面對冠狀病毒疾病疫情籠罩，全球金融市場近日大跌，新加坡的新私宅市場卻依然火熱，價格連續兩個月上揚，還創下三年來最佳銷售數據。

根據市區重建局最新發布數據，今年2月共售出975個新私宅單位，環比上升57.3％，是自2017年以來最高的2月銷售數字。

其中，位于密駝路的高檔私宅項目The M共賣出超過七成或380個單位，足以媲美2013年樓市高峰期時雙景嶺（Duo Residences）三天內賣出71％單位的盛況。

今年新加坡首個開售的執行共管公寓（EC）項目Parc Canberra也獲得市場良好反應，上月售出324個單位，占項目65%。另外，新加坡最高私宅項目華利世家（Wallich Residence）1月有一個頂層豪宅（penthouse）賣出，成交尺價爲4987元，其每平方英尺價格創下該項目曆來最高的紀錄，甚至比去年英國富豪戴森（James Dyson）購買的超級頂層豪宅尺價3496元還高。

新私宅市場的強勁銷售數據，顯示冠病疫情雖然嚴重，卻擋不住買樓熱情。到底是什麽原因促使樓市維持淩厲走勢，買氣絲毫不減呢？

居外推薦位于丹戎巴葛中心的華利世家，是新加坡最高的公寓。起于39層，止于64層，將整個新加坡的景致盡收眼底。項目擁有181套奢華私宅單位，其中包括一至四臥房單位、4套頂層豪宅和1套超級頂層豪宅，伴隨超凡的設計、完美的細節，再配以四個專屬的配套設施樓層，華利世家將奢華生活推向了前所未有的新高度。

高力國際新加坡研究部主管宋明蔚接受《聯合早報》采訪時說：“我們認爲，至今新推出項目的良好銷售，主要歸因于新加坡私宅的潛在需求強勁、低利率環境和低失業率等因素。”

她指出，冠病疫情雖造成經濟的不確定性，政府近期宣布應對疫情的經濟援助配套，可幫助國人保住飯碗，對樓市起著穩定的作用。

就業是支持私宅銷售要素

根據高力國際提供的數據，今年首兩個月非有地新私宅銷量總共1514個單位，較去年同期的736個單位，多出一倍以上。

宋明蔚說：“就業是支持私宅銷售的重要因素。”她也認爲，私宅價格短期內會維持平穩，買家一般不預期私宅價格會大幅下滑。

高緯環球東南亞區研究部主管李敏雯則指出，新私宅銷售近期表現相對較好，部分原因是新推出項目的定價具吸引力。例如熱銷的The M，平均尺價約2450元，價格較市區一些尺價約3000元的項目來得低。又例如EC價格比大衆化私宅低，向來受組屋提升者青睐。

但她也提醒：“下來的新項目，除非具相似屬性和吸引人的價位，否則現在熱賣情況可能只是昙花一現。”

負面消息接踵而來 新加坡樓市具有韌性

冠病疫情是在約1月份農曆年期間從武漢開始擴散，初期曾引起社會一陣恐慌，之後疫情一度趨緩，市場情緒跟著穩定下來。

可是過去幾周，冠病突然迅速蔓延到全世界，多個國家如意大利、韓國和伊朗疫情惡化，全球確診病例也激增到兩周前的13倍。

世界衛生組織上周宣布，把冠病疫情定性爲全球大流行。歐美股市聞訊驚惶失措，大盤全面下滑。另一方面，石油輸出國組織（OPEC，簡稱油盟）和以俄羅斯爲首的其他主要産油國組成的OPEC+，因商議石油減産計劃破局，沙特計劃從4月開始增加産量和削價，導致原油價格暴跌至2017年以來的新低。

負面消息接踵而來，令全球金融市場雪上加霜。過去一個多星期來，多個主要股市觸發熔斷機制暫停交易，包括新加坡在內的數十個股市較高峰期跌了超過20％，進入“技術性熊市”。

這也引發全球可能陷入另一個金融危機的擔憂。如果真是如此，它會對新加坡樓市帶來怎樣的影響？

戴玉祥産業研究與咨詢部高級主管陳姳潓說，冠病疫情發展仍存在許多不確定性，目前談論冠病對樓市沖擊，甚至它是否會引發另一個金融危機，或許還爲時過早。

但她認爲，從2003年沙斯時期或全球金融危機時期的樓市表現來看，新加坡樓市總是顯得堅韌，即使大幅下滑，也能迅速回彈。

數據顯示，在沙斯時期，從2002年第四季到2004年第二季的私宅價格大致維持平穩，僅下滑2.3％。新私宅銷量則呈V型回彈，從2003年第一季環比下滑51％（427個單位成交），在第二季回升349％（1917個單位成交）。

敏銳投資者開始找機會

在全球金融危機時期，從2008年第二季到2009年第二季，私宅價格大幅下滑25％，除了受金融危機影響，部分原因是當時私宅價格幾年間大漲58％，已有泡沫化迹象。然而危機後樓市馬上複蘇，價格一年內飙漲38.2％。新私宅銷量也從1525個單位，激增至超過4000個單位。

陳姳潓說，市場充滿變數時，往往是投資者出手的時機。“實際上，在這個令許多人焦慮的時刻，敏銳投資者已開始尋找機會，購買物超所值的房地産項目。當中，有不少是新加坡的潛在買家，他們無懼于冠病，積極地狩獵具增長潛能的項目。”

第一太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部高級主管張敏璋也有相似看法。

他指出，在最糟糕情況，冠病疫情可能長期蔓延惡化，甚至引發戰爭等嚴重地緣政治事件，那樓市必然遭受重創。“可是從近期私宅銷售表現來看，市場不缺乏擁有大筆資金的買家，私宅買氣依然旺盛。而且我相信，與其把錢存入銀行生利息，現在人們更傾向于把錢投入房地産去投資。”

防疫表現可圈可點 海外投資安心置業

盡管冠病疫情持續蔓延，不少發展商仍准備推出新項目。

據了解，下來可能推出的項目有15 Holland Hill、紐頓銅源（Kopar at Newton）、鼎瑞苑（The Landmark）、Forett@Bukit Timah、Midtown Garden、Cairnhill 16和19 Nassim等等。

這些項目都位于市區，總計超過1500個單位。

合登房産集團研究主管李思德認爲，新私宅銷售勢頭會延續，價格也不會有顯著跌幅。

他說：“本地樓市韌性高，像1997年亞洲金融危機和2008年的全球金融危機時，它就出現V型複蘇。這些年來，政府已設置了很多‘安全杠杆’，在必要時，可以用來穩定樓市。”

事實上，在市場動蕩之際，國浩房地産住宅銷售總經理莊愛玲卻要逆市而行，准備將華利世家最後一個頂層豪宅單位的銷售尺價調高至5300元。

她對新加坡樓市長期前景表示樂觀，特別是新加坡在處理疫情表現備受國際認可。政府和衛生部做好充分准備，並迅速采取果斷行動遏制疫情惡化，許多高淨值人士對新加坡政府的及時和高效率行動，包括在處理事件的透明度方面留下深刻印象。

“所以我們預見，在疫情局勢穩定後，更多外國富裕人士會把新加坡視爲最適宜安家置業和投資的城市。”

新加坡在處理疫情表現備受國際認可，預計在疫情穩定後能吸引更多外國富人前來置業和投資。

發展商仍面對雙重壓力

李敏雯卻持較悲觀看法。她指出，疫情暴發前，不少發展商已面對更大銷售壓力。現在疫情迅速擴散，發展商進一步面對人工短缺，建築工程趕不上進度，市場情緒越來越低迷等挑戰。

她說：“去年發展商共賣出了9912個新私宅單位，不過按目前趨勢來看，他們不太可能以相同速度把項目單位賣出。”

換言之，李敏雯認爲發展商會遭受雙重打擊——工程無法按時完工，以及無法在五年的額外買房印花稅（ABSD）期限內賣完所有單位。這將造成樓市開始混亂、無序地下跌。如果私人領域出現更多裁員，一些買家無法償還房貸，局勢更可能變得一發不可收拾。

李敏雯說：“現在疫情到底會持續多久，以及它如何影響整體經濟和房地産市場，我們還不清楚。但如果疫情惡化，希望政府會適時出手，考慮延長ABSD期限。這樣做的目的不僅是爲發展商提供援助，而且也是減輕對整體房地産行業的影響。”