以房養老，顧名思義，就是拿房子來養老。究其本質，以房養老主要解決的是“養老的錢從哪裏來”這一核心問題。

總體而言“以房養老”需要以房産作爲前提，將房産包含的現金價值進行釋放，從而獲取養老金。更進一步看，由于大部分老人缺乏收入來源，而房産中包含有相當大的價值未被釋放，因此通過“以房養老”的相關産品可以將房産轉化爲現金，作爲老人的養老資金來源。

那麽，“以房養老”到底是什麽？都有哪些做法？目前以房養老存在哪些風險？接下來我們一一解析。

一、以房養老的基本形式

根據“以房養老”的發展曆程，可以將“以房養老”的産品按其運作方式的不同分爲“租售換養”、“以大換小”、“售後返租”和“反向抵押”這四個類型。

一是“租售換養”。

“租售換養”模式又可以分爲“以租換養”和“以售換養”。“以租換養”是指老人房主通過出租自己的房屋獲取租金作爲養老金。根據房主的個人情況不同又可以分爲部分出租和全部出租，在時間上也可以分爲長租和短租。

“以租換養”模式不需要出售房屋，實施較爲便利且相對自由，但其帶來的現金流也很有限。相比之下其他幾種模式都需要出售房産或者變更房屋産權，但相對而言能提供較高的收入。

而“以售換養”則是將房産出售變現，再利用售房款作爲養老金。

二是“以大換小”。

“以大換小”模式按字面意思理解，即是把較大的房産出售變現，再購入小的房産用于居住，利用剩余的資金解決養老問題。

“以大換小”和前述的“以售換養”雖沒有限制現金流，但也沒有相應的標准化産品，更多的是房主自發的行爲，現金流的穩定性較差。

三是“售後返租”。

“售後返租”模式是指老年房主先簽訂協議，將自己的住房出售給以房養老機構，再按約定價格將住房租回用來居住。售房款減去每個月的租金即爲老人可支配的養老金。老人在這過程中將房屋産權轉讓，而並未失去住房的使用權，同時又獲得了現金。

“售後返租”模式要求參與者必須租回制定房産，因此對現金流的使用産生了限制。

四是“住房反向抵押”。

住房反向抵押貸款又被形象地稱爲“倒按揭”，是指擁有住房産權的老年人將該住房産權抵押給銀行或保險公司等金融機構，然後銀行或保險公司等金融機構根據該老年借款人的年齡、預期壽命、住房現值及其未來增值空間和折損情況等對該老年借款人去世時房屋的價值進行綜合評估，用住房的評估價值減去住房預期折損、借款人預支利息，並按當前人們的預期平均壽命計算，將其住房的殘值分攤到預期壽命年限中去，按月或按年支付現金給老年借款人，也即“抵押房産，領取年金”。

在此期間，老年借款人可以繼續在已抵押給銀行或保險公司等金融機構的房子裏居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世爲止。當老年借款人去世時，相應的銀行或保險公司等金融機構取得該住房産權，並將該住房進行銷售、出租或者拍賣，以彌補貸款本息。此外，銀行或保險公司等金融機構還享有該住房的升值部分價值。

由于這種個人住房反向抵押貸款模式的現金流向與普通住房按揭貸款的現金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱爲“倒按揭”。

從上面基本闡述可以看出，住房反向抵押貸款具有如下幾個基本特點:

1.開展住房反向抵押貸款的基本前提是“明晰的房屋産權”

進行住房反向抵押貸款的借款人在貸款期間仍然是該住房的所有人，並不會因爲該住房産權的抵押而放棄住房的産權。因此，房屋産權的完備性是住房反向抵押貸款實施的首要條件。

當然，借款人也必須擔負房産所有人的義務，如依法納稅、房屋修繕等。待到借款人離世後，其子女可以選擇繼承房産，但前提是子女需要歸還貸款本金和利息。借款人子女的另外一種選擇是放棄房屋所有權，將房産出售以歸還本金和利息。

所以，住房反向抵押貸款的貸款人(通常爲銀行、保險公司或者其他養老基金等)發放貸款的目的是爲了將來在該老年借款人永久搬離該住房或者去世時取得貸款本金和利息，而非擁有該住房。

2.貸款金額取決于房産價值等因素

由于房産和持有人的不同，老年借款人能夠獲得的抵押貸款金額存在較大差異，這主要取決于三個因素:當前房産價值、老年借款人年齡和當前利率水平。

通常而言，當前房産價值越大，抵押貸款金額越高;老年借款人年齡越長，抵押貸款金額越高;當前利率水平越高，抵押貸款金額越低。所以，反向抵押貸款金額的大小既取決于房産本身，又取決于房産所有人的相關情況，也同樣受利率水平的影響。

3.貸款領取方式靈活多樣

借款人可根據自己的情況選擇領取貸款的方式，主要包括如下幾種:

一是一次性領取。即借款人在完成合約手續後，一次性領取全部貸款。其缺點在于，若對該款項管理不善則易加大養老風險。

二是信用限額。這種領取方式允許借款人控制貸款領取的時間和金額，且只需對已領取的部分支付利息。

三是按月領取。這種領取方式是指借款人在規定的貸款期限內，按月領取固定金額的貸款，在規定期限之外借款人將不能再領取任何金額的貸款。

四是終身年金。在這種領取方式下，只要借款人尚居住在抵押住房裏，就可以按月領取一定金額抵押貸款;如果該住房被出售或者借款人永久搬出該住房，則停止領取貸款。

“反向抵押”是“以房養老”的精華所在，也是“以房養老”模式的核心。因此，接下來的內容，我們就圍繞“反向抵押”模式展開。

二、“住房反向抵押”的國外經驗

上世紀七十年代國外就開始探討以房養老的養老模式，很多國家根據本國國情相繼推出了以房養老産品，比如加拿大的住房收入計劃、俄羅斯的反向抵押貸款年金計劃、澳大利亞的逆向年金抵押貸款、新加坡建屋發展局屋契回購計劃。這些産品既能讓老人的居住在自己久已習慣的房屋內免受遷移之苦，又能讓老人增加收入提高生活質量，很大程度上解決了一部分老年人的養老難題。

下面筆者將主要以西方代表美國模式和亞洲代表新加坡模式爲例闡述其對我國開展以房養老的借鑒意義。

1.美國模式

美國的以房養老發展得較早也較成功，其住房反向抵押貸款的市場發展得比較完善，許多國家探索本國以房養老模式大多效仿美國模式。

1987年，美國聯邦政府頒布《國家住房法案》，明確發展住房反抵押貸款相關規定，據此政府、企業相繼著手住房反抵押貸款産品的設計，相關政府機構和金融機構針對消費群體市場進行細分，並根據抵押房屋的價值大小和政府參與程度的不同，推出了一系列各具特色的住房反抵押貸款産品,其中影響力較大的是由美國房産和城鎮發展部提供的房産權益轉換抵押貸款，簡稱HECM；房利美房地産公司提供的房屋保留計劃Home keeper；私人部門提供的財務自由計劃。

在政府政策上的大力支持下，經過30年的摸索和發展的美國住房反向抵押貸款得到消費者的普遍認同，總體上住房方向抵押貸款在美國發展得比較順利，曆史數據顯示反向抵押貸款對增加貧困老年人資金收入，改善老年人的晚年生活做出了很大的貢獻。

住房反抵押貸款之所以在美國取得成功的原因主要還是歸功于它已經形成了一套行之有效的流程，這對保證住房反抵押貸款業務的健康發展發揮了重要作用。

以占據美國住房反向抵押貸款市場份額90%的HECM爲例，流程主要包括咨詢、申請、評估、訂立合同、擔保、發放貸款等環節，大體流程如下：

（1）申請人向聯邦住房管理局或其他咨詢機構進行咨詢

（2）業務了解清楚後向貸款機構提交申請

（3）貸款機構審核申請人申請後，委托獨立中介機構評估申請人的房産

（4）中介機構評估房産價值

（5）貸款機構獲得中介機構反饋意見並決定是否接受申請人申請

（6）若同意，則向住房管理局提出擔保申請

（7）審查合格後，住房管理局爲申請人提供住保險擔保

（8）申請老人和貸款機構在公平自願的原則基礎上簽訂住房反向抵押貸款合同

美國住房反向抵押貸款業務流程

憑借政府強有力的擔保兜底措施以及高效率的流程設計，HECM能占領美國市場90%的高份額是毋庸置疑的，美國的住房反抵押貸款産品除了HECM之外，還有房利美公司提供的Home keeper以及私人部門提供的財務自由計劃兩個産品。

這三種産品主要針對房屋價值低、中、高不同人群的需要，筆者爲了更好的向讀者介紹美國反向抵押貸款的三種主要産品，特此將三種産品的主要差別列舉如下表。

美國住房反向抵押貸款産品比較

總結美國住房反向抵押貸款，HECM和Home Keeper之所以獲得占絕對優勢的市場份額，很大程度上在于政府對這兩類住房反向抵押貸款産品提供了全額擔保，減少了老年人顧慮，提升了老年人的安全感，但是申請條件較苛刻，手續費用少但貸款額度低。

私人提供財務自由計劃則貸款申請條件限制較少，額度雖然高但是手續費用也很高，且無政府擔保。私人提供的反向抵押貸款業務針對的少數擁有高端房産價值的用戶，占整個住房逆抵押市場的份額很少，這在一定程度上限制了美國住房逆抵押市場的競爭性，産品類型單一可供選擇的少。

對于老人而言住房反向抵押貸款的具體操作比較複雜，政府專門成立了的咨詢和服務機構，規定申請住房反向抵押貸款前老年人必須咨詢，在確信老人了解産品後才可以申請貸款，費用的收取也盡可能降低，政府在這個業務過程中一直致力于解決養老問題保護老年人的基本權益不受損害。

2.新加坡模式

新加坡以房養老模式的開展已超過了十年，亞洲文化的共通性使新加坡模式對我國開展以房養老更有借鑒性。爲應對人口老齡化，新加坡職總英康保險公司于1997年率先推出了住房反向抵押貸款，但是條件苛刻一些特殊要求的提出和有追索權使得這項業務少有人問津。

政府隨後又推出了一系列計劃，限制有所減少，但是組屋（相當于我國的保障性住房）不得參與該項業務，因此仍然有很多有需要的老人被排在該項業務之外，新加坡政府再一次做出調整，逐漸放開組屋限制，推出屋契回購計劃，至此住房反向抵押貸款才在新加坡全面開展了起來，但是仍然存在不少急需解決的問題。

在新加坡，最有影響力最具代表性的住房反向抵押貸款産品是最先開展的職總英康保險合作社的産品，和政府性質的屋契回購計劃，前者由于條件過于苛刻最後退出市場，後者則發展前景廣闊。爲了更加詳細的了解新加坡的住房反向抵押貸款模式，以下對這兩種産品特點及運作流程進行彙總對比。

新加坡住房方向抵押貸款主要産品比較

三、“住房反向抵押”的國內實踐

近年來，“以房養老”在我國北京、上海、南京和杭州等地均開展了不同規模的試點，雖然暫時沒有取得較好的成效，但也總結出了一定的經驗。接下來簡要分析。

1.北京模式

“北京模式”是由北京的一家專業養老機構（由政府和養老機構聯辦）和中大恒基房地産有限公司共同承辦的“養老房屋銀行”業務。該産品具體是指年滿六十歲的老人在不變更房屋産權的情況下由中介機構幫助出租自有住房，然後使用所得租金享受養老機構的專業服務。但從試點狀況可以發現該産品很少有人選擇。

從內容上看，“北京模式”屬于“以租換養”。雖然“北京模式”沒有取得太大成效，但其宣傳力度較大，使很多人了解到了“以房養老”。

“北京模式”是由獨立的第三方機構（含有政府的成分）進行運作，帶有盈利性，因此在其運作過程中具有較高的效率。並且引起了人們的廣泛關注。

2.上海模式

“上海模式”是指上海市公積金管理中心所提出的“以房養老”模式。其産品的具體內容主要是允許65歲以上老人將完整産權的房産出售給公積金中心，然後利用售房款向公積金中心支付相當于廉租房價格的租金，用于租賃自己出售的房産。

該模式屬于“反向抵押”，但又有所區別。其一，該産品有標准化合約；其二，老人支付的租金價格優惠，由公積金中心補貼；其三，在合約期滿時，若老人還未去世則可以繼續居住自己出售的房産，若老人在合約期未滿時去世，則可以將剩余的房款和預付的租金留給繼承人，老人之前出售的房産則並入廉租房。

此舉一方面解決了老人的養老問題，另一方面又增加了廉租房供給。而且該模式在一定程度上解決了大多數老人的心理障礙，使老人可以在自己的住房中安度晚年而不用搬遷。而且上海市公積金中心屬于政府機構，具有非盈利性。這使得公積金中心運作的該産品具有較強的外部性，增加了社會的總體福利水平。

3.南京模式

“南京模式”是指南京湯山的“溫泉留園”公寓推出的“以房養老”産品，又稱爲“湯山留園”模式。

該産品的主要是針對六十歲以上的擁有完整産權房産的孤寡老人將自己的房産提供給留園公寓，由公寓將其進行出租。而老人則入住留園公寓，享受免費的終生養老服務。在該過程中，租金超出公寓費用的部分返還給老人。在老人去世後，房屋歸屬留園公寓，由其進行變現處置。

由此可以發現“南京模式”屬于“反向抵押”類産品，其中又包含了“以售換養”的部分內容。但由于滿足條件的老人較少，並且對該産品並不熟悉，因此參與人數較少。

“南京模式”的優點在于，在老人沒有去世時並不轉移老人的房屋産權，只是代爲出租。這在一定程度上避免了老人失去房産的不安全感。

4.杭州模式

“杭州模式”是指2009年杭州試點開展的一系列“以房養老”模式，包括換房差價養老、退房補貼養老、售房預支養老和租房增收養老這四種。

換房差價養老類似于“以大換小”，即將房産出讓給政府指定機構，並換去面積、地段稍差的房産，利用房産差價養老；退房補貼養老和售房預支養老類似，都是指老人將住房出售給以房養老經辦機構，然後使用售房款到指定的養老院安度晚年。租房增收養老類似于“以租換養”，是指老人將自己的住房委托給以房養老機構代爲出租，然後使用租金進入養老院享受養老服務。

“杭州模式”的亮點在于老人的選擇面較廣，可以讓老人根據自己的實際情況選擇適合自己的養老模式，充分滿足不同層次的養老需求。

5.幸福人壽模式

“幸福房來寶”是幸福人壽2015年3月25日正式推出的首款“以房養老”保險産品，主要從老年消費者的立場和角度研發設計，力爭滿足孤寡、無子女、失獨等特定群體老人的以房養老需求。

“幸福房來寶”産品有以下特點：

一是老人投保後仍享有房産的所有權。老人的房産盡管抵押給了保險公司，但是老人仍享有房産的所有權。有些老百姓擔心房子抵押後，萬一生大病急需用錢，房産不能出售變現，不能解決燃眉之急。根據保險合同規定，這種情況下，老人是有權出售房産的，只不過出售房産得到的錢款首先要用于償還老人欠保險公司的本息。

二是老人投保後仍享有房産的增值收益。保險公司從老人手上得到的僅是房産的抵押權，保險公司在合同期內每月向老年人發放養老金，這相當于保險公司每月對老年人發放等額貸款。保險公司享有的是債權的本金和利息。增值後房産處置得到的錢款在扣除保險公司債權本息後的部分仍然歸老人或老人的繼承人所有。

三是投保人以房養老的房産仍可以出租，但保險公司對租期有限制，租期每次必須在兩年以內，出租收入歸投保人所有。

四是繼承人仍可以繼承老人的房産。其前提是償還老人欠保險公司的債務本息。保險公司在收回應得的債權本息後，繼承人仍可以繼承房産。

五是投保人需要購買指定財産保險，以預防房産的毀損、滅失等産生的損失。

六是保險公司承擔房價下跌風險。在投保人身故之後，保險公司會行使對抵押房産的處分權，若處分抵押房屋所得不足以償付投保人的債務本息，不足部分由保險公司自行承擔。

七是投保人的房産壞了保險公司可代修，但要從養老金中扣除；若房産有欠物業費、暖氣費等，保險公司可代繳，費用也要從養老金中扣除。

總之，保險公司得到的是投保人房産的抵押權，投保人仍然享有其名下房産的諸多權益。

四、“住房反向抵押”的運作風險

“住房反向抵押”類産品的性質決定了它面臨著許多風險，可以分爲市場風險、社會風險、自然風險三大類。

1.市場風險

市場風險是在市場經濟中普遍存在且難以完全避免的風險，主要是由市場波動所産生，包括房産、金融、外彙等諸多方面。這些波動會引起以房養老機構産品收入的變化，從而導致出現損失的可能性增加。

對于“反向抵押”類産品，市場風險可能會導致的結果是與預期的精算現值相比，實際所發放的現金流額度增加，並且不能按期收回，最終導致以房養老機構産生損失。具體可以分爲以下兩種：

第一，利率風險。以房養老機構所提供的“反向抵押”産品，存在因市場利率的變化而出現損失的可能性。並且由于其期限很長，相比常規的金融工具，“反向抵押”類産品所面臨的利率風險更加突出。

第二，房地産價格波動風險。“反向抵押”類産品的關鍵之處在于合約結束時以房養老機構可以將房産變現用來彌補之前發放的貸款。因此住房的價值變化會對以房養老機構的損益産生重大影響。如果在合約結束時，房屋出售的價格不足以彌補之前所發放的貸款總值及其利息，那以房養老機構承辦的這個産品就産生了虧損。

2.社會風險

社會風險是指由普遍存在的個體風險聚集而産生的大規模風險。在“以房養老”的産品中，因爲信息獲取成本的問題，會使得部分參與者的個人信息出現失真，這會對相關産品的定價計算産生較大的影響，從而造成以房養老機構出現虧損的可能性。具體表現爲以下幾種：

第一，長壽風險。“以房養老”産品中的“反向抵押”類産品合約期一般等于參與者簽訂合約後的剩余壽命，一旦參與者的壽命超過了以房養老機構計算出的預期壽命，以房養老機構就需要負擔額外的現金流，從而産生虧損。雖然在計算余命時可以參考我國保險業的經驗生命表，但由于地區的不同所導致的生活習慣等方面的不同，會使居民的預期壽命出現較大的波動，不利于以房養老機構進行合理的定價。

第二，逆向選擇。即經濟學中存在的典型的二手車問題。同樣是因爲信息的獲取難度較大，作爲理性人，身體狀況較好的老人可能會更傾向于申請“反向抵押”産品，因爲隨著他們的長壽，有更大的可能性獲得較多的現金流。這會導致參加“反向抵押”産品的居民都是身體狀況較好、較爲長壽的老人。一方面使以房養老機構産生虧損，另一方面也難以幫助到更多真正需要幫助的老人。

第三，住房損耗風險。或者可以稱爲道德風險。在參加了“反向抵押”産品之後，房屋的産權轉移給了以房養老機構。參與者雖然繼續享有居住權，但由于觀念上的變化，會使參與者沒有足夠的動力去維護住房的狀況。此舉在長期會嚴重損耗住房的質量，從而在合約期滿時影響房産變現的價值，給以房養老機構帶來風險。

3.自然風險

自然風險主要包括了不可抗力因素所帶來的房産價值損失，一般包括各類自然災害。自然災害難以預知且無法避免，並且造成的損失普遍較大，這會對受災地區的房産價值産生較大的影響，輕則受損，重則完全損毀。此時以房養老機構在該地區的合約會出現較大的虧損。

除了以上幾類風險，“反向抵押”類産品中還存在著信用風險、違約風險、制度風險等其他的風險。且各種風險是互相包含、互相引起的。例如上文中分析的長壽風險，其中就有道德風險的因素。另外，房地産價值波動風險與金融市場密不可分，因此也會受利率的影響。