2021年，新加坡房産市場率創新高。
在新加坡房産市場庫存仍舊緊張的情況下，新加坡租房交易量及房屋交易量保持健康發展。在各國抗疫不斷推進的環境下，租客開始重新評估自己的居住需求，進而延長租期。
另外，科技行業的公司加大了在新加坡的活躍度，增加了外籍人士的租賃需求。
新加坡房産市場火爆，也引起了當局的關注。爲了避免房産市場過熱，新加坡三部門深夜發表聯合聲明，出台房地産降溫措施。
今天，國浩就來帶你解讀最新的房産政策、回顧過去2021年的房産市場、展望2022年！
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新加坡三部門深夜發表聯合聲明出台房地産降溫措施
昨天（12月15）深夜，新加坡財政部、國家發展部和金融管理局聯合發布文告表示，政府已密切監督樓市數個季度。盡管受疫情影響，但新加坡私宅和組屋轉售市場一直活躍。
爲調控新加坡房産市場，確保房價在可負擔範圍內。當局決定推出新一輪房地産降溫措施。
自 2021 年 12 月 16 日起，將進行調整：
提高額外買家印花稅（ABSD）利率。購買第二套及第三套房産的新加坡公民支付的ABSD分別調高5%和10%；永久居民則調高10%和15%；外國買家須支付的ABSD從20%一律調高至30%；企業須支付的ABSD從25%調高至35%。
收緊總債務償還率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）門檻，規定每月的貸款償債率從原本不可超過收入的60％，收緊至收入的55%。
調低建屋發展局組屋房貸的貸款與估值比率，從90%減少到85%，不過通過金融機構的組屋房貸LTV仍維持在75%水平。
除了上述降溫措施，政府還將增加公共和私人房屋供應，以滿足市場需求。
新加坡政府具體調整額外印花稅部分，我們可以參考下圖所示：
新加坡公民和永久居民購買第一套房産所須繳納的額外印花稅不變，但要想購買第二套或者更多房産，繳納的稅高出許多。外籍人士或者以企業名義購買房産，所需要繳納的額外印花稅要增加十個百分點。
舉個例子，如果外籍人士要在新加坡買個100萬新幣的公寓，需要繳納4%的買家印花稅4萬新幣，30%額外買家印花稅30萬新幣，也就是說外國人要買第一套公寓，需要繳納34萬新幣的稅，總共要拿出134萬新幣。
這對于依賴海外投資的新加坡來說，實施此項規定不可謂不重磅。政府如此大力度調控房産市場，也是基于過去一年的房産市場實在紅火。
02
新加坡私宅市場漲幅持續
新加坡爲了應對疫情對國家造成的影響，制定了全面的財政計劃和激勵方案，大規模量化的寬松計劃帶來大量的資本流向房地産市場。
由于疫苗研制與開發逐步完善，人們對此充滿信心，新加坡也迎來了逐步開放，房地産市場的買家蓄勢待發。
根據新加坡市建局的最新預估數據顯示：
2021年第三季度，非有地私人住宅(不包括執行共管公寓，Executive Condominiums，以下簡稱EC)的價格環比小幅增長0.5%，交易高達7103套，季度交易量仍基本保持在可觀的7000套以上。
代表高檔私宅的核心中央區（CCR）售出單位增長67.3％至281個，環比超過11倍至385個單位。
其他中央區(RCR)環比上漲2.2%，這是繼2021年上半年6.2%的增長之後，自2020年第二季度受疫情影響價格下跌以來連續第五個季度上漲。2021年全年，私人住宅價格預計將上漲7%-9%左右。
私宅房價指數走勢（圖源：URA）
03
新加坡二手房産市場和租賃市場也很火爆
自新加坡政府在2018年出台新一輪房地産降溫舉措以來，二手住宅的需求和價格一直處于一個低迷的狀態。
但是從今年過去幾個月看來，很多迹象表明二手住宅市場又重新引起了購房者的注意。
二手市場與租賃市場變化趨勢：
在中部中央區以外(OCR)， 2021年第三季度非有地私宅總銷量爲2055套，其中980套(47.7%)是一手房交易量，1075套(52.3%)則是二手房交易量。
同時，2021年7月和8月，全島範圍內的非有地私人住宅租賃合同總計17252份，與2021年4月和5月的約14,657份相比，激增17.7%，二手市場和租賃市場一片生機勃勃。
私宅租金指數走勢（圖源：URA）
2021年土地供應與可供銷售的單位減少讓開發商標地價上漲，私宅市場持續繁榮，造成了新加坡2021年房價大漲。
04
新加坡家族辦公室翻了3倍
2021年新加坡房價持續上漲，除了私人入駐之外，全球知名企業家、財團也紛紛在新加坡部署家族辦公室。比如海底撈張勇家族、英國戴森家族、谷歌聯合創始人Sergey Brin等。
根據新加坡金融管理局（MAS）的數據顯示：截至 2020 年底，新加坡共有400個獨立家族辦公室，數據對比表明，2020年新增的獨立家族辦公室數量至少是2019年的3倍。
同時，全球科技巨頭也在新加坡瘋狂擴張。世界排名前100名的知名軟件公司至少有80家公司來這投資建總部，其中阿裏巴巴、騰訊、字節跳動等大家耳熟能詳的中國頭部科技公司已投資數十億資金，部署東南亞市場。
越來越多的高淨值人群和高潛力科技企業，把投資目標放在了新加坡，這也導致2021年的新加坡房價是一路上漲。
那解讀完最新房産政策以及2021年的房産市場表現，2022年的樓市如何呢？是急流勇退還是乘勝追擊，咱們繼續接著看~
05
新加坡開放邊境促進房産市場
2022年，隨著疫情常態化，疫苗接種者旅遊走廊計劃(Vaccinated Travel Lane，簡稱 VTL)逐步擴大，新加坡私宅市場交易預計將有進一步提升。
目前新加坡已與27個國家開通旅遊免隔離政策，隨著這些國家的買家能更自由地進出新加坡，本地私宅市場預料將進一步提振，特別是中檔私宅市場和豪宅市場將受益。
世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚說：
“越來越多國家加入新加坡的疫苗接種者旅遊走廊計劃，因此新私宅銷量，尤其是核心中央的銷量預計會受外國買家需求推動。
此外，新加坡正進入地方性流行病階段，冠病疫情限制將不再阻撓銷售活動。”
可想而知，一旦疫情穩定，新加坡將開放更多的旅行通道，被壓抑的國際買家需求也將進一步得到釋放。
05
貸款利率環境友好
美聯儲的零利息的政策，現在新加坡的貸款利率1-1.3%，對于購房者來說是絕對利好，相當于以低成本進行融資，借助銀行的力量買房，讓貸款者的房貸保持在可負擔得起的水平，這也是爲什麽今年新加坡樓市火熱的原因之一。
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土地成本上漲，建築成本上漲
新加坡每年政府推出的土地數量有限，供應量有限，這就是爲什麽有些發展商同時轉向集體出售(Enbloc)市場，預計明年集體出售市場會逐步好轉。
疫情爆發後，建築行業面對工人短缺問題，建築成本上漲，建築材料如水泥、鋼鐵等都上漲。供不應求，成本上漲，也就爲2022年房價持續上漲奠定了基礎。
06
居家仍是主旋律，住房需求仍存在
2022年，隨著人們在家裏工作、放松和與家人互動的時間越來越多，市場將敦促買家更快地下決定去多花錢購買更舒適的自住住宅，需求持續存在，市場就會一直繁榮。
因此，即便出台了新的房産政策，在一定程度上給本地市場降低了熱度，但每次降溫後都有短暫的投資好機會。綜合來看看，2022年的新加坡房産市場，依然值得大家期待！