記者 蔡宇丹
攝影/ 王曉峰
又一家來自內地的物業管理企業敲開了港交所大門。
7月8日，魯商服務（2376.HK）香港上市儀式在山東大廈舉行。這是山東首家在香港主板上市的物業管理公司，也是山東第59家港股上市企業，而山東省商業集團有限公司（簡稱“魯商集團”）在成立30周年之際，旗下再添第三家上市公司。
1.背靠魯商集團這棵“大樹”，近三年利潤複合增長率63.2%
據悉，魯商服務于6月27日至6月30日招股，擬全球發售3334萬股股份，其中香港發售股份333.4萬股，國際發售股份3000.6萬股，另有15%超額配股權。
此次，魯商服務的發售價爲5.92港元/股，預計募資1.38億港元。
魯商集團董事長高洪雷在上市儀式上說，近三年來，魯商集團加快了資本運作的步伐，先後並購了焦點生物、伊帕爾汗，入股潤德生物，銀座家居引入紅星 美凱龍、福瑞達生物引入騰訊作爲戰略投資者，再到此次魯商服務在香港上市，企業資本化步伐顯著提升。
魯商集團此前擁有銀座股份和魯商發展兩家A股上市公司，資産規模1340億元，2021年納稅35億元。其中，魯商發展以地産和大健康産業爲主，直接持有魯商服務71.32%股權。
魯商服務2006年成立，是山東物業管理領域的龍頭企業，根據中指院資料，魯商服務在2022中國物業服務百強企業中綜合實力排名第41位。目前公司在管物業面積2287萬平方米，在管項目82個，業務覆蓋北京、哈爾濱以及山東大部分地級市。
魯商服務招股書顯示，2019年至2021年，魯商服務營收分別爲3.21億元、4.03億元、5.83億元，複合增長率爲34.7%；純利潤分別爲2893.4萬元、4536.2萬元、7701.7萬元，年複合增長率63.2%。同期港股內地物管板塊淨利潤平均複合年增速爲48.8%（按照已披露2021年業績的39家港股物管股平均數計），表現出較強的盈利能力。
背靠魯商集團這棵“大樹”，山東一直是魯商服務的戰略發展重點。
魯商服務的招股書顯示，2019年至2021年，魯商服務的總收入中，由魯商集團及聯系人産生的比例，分別爲25.0%、32.2%、37.4%。截至去年底，魯商服務的45個在管物業由魯商發展開發，在管總建築面積約爲1240萬平方米，約占在管總建築面積的54.3%。
對于投資者而言，魯商服務業務構成中，有一定比重的業務來自大股東，這是非常穩定的優質客戶資源。
招股書顯示，截至2021年底，魯商服務有75個已簽約物業（已簽約建築面積23.9百萬平方米）及75個在管物業（在管總建築面積約20.3百萬平方米）位于山東省，服務約8萬戶家庭和企業客戶。
隨著魯商服務在管面積的不斷擴大，來自第三方的面積占比穩步上升。2019年－2021年，公司在管總面積從1074萬平方米增至2287萬平方米，其中由獨立第三方開發的物業面積所占比例，從2019年的0.2%增至2021年的41.7%。
2. 物管行業轉型，魯商服務多元化發展
山東省物業管理協會提供數據顯示，2020年，山東省物業服務企業超過1萬個，達到11219個。與此同時，全省物業服務項目數爲21251個。
《2021年山東省物業管理行業發展報告》中顯示，2020年山東省物業管理規模達22.77億平方米，同比增加7.67%，較2018年的18.09億平方米，年複合增長率爲19.35%。
山東省物業管理協會指出，未來物業市場的重要機遇，主要來自老舊小區改造和社區基層治理帶來的物業服務全覆蓋體系建設加速。截至2020年底，全省共開工老舊小區改造項目7828萬個，2021年山東省住建廳發文提出建立老舊小區長效管理機制，引入物業服務是重要一步。
《山東省住房和城鄉建設事業發展第十四個五年規劃（2021-2025年）》中，進一步明確“十四五”期間，全省開工改造城鎮老舊小區240萬戶，改造棚戶區50萬套，住宅小區物業服務覆蓋率達到90%，新建住宅小區實現物業服務全覆蓋。
伴隨著頭部企業競相上市，物業管理市場近兩年呈現出加速洗牌之勢。中指研究數據顯示，僅2021年，國內就有36家物業企業涉及並購，相關交易77宗，交易金額362.5億元，同比增幅高達243%。
香港則是內地物業管理公司IPO上市的首選。截至2020年12月31日，在香港上市的物業管理公司達37家，瑞恩資本的數據顯示，2018年以前，只有6家內地物管公司在港上市；2018年至2020年這三年達到31家，其中2020年上市的17家。
2020年以來，經曆過疫情重重考驗的中國物業管理行業，因其堅守社區最後一道防線，服務贏得了更多贊許及認可，獲得前所未有關注度及投資熱度。
在A股和港股上市的50多家物管企業中，碧桂園服務是唯一一家市值過千億的物管企業。2021年7月巅峰時期，碧桂園服務市值超過2800億元，是其母公司碧桂園市值的1.35倍。截至8日收盤時，碧桂園服務市值1078億港元。
當前，港股物業板塊估值已處于曆史最低水平，關聯房企的穩健程度仍是物業板塊估值核心。記者注意到，6月以來，內地50余地市出台了各類穩樓市政策。隨著政策加碼放松，房企流動性風險和債務問題逐漸解決，地産邊際改善有望促進物業公司的估值修複。
與此同時，物業行業的底層發展邏輯發生變化，像碧桂園服務這樣通過並購進行規模化擴張的路子已經走到頭，高質量發展的大物業時代，追求的是精耕細作。《2021年山東省物業管理行業發展報告》中指出，山東物業企業當前的主要收入來源仍是基礎物業服務，但伴隨行業轉型升級的推進，包括社區資産管理、社區空間運營、社區零售等在內的非傳統的物業增值服務，將逐漸成爲企業重要的收入來源。
據悉，魯商服務此次擬計劃將募集而來的60%資金用于通過戰略合作、收購及投資以擴大業務規模及多元化物業組合，剩余40%的資金則用于提升自身多元化社區增值服務，強化自身數字化服務能力，全面提升自身盈利能力。
記者注意到，近年來，魯商服務已經著手對業務進行了優化，介入到城市更新、智慧社區等業務，走多元化道路，形成了物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務等3條主要業務線。招股說明書顯示，魯商服務2021年的主營收入中，物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三項業務的占比分別爲43.8%、35.1%、21.1%，而2019年時的占比分別是56.2%、22.1%、21.7%。
這種精細化服務、多元化組合，給其他中小型物管公司未來發展指明了方向：傳統物管模式之外，中小型物管公司可發揮流量入口屬性，聚焦精細化服務，切入業主生活相關的增值服務及多元化業務延伸領域，拓寬自身的護城河，以實現更高成長。
3.一天三企業敲鑼，赴港上市成熱潮
山東省國資委主任張斌在上市儀式上說，近年來，爲充分利用資本市場助推國有企業做大做強，山東省篩選了一批優質企業作爲上市後備資源。隨著魯商服務上市，山東省屬控股公司達到48家，發行股票54只。
魯商服務是以物業管理和服務爲主業的企業，此次在全球疫情持續，經濟下行壓力加大，今年港股巨幅波動的情況下，魯商服務逆市而上，在香港聯交所挂牌上市，實屬不易。
2022年1月1日以來，港交所放寬了對企業二次上市的行業標准和市值要求，吸引了越來越多的公司赴港上市。
1月27日，來自青島的創新奇智于在港交所敲鍾上市。
3月31日，濰柴控股的意大利遊艇制造商法拉帝在港交所挂牌上市，這使得山東國資又收獲一港股IPO。作爲遊艇行業香港上市的第一股，法拉帝贏得了中國和國際頂級主權基金、中外長線基金等國內外重磅級投資機構的青睐，募集資金2.81億美元。
幾天前，有“免稅茅”之稱，全球最大的免稅巨頭中國中免宣布重啓港股上市進程。
7月8日這天，包括魯商服務在內，共有3家港股新股上市，其他兩家分別是血管介入手術機器人公司潤邁醫療和綜合智慧CRM（客戶關系管理系統）服務商商玄武雲科技。
爲什麽內地企業喜歡赴港上市？
根據最新的全球金融中心指數報告，香港是亞洲第一，全球第三的國際金融中心。新加坡交易所當前的股票總市值是7.5萬億人民幣，而港股總市值卻高達50萬億人民幣。雖然騰訊股價在過去的一年裏縮水近半，但現在市值還有3萬多億人民幣，也就是說，光騰訊這一家在港上市的中資企業，市值就超過了新加坡交易所股票總市值的40%。
安永大中華區上市服務主管合夥人何兆烽在接受媒體采訪時表示，中國香港作爲國際金融中心，一直與中國內地市場優勢互補，協同發展。預計下半年香港IPO市場穩步回升，表現優于上半年。科技、傳媒和通信，零售和消費品，生物科技與健康以及材料等行業會迎來更多上市機會。
截至2022年6月，內地在港上市企業多達1370家，占港股總市值的77.7%。
來自山東省地方金融監管局的數據，截至2022年6月8日，已有58家魯企選擇在港上市，累計融資總額超過千億人民幣。此次魯商服務上市，山東也迎來第59家港股上市企業。
目前，港股“山東板塊”中，既有濰柴動力、中國宏橋、海爾智家這樣的制造企業，也有威高股份、榮昌生物這樣的高新技術企業。
1993年7月15日，青島啤酒成爲首家在香港上市的中國內地企業。
2019年12月31日，赤子城科技成爲山東第一家赴港上市的互聯網企業，發行價1.68港元。
2020年山東鳳祥、威海市商業銀行、榮昌生物制藥、海爾智家4家公司在港交所上市，融資總額78.66億元。截至7月8日收盤，海爾智家港股市值達2801億港元。
談起赴港上市，山東黃金董秘湯琦在接受媒體采訪時說：“香港是國際金融中心，企業上市過程中，從融資到保險、法律，都有系統性的解決方案。並且，香港是亞太區國際法律及解決爭議服務中心，擁有大量熟悉國際規則以及解決爭議的專業機構和人才，對企業海外發展不可或缺。”
2022年山東省兩會期間，16名政協委員聯名提出了關于引導、協助、鼓勵魯企赴港上市的建議。他們認爲，相較于內地各交易所而言，港交所上市門檻較低，具有時間成本低、上市風險低的優勢。同時，港交所上市還有利于魯企打開國際知名度，擴展國際市場，爲國內外業務拓展提供便利。如今恰逢好的曆史機遇，借助赴港上市，可以優化山東中小企業創新發展，優化配置全球資本、實現資源的高質量融合。
目前，山東和港交所已經建立了戰略合作關系，共同推動優質企業赴港上市。向港交所遞交招股書的有三家魯企，分別是威海的禾木生物工程有限公司，煙台的山東博安生物技術股份有限公司以及國內血液淨化龍頭威高血液，均集中在生物醫藥及醫療器械領域。