等因素的共同推動下，在我們的投資者意向調查中數據中心和冷鏈物流的關注度大幅提升，被視爲最受青睐的另類資産。

來源：2021年中國投資者意向調查，世邦魏理仕研究部，2021年1月

公募REITs蓄勢待發，産業地産投資步入新紀元

2020年4月30日，中國證監會與國家發展改革委共同發布《關于推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啓動了基礎設施公募REITs的試點工作。作爲“新基建”的重要組成部分，産業園區、倉儲物流和數據中心被納入中國公募REITs試點的發行資産類別，從而爲投資者創造了新的退出/投資渠道。

公募REITs試點方案得到了投資者的熱烈響應。伴隨著相關配套措施的不斷完善和申報工作的快速推進，首批項目有望在今年上半年落地。據不完全統計，截至2020年底，首創股份、渤海股份、東湖高新、協鑫能科、光環新網等上市公司已公告申報發行基礎設施公募REITs的計劃，除上述上市公司外，亦有北京、上海、深圳、蘇州等地的多個項目計劃申報發行基礎設施公募REITs。目前來看，大部分的申報項目爲經營權類基建項目，但也有不少優質的産業地産項目參與其中。

_	東湖高新	光環新網
擬選取標的資産	武漢軟件新城1.1期 産業園項目	中金雲網數據中心
資産類別	産業園	數據中心
資産 所在城市	武漢	北京
擬募集規模（億元）	8.5	57

來源：上市公司公告信息，世邦魏理仕研究部整理，2021年3月

與高速公路、汙水處理等經營權類基建項目顯著不同的是，倉儲物流、産業園區等産業地産項目擁有其底層資産所有權，伴隨租金的增長和入駐企業的增加，除了期間運營收入外，産業園區及倉儲物流資産還將不斷升值；同時還能夠通過資産收購擴大底層資産的規模，而這將爲投資者帶來除經營收益之外的增值收益。因此，産業地産類項目更具有成熟REITs市場産權清晰、收益穩定、具備增值潛力等特點。

CBRE認爲，2021年是國內産業地産公募REITs極佳的發行窗口期，原因在于2020年疫情沖擊下産業地産在租賃市場的優越表現令其在二級市場上（REITs市場）十分亮眼。以在新交所上市的公募REITs爲例，2020年總回報率排名前5的公募REITs均以另類資産和工業物流作爲底層資産。

排名	公募REITs	2020年 總回報率（%）
1	吉寶數據中心房地産信托	38.4
2	星獅物流商産信托	21.4
3	百彙生命産業信托	21.0
4	豐樹物流信托	20.5
5	豐樹工業信托	16.0

來源：新加坡證券交易所，世邦魏理仕研究部，2021年1月

總體來看，出于對未來回報的樂觀預期，當前投資者願意以溢價在二級市場上購入産業地産類公募REITs份額。我們對亞太區各類別REITs的研究表明，2020年底時，亞太區另類資産和工業物流REITs的市值相對于其淨資産價值享有60%和40%以上的顯著溢價，而同期受疫情影響相對較大的商辦和酒店類REITs則出現了一定程度的折價交易情況。

來源：Capital IQ, 公司財報，世邦魏理仕研究部，2020年12月

鑒于疫情沖擊下國內各類産業地産的強韌表現，大宗交易市場上的産業地産資本化率水平較一年前保持平穩甚至進一步走低，尤其是位于大灣區和長三角産業集聚區域、具備高品質租戶和穩定租金收入的優質項目。

來源：世邦魏理仕研究部，2021年3月

考慮到試點初期公募REITs産品在金融市場上的稀缺性以及政府對基礎設施建設的支持，CBRE認爲國內首批公募産業地産REITs有較大概率出現與亞太市場相同的溢價交易情況，這將吸引更多的優質産業地産項目通過REITs渠道實現證券化退出，在提升産業地産資産流動性的同時，幫助投資者利用資本循環進行再投資，並對一級市場交易的資本化率形成一定的向下牽引。同時，鑒于REITs試點方案對于項目盈利情況和分紅的嚴格要求，投資者將愈加重視運營能力的塑造和提升，産業地産投資將步入“量質齊升”的新紀元。

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