天津，2022年7月19日——全球領先的房地産服務商戴德梁行發布2022第二季度天津寫字樓及零售市場相關數據，戴德梁行天津公司副總經理尤岚女士就天津零售市場進行綜述。戴德梁行天津公司項目及企業服務部高級助理董事陳婷婷女士就天津寫字樓市場進行綜述。戴德梁行北京公司估價及顧問服務部高級經理董一凡先生就基礎設施公募REITs發展及估值關注要點相關話題與大家進行分享。
2022第二季度天津寫字樓市場空置率上升，天津零售市場租金下降
2022年第二季度，合生財富廣場1#入市，爲天津甲級寫字樓市場帶來6.2萬平方米的新增辦公面積，推升市場存量上升至244.7萬平方米。疫情的再次反複遏制了天津市第三産業的發展，低迷的寫字樓市場需求持續萎縮，截至第二季度末，市場淨吸納量依舊處于負值區間爲-10,065平方米，推升市場空置率上升2.2個百分點至32.3%。迫于去化壓力，各項目業主積極下調租金維護老客戶和吸引新客戶，租金水平環比下降1.5%至每月每平方米人民幣87.7元。
本季度，除TMT類企業依舊承載市場主要需求外，金融類企業也表現出較好的擴張勢頭，如平安壽險在金融街南開中心租賃2,600平方米的辦公面積，紫金財險在陸家嘴金融中心租賃820平方米的辦公面積。
濱海新區甲級寫字樓市場存量在112.5萬平方米，項目主要集中分布在四大板塊（泰達、于家堡、響螺灣及生態城板塊），目前整體市場的空置率在46%，要高于市區寫字樓空置率14個百分點，租金水平63元/平方米/月，低于了市區租金水平。
面對嚴峻的經濟形勢和激烈的市場競爭，部分業主調整項目入市節奏，2022下半年，金茂府寫字樓項目預計將投放市場，爲海河沿線商圈帶來2.6萬平方米的新增辦公面積。預計2022下半年-2025年，市場預計迎來約64.3萬平方米的新增供應，新增供應將給市場去化帶來新的挑戰，空置率或將持續上升，租金將面臨下行壓力。爲有效減輕疫情對企業發展的影響，天津市政府積極出台減負舉措爲企業纾困，5月，市發展改革委等14部門聯合出台《關于促進服務業領域困難行業恢複發展的若幹措施》，發布40條舉措助力服務業加快複蘇，其中針對承租國有房屋的服務業小微企業，減免3-6個月租金，將對穩定寫字樓市場需求提供有效保障。
2022第二季度天津零售市場租金下降
2022年第二季度，天津優質零售市場無新增供應項目，市場存量穩定在242.6萬平方米。本季度，疫情再現，實體商業經營再次停擺，品牌縮減門店，退租現象延續，推升市場整體空置率環比上漲0.4個百分點至12.4%；租金水平延續下行走勢，環比下降0.5%至每月每平方米人民幣435.1元。
爲進一步推進天津國際消費中心城市建設，發展“首店經濟”，激活消費活力，助力消費升級，4月30日，河西區品牌首店落戶簽約儀式在萬象城舉行，助力天津建設全球新品首發地，其中英國當代時尚品牌self-portrait 天津首店入駐天津萬象城。
預計未來三年，天津零售物業市場將迎來總共約55.7萬平方米的新增供應量，大量的供應量將加劇市場競爭，推升空置的同時租金也將持續面臨下行壓力。第二屆海河國際消費季于6月16日開啓，並延續舉辦至9月底，預計帶動全市開展500余場的消費促進活動，各大品牌商將通過創新消費模式，引入多元化業態，助力天津市消費升級，發揮消費對經濟循環的牽引帶動作用。6月20日，天津市第十二次黨代會報告提出天津要加快建設國際消費中心城市和區域商貿中心城市，未來將在打造消費地標、聚焦消費國際化、促進區域消費聯動等六個方面持續發力，提升傳統消費，培育新型消費，優化消費環境，未來，在政府大力扶持下，天津實體零售市場消費活力有望逆勢複蘇。
城市發展同有限土地供應之間的矛盾是催生城市更新的最主要原因，作爲空間重組的重要手段，城市更新在提升城市競爭力方面扮演者重要的角色，也是城市實現可持續發展的重要抓手。天津經過改革開放以後40年的快速發展，從近十年天津市推出建設用地面積的走勢可以看出，城市中可供開發的土地越來越稀缺，這意味著城市靠增量求發展的模式已經逐漸成爲曆史，如何挖掘存量資産，對已有項目進行更新改造，爲城市創造出更大的經濟效益和社會效益將成爲未來天津城市發展的主旋律。
基礎設施公募REITs發展及估值關注要點
自2021年6月，中國基礎設施公募REITs迎來了首批9單産品成功上市，到目前共有13單産品成功上市，總市值突破580億元。目前已上市資産類型包括高速公路、生態環保、産業園區和倉儲物流。在2021年7月“958號文”中納入試點範圍的保障性租賃住房成爲熱點關注資産類型，而深圳安居和廈門安居項目也在日前通過了滬深交易所的審核，國內即將迎來首批保障性租賃住房公募REITs。
基礎設施公募REITs的資産評估應以收益法中的現金流折現法（DCF）作爲最主要的定價方法，並選擇其他分屬于不同估值技術的估值方法進行校驗。DCF估值核心關注要素包括：收益期限、現有收入水平、 未來收入水平、預期增長率、運營成本和運營淨收益、及折現率。投資人應結合項目曆史經營情況和未來市場發展對項目估值做出合理判斷。
目前首批REITs已經迎來了發行成功的一周年。這一年當中，中國內地基礎設施公募REITs市場發展迅速，市場反響積極；與海外對比，中國內地公募REITs尚處于起步階段，按各國REITs市值與股票市值占比來看，中國內地公募REITs僅爲0.05%，遠低于新加坡的13%，跟美國的3%和日本的2%亦有一段距離。中國內地基礎設施公募REITs市場規模增長發展潛力可期。
關于戴德梁行
戴德梁行是享譽全球的房地産服務和咨詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地産解決方案爲客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有50,000名專業員工。在大中華區，我們的23家分公司合力引領市場發展，贏得衆多行業重磅獎項和至高榮譽。2021年公司全球營業收入達94億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、項目管理服務、資本市場、項目及企業服務、産業地産、商業地産等。