01
五大行各有千秋，多元化蓄勢創收增益
仲量聯行（JLL）、戴德梁行（CWK）、第一太平戴維斯（Savills）、世邦魏理仕（CBRE）、高力國際（CIGI）作爲物業管理行業的標杆，是不依附于任何地産開發商、完全獨立的物業服務企業，國內物業服務企業可通過學習借鑒五大行的優秀經驗，聯動企業的自身資源及經驗，向産業鏈上下遊進行滲透，挖掘企業自身價值，拓寬收入渠道。
（1）不斷布局經濟增長高地，亞太地區平均占比近兩成
表1：五大行概況
注：大中華區：又稱大中華地區，包含中國大陸、中國香港、中國澳門以及中國台灣地區及其附屬島嶼地區。
在全球業務布局過程中，亞太地區是五大行開啓全球擴張步伐的重要區域。從收入規模來看，仲量聯行、世邦魏理仕及戴德梁行亞太地區營業收入均超10億美元，業績表現優異；第一太平戴維斯及高力國際營業收入暫不足10億美元，收入規模仍有上升潛力。
仲量聯行亞太地區業務集中于大中華區、澳大利亞和新加坡等16個地區，2018年，公司亞太地區營業收入爲32.49億美元，較上年同期增長8.02%，占總收入的19.91%，其中，大中華區及澳大利亞的收入占亞太地區收入的比重分別爲32%和28%；此外，公司66.44%的收入來源于物業及設施管理業務。自2016年底以來，世邦魏理仕在亞太地區的房地産租賃和投資市場業務一直較爲活躍，其業務已遍布大中華區、日本、新加坡等20個地區，總體來看，亞太地區2018年創收達22.08億美元，占總收入的10.34%。戴德梁行的業務主要集中在亞太地區，2018年，亞太地區的總體收入近15億美元，較上年增加3500萬美元。
第一太平戴維斯業務覆蓋亞太區的澳大利亞、大中華區、日本、韓國、泰國和越南等衆多地區市場，其中，在中國設立17家分公司爲客戶提供綜合的地産咨詢服務，公司2018年亞太地區收入額爲7.46億美元，占總收入的33.35%；中國大陸以及香港業務的快速發展是高力國際亞太地區營收增長的主要推動力，2018年，公司亞太地區收入總額爲5.28億美元，同比增長6.48%，占總收入的18.70%。
圖1：五大行2018年亞太地區營業收入情況
注：第一太平戴維斯相關披露數據以英鎊計算，按照1英鎊=1.26952美元換算，相關數據均按此彙率進行換算。
（2）構建房地産全服務業務體系，深挖産業鏈價值
得益于市場份額提升和企業內部管理軟硬件的升級，五大行營收業績表現斐然。2018年，五大行的營收規模可以劃分爲三個梯隊，第一梯隊爲營收規模超百億級美元的世邦魏理仕和仲量聯行，營業收入分別爲213.40億美元、163.18億美元；第二梯隊爲營收近百億美元的戴德梁行，2018年營業收入達82.20億美元，同比增速在五大行中居首位，達18.72%；第三梯隊爲高力國際以及第一太平戴維斯，營收在三十億美元內，分別爲28.25億美元和22.36億美元。
圖2：五大行2018年營業收入占比及同比增速
注：1.由于戴德梁行與高緯環球合並成爲最大的私人房地産服務商，因此圖中戴德梁行爲合並後數據。2.基礎服務收入:基礎服務收入對應五大行的“物業及設備管理業務”，指爲物業業主提供辦公室、工業、零售、多戶住宅及專業物業的現場管理服務。3.增值服務收入:包含租賃、資本市場業務、估值、投資管理、顧問咨詢等業務。
五大行根據投資者、企業等不同客戶的特質和需求，提供辦公場所、工業、零售、住宅等從單一設施管理到承包場地的物業管理服務，力求最大投資回報。
世邦魏理仕合理控制運營成本，提升資産價值，2018年基礎服務收入高達111.08億美元，收入貢獻占比52.02%。
仲量聯行致力于管控成本、提高入住率和租戶滿意度，2018年，基礎服務創收87.83億美元，對總收入的貢獻度爲53.82%，爲約32億平方英尺的房屋提供現場物業管理服務。
戴德梁行在提升基礎服務的同時，關注房屋資産的潛在價值，爲客戶提供設施管理及資産管理的綜合解決方案，公司2018年實現基礎服務收入48.94億美元，占比59.54%。
第一太平戴維斯受益于歐洲及中東地區的並購活動及與英國簽訂“BroadgateEstates”合同等有利因素，2018年基礎服務收入同比增長14.36%至7.45億美元，在總收入中貢獻度達33.32%。
五大行發展差異化業務，加強各業務聯動性，充分挖掘産業鏈中的價值，拓寬企業收入渠道。
表2：五大行主要增值服務業務構成
► 租賃服務：高力國際近六成收入來自租賃業務
五大行的租賃服務主要分爲業主租賃代理及租戶代理兩類服務，業主租賃代理服務：依據市場對辦公樓、工業、零售、住宅的研究及變化趨勢，爲客戶制定吸引高質量租戶的營銷戰略，確定最佳租金水平，爲客戶未來市場擴張和資産長期增值提供方案；租戶代理服務：在了解企業具體業務和租用需求的基礎上，利用五大行自身在本地房地産市場的資源，爲租戶提供服務。
圖3：五大行部分租賃服務收入
世邦魏理仕爲業主、投資者及租戶提供關于辦公室、工業和零售空間租賃的戰略性建議和實施，2018年，公司創收33.76億美元，其中，美國租賃業務收入66%來自原有客戶群體。
仲量聯行憑借緊密的客戶關系帶動收入的增長，2018年，公司租賃服務營業收入23.72億美元，占總收入的14.54%。
戴德梁行特設代理、房東租賃平台，提供財産的具體方案，最大限度地幫助房東提高出租率，2018年，公司租賃服務收入達19.21億美元，同比增長16.35%，其中，美洲區域業務收入14.82億美元，占比77.03%，貢獻率最高。
高力國際主要提供銷售及租賃業務，涉及業主代理、租戶代理、資本市場和投資服務領域，2018年，完成5.3萬宗交易，交易總額達1100億美元，收入占比近60%，是公司的主要收入來源。
► 咨詢服務：世邦魏理仕收入超30億美元
企業利用行業知識及經驗，根據當前的市場趨勢，爲客戶提供在商業、住宅、休閑等領域的咨詢服務，幫助客戶解決在房地産方面的需求。
世邦魏理仕爲房地産持有者及使用者提供包括設施管理、項目管理、交易管理等咨詢服務，2018年，咨詢服務收入總額爲30.41億美元，占營業收入比重14.25%。
仲量聯行利用采購策略及工程經驗，爲客戶項目管理出謀劃策，以期帶來企業或投資者資産價值最大化，公司咨詢服務2018年創收26.69億美元，占總收入的16.36%。
高力國際爲客戶提供持續化戰略建議，確保實現客戶房地産價值增值目標，2018年，公司咨詢服務收入3.23億美元，在總收入中占比11.43%；第一太平戴維斯針對客戶提供包括估價、建築和住房咨詢、環境咨詢等服務，2018年，咨詢服務收入達3.74億美元，在總收入中占比16.71%。
► 金融服務：世邦魏理仕收入近25億美元，居五大行之首
五大行在全球範圍內爲客戶提供資産買賣服務，同時，提供私募股權配售、投資組合咨詢和商業貸款等金融服務，爲客戶資産買賣提供支持和便利。
世邦魏理仕提供房地産銷售、抵押等金融服務，此外，爲加強客戶關系，公司還提供專項研究、商業房地産市場信息等服務，2018年，金融服務收入爲24.56億美元，貢獻率達11.51%。
仲量聯行主要提供企業並購、實體咨詢等金融業務以及資産交易、股權交易等資産買賣業務，其業務的全球化布局爲資産跨國交易提供有力支持，公司2018年金融服務實現營業收入11.45億美元，在全球資本市場促成近1790億美元交易。
戴德梁行爲客戶提供資産、投資組合和實體企業層面的融資産品，爲有出售或購買投資級房産或投資組合意向的投資者提供全球交易解決方案，2018年創收9.60億美元，營收占比11.68%，是公司的第三大收入來源。
總體來看，五大行在發展過程中，呈現出向産業鏈上下遊滲透的態勢，實現業務多元化發展，進而在房地産相關領域形成全方位的服務體系。國內的物業服務企業可以利用企業自身資源及經驗，延伸業務鏈到整個房地産生命周期，挖掘全産業鏈價值，拓寬收入渠道。
02
FSV多舉措擴大基礎服務規模，品牌效應助推增值服務
作爲北美物業行業領先者，First Service Corporation（以下簡稱“FSV”）由北美最大的住宅物業服務企業First Service分拆而來，總部位于加拿大多倫多，2015年在納斯達克上市，公司由住宅（First ServiceResidential）和品牌（First Service Brands）兩大分部組成，其中，住宅分部是北美最大的住宅社區平台管理商，品牌分部是北美最大的擁有獨立品牌特許經營體系的物業服務供應商之一。
（1）北美物業管理市場占有率近6%，營收達19.31億美元
一直以來，FSV在不斷擴大覆蓋面，優化配套服務，在夯實傳統物業服務的基礎上積極開展並擴大多元增值服務産業鏈，促進企業業績保持快速增長。
具體來看，截至2018年底，FSV已經管理8500多個社區，服務超過百萬住戶，北美物業管理市場份額近6%；盈利方面，FSV的營業收入連續多年保持強勁上漲趨勢，2018年營業收入達到19.31億美元，同比增長13.22%，2014-2018年均複合增長率達14.28%，調整後息稅折舊攤銷前利潤達到1.91億美元，同比增速爲17.68%。自2015年納斯達克上市以來，利潤增幅出現明顯提升，上市當年息稅折舊攤銷前利潤增幅曾達到37.39%，相比FSV的發展情況，國內物業服務企業業績水平具有較大提升空間。
圖4：First ServiceCorporation2014-2018年營業收入及利潤增長變化
從資本市場的表現來看，FSV以穩健增長的經營業績和持續提升的盈利能力，得到資本市場的充分肯定，有效助推企業市值一路上漲。自2015年6月上市以來，FSV僅用四年時間便實現市值近三倍的增長，根據2019年5月17日收盤價，FSV在多倫多交易所、納斯達克交易所的市值分別達44.53億美元、33.10億美元，市盈率方面更是表現不俗，分別爲50.10和50.95。
（2）依托品牌運營切入細分市場，推動經營業績強勢增長
FSV通過兩大服務平台爲客戶提供服務，First Service Residential住宅管理平台，主要爲客戶提供基礎住宅物業管理服務；First Service Brands品牌體系，是公司通過自營、特許經營爲客戶提供有關房屋保養、美容等一站式解決方案的增值服務平台，滿足客戶“一攬子”服務需求。
圖5：First Service Corporate兩大平台的主要業務
► First ServiceResidential住宅分部：夯實基礎服務，收入貢獻近13億美元
作爲北美地區最大的住宅區管理者，截至2018年12月底，First Service Residential（住宅管理平台）業務覆蓋美國25個州，加拿大3個省，服務超千萬社區。該部門主要涉及物業基礎服務，另外還提供一系列輔助服務，包括現場建築工程和維護人員配備，全方位服務的遊泳池和設施管理，安保和禮賓以及景觀美化，現金管理、其他銀行交易相關以及專業財産保險經紀在內的金融服務，能源管理解決方案和咨詢服務以及轉售處理服務。
FSV良好的營業收入與較高的利潤主要得益于公司區域版圖持續擴張帶來的規模效應。2018年，FSV基礎物業服務收入實現12.55億美元，同比增長6.86%，收入貢獻近65%，基礎物業服務的息稅折舊攤銷前利潤爲1.13億美元，同比增長12.90%。在內涵式增長的基礎上，FSV同時積極開展了一系列有計劃的收購活動，通過收購其他物業服務企業，不斷擴充服務規模，拓展區域市場。2015-2018年，公司連續開展大規模收購活動，四年共收購美國、加拿大等地的22家地方物業服務企業，進一步擴充了管理半徑。
► First Service Brands品牌分部：延伸七大增值服務空間，營收比例達35%
FirstService Brands（品牌平台）是指FSV通過自營和收購方式，建立七大增值服務品牌，爲住戶提供綜合全覆蓋的增值服務産業鏈，其服務內容主要圍繞房子保養、美容及房屋功能等方面開展，不僅涵蓋房屋修複、繪畫和地板設計、安裝服務以及家庭存儲等關于房屋內部解決方案，另外還延伸至住宅外部的油漆、窗戶清潔服務，還包括房屋保險、消防等服務。
圖6：First ServiceCorporation七大增值服務品牌
另外，在布局增值業務方面，FSV一方面主要通過自營、收購方式，擴大業務範圍，如收購保險修複品牌Paul Davis、解決方案品牌California Closets以及消防安全服務品牌Century FireProtection等，逐步擴大自身增值服務子品牌系列；另一方面，公司在已建立品牌的基礎上，發揮自身平台整合優勢，通過特許經營加盟的方式，快速擴大業務布局，截至2018年底，公司已經擁有逾1900項特許經營權，通過特許經營的合作模式，FSV既可以從特許經營商處獲得一定收入分成，同時FSV的平台和品牌優勢可幫助特許經營商獲客，促使雙方實現互利共贏。
圖7：First Service增值服務布局方式
FSV通過七大增值品牌拓展服務邊界，切入更多細分市場，滿足業主多元化需求的同時，持續促進企業盈利空間的進一步提升。2018年，FirstService Brands的營業收入爲6.77億美元，同比增長27.43%，在營業收入中占比約35%，同比上漲3.89個百分點，息稅折舊攤銷前利潤爲0.88億美元，同比增長19.42%，盈利水平日漸增長。
圖8：FirstService Residential和FirstService Brands營業收
最後，FSV曆經近三十年的發展，以其龐大的管理規模、獨特的商業運營模式、完善的服務內容保障企業基本面持續增長，進一步贏得資本市場不斷關注，相比之下，國內物業服務企業，可借鑒FSV的內生加外延雙重擴張模式，對優秀企業進行適當的收並購，進一步擴充企業資源；此外，還可以圍繞“房屋和業主”相關增值業務進行多元化布局，如開展資産管理、房屋經紀、社區金融等，參照特許經營模式進一步擴大品牌效應。
03
永旺永樂品質服務深入人心，締造亞洲物業行業企業標杆
永旺永樂株式會社（以下簡稱“永旺永樂”）成立于1972年11月，以工程、保潔、保安爲主營，對所有客戶的非核心業務提供“菜單式”服務，是永旺集團旗下全資子公司服務事業中的骨幹企業，日本第一家進入海外市場的物業服務企業。2000年2月，公司在大阪證券交易所市場第一部及東京證券交易所市場第一部上市。2007年，公司進駐中國市場，先後在北京、天津、武漢等地成立物業管理分公司。2012年至今，業務延伸至馬來西亞及越南，布局亞洲市場。
圖9：永旺永樂曆史沿革
（1）“基礎+多元”雙輪驅動，營收規模近兩百億人民幣
注：永旺永樂相關數據披露以日元計算，此處按照1日元=0.06194人民幣，相關數據均按此彙率進行換算。
得益于永旺集團亞洲事業的擴展，永旺永樂規模經濟效益不斷彰顯，推動營業收入及利潤連年增長。2018財年，永旺永樂實現營業收入183.24億元，淨利潤達6.39億元，2014-2018財年，永旺永樂保持穩健增長態勢，營業收入和淨利潤複合增速分別爲3.56%及6.03%，此外，根據永旺永樂官方披露，預計2019財年營業收入近190億元，淨利潤將達到6.81億元，公司業績又將迎來新突破。
圖10：2014-2019財年永旺永樂營業收入、淨利潤及預測
注：永旺永樂會計年度爲上一年3月1日至當年2月28日，如：2018年2月財務數據會計年度爲2017年3月1日至2018年2月28日，以此類推。
清潔服務、設備管理及安全服務是永旺永樂基礎物業服務的主要構成，永旺永樂將清潔服務中的80%-90%業務進行外包，並將安全服務外包給其子公司Aeon DelightSecurity，同時堅持引入智能工作設備，提高工作效率及標准化流程，進而推動營業收入的持續向好。2018財年，永旺永樂基礎物業服務營業收入93.69億元，同比增長4.33%，占比達51.13%；其中，清潔服務是主要收入來源達34.25億元，貢獻率爲18.69%，設備管理服務爲17.81%，安全服務爲14.63%。
圖11：永旺永樂2018年各業務營業收入占比
增值服務收入是企業的主要收入支柱，永旺永樂承接采購服務、施工作業等外包業務，爲企業多元化收入的增長。2018財年，永旺永樂的增值服務收入89.55億元，占比達48.87%，其中，采購服務爲16.99%，施工作業爲13.82%，自動售貨機服務爲11.10%。
（2）精細服務本土化，創造高附加值競爭優勢
作爲率先布局中國及東南亞的日本物企，永旺永樂根據所在國的文化、商業習慣、法律規定和當地實情，提供紮根當地的“日本品質”，加大力度推進符合各國市場特點的日式服務，從而打造在亞洲具有絕對優勢的企業品牌。目前，永旺永樂分別在中國、越南、馬來西亞進行深耕，搶占市場份額，並計劃進一步向泰國、印度尼西亞等國家進行拓展。
圖12：永旺永樂中國及東南亞地區營業收入及占集團全部收入的比重
2018財年，永旺永樂來自中國及東南亞地區的營業收入爲7.99億元，2014-2018財年年均複合增速32.40%，其中，中國營業收入占比約爲67%，馬來西亞、越南營業收入占比約爲33%，由此可見，中國市場是企業在亞洲區域的主要發力點。
一方面，永旺永樂緊跟中國社區商業發展趨勢，充分利用市場需求投放精准服務。
首先，2007年，永旺永樂進入中國市場，並首選北京、天津等城市，從2014年開始逐漸進入較發達二線城市，加快市場拓展節奏；其次，以“源自日本，成于中國”的服務理念，引入日本理念文化，推出差異化服務；再次，建立信息共享機制，即將已發生的事故及問題及時與全國各地的分支機構之間做到信息共享，形成完善的支持保障體系；最後，引入FMS綜合服務管理模式及能源節約管理模式，降低運營成本，提升服務質量。
圖13：永旺永樂中國區域服務方針
另一方面，在東南亞地區，永旺永樂在馬來西亞除了商業設施的清掃以及材料的提供以外，同時提供設施管理、維修檢查等工作。
在越南，永旺永樂通過加強銷售系統，逐步擴大服務版圖。未來，永旺永樂將積極分配管理資源，進一步實現在中國和東盟國家的規模化擴張。
總體來看，永旺永樂感知客戶需求，秉持“服務見于每一細節”服務理念，爲客戶提供精細化服務，培育高粘性客戶。對于國內的物業服務企業來說，可以通過梳理自身優勢資源，明確市場定位，打造差異化産品，塑造企業獨具特色的行業競爭力，提高客戶忠誠度，增加産品及服務附加值，擴大利潤空間。